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第一部分 房地產企業涉及的稅種

目前我國稅收分為商品和勞務稅、所得稅、資源稅、財產和行為稅、特定目的稅五大類。中國現行的稅種共18個種，2016年5月1日起，全面推行“營改增”；2018年1月1日起施行環保稅 ，分別是：增值稅、消費稅、企業所得稅、個人所得稅、資源稅、城市維護建設稅、房產稅、印花稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、車船使用稅、船舶噸稅、車輛購置稅、關稅、耕地占用稅、契稅、煙葉稅、環保稅。

只有個人所得稅、企業所得稅、車船稅、環保稅、煙葉稅和船舶噸位稅這6個稅種通過全國人大立法，其他絕大多數稅收事項都是依靠行政法規、規章及規范性文件來規定。

房地產開發企業涉及的稅費（十三個）

1、增值稅

2、企業所得稅

3、土地增值稅

4、個人所得稅

5、城鎮土地使用稅

6、房產稅

7、城建稅及教育費附加

8、契稅

9、印花稅

10、耕地占用稅

11、車船稅

12、車輛購置稅

13、環保稅

第二部分 房地產開發全流程納稅籌劃

一、公司設立階段的納稅籌劃與風控建議

1、分公司還是子公司？

2、全資子公司還是控股（參股）子公司？

3、稅收風險

二、取得土地階段的納稅籌劃與風控建議

1、股權轉讓方式下的土增稅風險

2、土地閑置費、土地滯納金的稅收風險

3、招掛拍方式取得土地，合同條款如何商定才能規避土地使用稅？房地產企業取得土地使用權，城鎮土地使用稅何時開始繳納？何時終止？

4、房地產企業取得土地使用權，該不該繳納耕地占用稅？

5、房地產企業取得土地使用權，何時繳納契稅？城市配套費的契稅爭議。

6、房地產企業購買土地及地上“在建工程”，完工后銷售，在土增稅清算時可以加計扣除嗎？

7、“拆一還一”方式下取得土地，如何進行會計處理？銷售不動產發票如何開具？

8、拆遷補償費涉稅處理

9、房地產企業“限地價、競配建”方式拿地模式下的稅收

10、一方出地一方出資合作建房，有何稅收風險？

11、企業取得政府返還土地出讓金稅務處理及風險

12、增值稅一般計稅方式下土地成本如何抵減銷售額？拆遷補償費？配建房能否作為土地成本抵減銷售額？

三、規劃階段的納稅籌劃與風控建議

1、立項、規劃、涉及階段應注意哪些稅收問題與節稅策略

2、產品開發類型的選擇，是關注稅收負擔水平?還是關注企業的銷售?

3、委托境外設計單位進行規劃設計，支付的設計費是否應當在我國境內納稅?企業承擔什么稅收責任?

4、公共配套的增值稅政策及難點分析；公共配套的土地增值稅政策及難點分析；公共配套設施的企業所得稅政策及難點分析

難點：總局以及各地對于公共配套設施土地增值稅扣除的征管政策；

5、立項分期、稅務機關備案、不同產品設計、產品設計分期、容積率等、對項目稅收的影響及事前應對策略；不同產品的搭配既要考慮市場、容積率、利潤流、現金流，也要考慮稅金，特別是土地增值稅。

6、144平方米的戶型是個尷尬的戶型？

四、施工建設階段的納稅籌劃與風控建議

1、售樓處的稅務風險

2、樣板間

3、儲藏室

4、地下建造的人防工程、有產權的車庫、無產權的車庫在稅務處理上有何區別？

5、主體和樁基工程應取得什么樣的專用發票及風險，增值稅發票備注欄應關注的主要問題

6、項目工地施工方使用水、電等應關注的主要涉稅風險

7、房地產企業進項和成本哪些方面容易發生虛開行為？

8、向股東或其他自然人借款利息是否都可以扣除？

9、資本化的借款費用與計入損益的借款費用怎樣區分？如何提供“金融企業同期同類借款利率情況說明”？

10、集團統借統還的利息支出怎樣操作可以避免重復納稅？ 還有沒有其他辦法？

11、理財收益繳納增值稅嗎？

12、工程違約金支出能否列支開發成本？

13、全產業鏈稅收籌劃的思路—未來的發展方向。

設計院、建筑安裝、綠化、裝飾、裝配式建筑、智能化、電梯、貿易公司、營銷、物業

小微企業的稅收優惠

14、個人所得稅的籌劃要點

五、房屋預售階段的納稅籌劃與風控建議

1、取得的訂金、定金、VIP、誠意金、保證金等需要繳納增值稅、土地增值稅嗎？《民法典》第495條：當事人約定在將來一定期限內訂立合同的認購書、訂購書、預定書等，構成預約合同。當事人一方不履行預約合同約定的訂立合同義務的，對方可以請求其承擔預約合同的違約責任。

2、預收款方式銷售下增值稅的納稅義務發生時間？提前確認納稅義務的增值稅處理

3、車位的捆綁式銷售有何稅屋風險？

4、以房屋抵頂債務怎么納稅？

5、“買房送家電”模式下的稅收風險？贈送的禮品是否有個人所得稅的扣繳風險？

6、 “客帶客”“以老帶新”銷售模式下如何確認支出？票據如何處理？是否涉及扣繳個稅？

7、 “日進百金”“一萬抵五萬”銷售模式下收入如何確認？

8、“零首付”銷售模式的稅收如何處理？

9、“售后返租”的稅收風險分析，同時給解決的方案，讓您不再為回租而煩惱。

10、“售后回購”方式在增值稅、企業所得稅、土地增值稅如何確認？

11、房地產企業收取的價外費用有哪些稅收風險？增值稅、企業所得稅、土地增值稅

12、針對不同的客戶與不同的銷售模式，銷售價格明顯偏低，我們如何找出適合自己的“正當理由”？

13、銷售環節發生的廣告費、業務宣傳費、業務招待費如何實現稅前扣除？需要注意防控哪些錯誤？

六、竣工交房階段的納稅籌劃與風控建議

1、企業所得稅的完工條件及判定，對增值稅、土地增值稅、企業所得稅等有何影響？2、土地增值稅什么情況下達到清算條件

2、在什么情況下房地產企業可以預提部分成本稅前扣除？

3、各種不同的稅種對收入確認的原則有何差異？

4、土地增值稅確認收入時金額如何確定？

5、清算后再轉讓房地產成本如何確定？是否涉及“二次清算”？

6、成本分攤的技巧對土地增值稅的影響？

7、在交房前后支付的物業費如何進行成本費用歸集？對稅收的影響是什么？

8、如何進行成本分攤才可以使收入和成本成“正比例”函數關系？本課程將以詳實的案例，分別從占地面積法、建筑面積發、直接成本法、預算造價法、層高系數法來詳細解讀成本分攤的技巧和方法。

9、軟裝在企業所得稅和土地增值稅扣除有什么不同？

七、房屋自持階段的稅收籌劃與風控建議

1、轉為自持環節

2、持有并出租環節

八、公司注銷階段的稅收籌劃與風控建議

1、房產稅

2、土地使用稅

張老師

講師簡介：

房地產財務管理實戰專家，現任某房地產集團財務總監。1991年畢業于青島大學商學院會計學專業。中國注冊會計師（CPA）、正高級會計師。

從事房地產行業20余年，任職房地產開發公司，任公司董事、副總經理、財務總監。。專注會計與稅收，研究房地產稅務規劃、財務管理、成本管控及法務。長期致力于房地產業財務與稅收籌劃的研究，擅長用簡潔通俗的語言闡述財務與稅收業務中的專業問題。

已出版專著：《實戰派房地產稅收與稅收籌劃》、《智慧閱讀財務報表》。

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