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課程背景：

新形勢、新政策，房企及眾多投資企業開始發力文旅、康養等產業地產、城市更新、舊改、存量盤活、收并購等業務，但是大部分企業對于產業拿地、城市更新、收并購、舊改、存量盤活等業務前期拿地建設指標緊缺、規劃不符、土地痛點、土地風險、生態觸碰、拿地模式等問題認識程度不足，導致很多項目無法推進、風險重重，耽誤公司業務發展。如耕地、林地、園地是否可以建設、基本農田是否可以建設占用、如何調整風景名勝區、生態紅線、自然保護地等邊界、如何將工業用地調整為住宅等相關土地問題。

課程目標：

本課程將系統講解拿地過程中遇到的各類問題、風險及解決方式。如：如果通過國土空間規劃“多規合一”解決建設用地指標緊缺問題、規劃不符問題；如何通過土地規劃、城市規劃、生態規劃修改解決目前土地規劃問題；如何解讀與實操執行最新《土地管理法》及《土地管理法實施條例》，利用集體土地入市模式拓寬公司拿地途徑；如何將公司項目劃入“區片開發”范圍內建設商品住宅；如何操作土地征收、把控收并購土地風險，避免項目大坑。如何控制拿地風險，節約拿地成本，把握《國土空間規劃》時代機遇無償獲取新增建設用地指標。在此，我們站在實操角度，挖掘項目風險，控制項目風險，幫助大家解決拿地棘手問題及痛點。

又結合實戰案例分享：關于存量開發交易的秘密、陷阱、策略、博弈、路徑、退出與城市更新操作流程、實務與風險。致力于帶領各位優秀事業伙伴，系統學會“存量”開發。本課程從地塊選擇、項目合作、開發模式、協議簽訂、交易價格、開發流程、政府談判、心態博弈、退出機制、更新模式、更新流程、風險控制等方面全方位講授，系統、易懂。

培訓對象

1、土地一級開發公司、城投公司、城市更新投資集團、房地產開發公司、政府平臺投資公司、不動產收購、處置相關企業、國有資產盤活企業、產業地產開發、實業集團、文旅康養、特色小鎮企業、基建投資、施工企業、地產運營、金融機構、律師事務所、土地開發利用單位、土地服務咨詢機構、策劃相關單位。

2、收并購、資產重組、不良資產處置、證券機構、國企改革、片區綜合開發、PPP項目、舊改、城市更新、基礎設施建設、存量挖潛、產業勾地、土地一二級開發等相關企業

3、其他涉及拿地、土地開發實業集團、制造業集團

課程大綱

第一天

板塊一：如何參與《國土空間規劃》編制，解決土地痛點，操作項目符合政府規劃，助力快速拿地

（一）土地問題：

1、如何爭取新增指標，將農用地轉為建設用地，布局拿地項目

2、如何挖掘存量建設，進行建設用途變更，突破拿地瓶頸

3、如何參與規劃編制，操作公司項目符合政府原始規劃

4、如何快速修改規劃，解決棘手痛點問題，獲取定制土地

5、如何操作項目進入《成片開發區》進行項目征收

6、如何操作集體轉為國有，做好住宅+產業模式

7、如何操作耕地、林地轉為建設用地，布局建設項目

8、如何利用集體經營性建設用地，做好農村項目布局

9、集體土地未來拿地模式及風險控制

10、如何利用耕地、林地，進行項目布局

11、如何進行“點狀供地”，節約拿地資金

12、如何研判土地現狀建筑合法合規性，決策參與方式

13、如何篩選、盤點合法補償現狀物，出具補償依據

14、土地征收最新流程、程序與成本

15、增減掛鉤、占補平衡相關要點分析

16、國有土地入市、集體土地入市

（二）解決策略：

1、認識規劃發展歷程，抓住“機遇”、“窗口”

2、把握土規、城規、生態規關系邏輯，認識“多規合一”，更好對接政府

3、農用地、建設用地、未利用地等地類與土地開發利用系統學習

4、規劃時間、審批程序、工作內容把握，精準對接報批報建部門

5、土地用途區、建設用地管制區深刻理解、利用，確定可開發區域

6、如何確定禁止開發區域，及禁止開發區利用要點，避免后期被拆

7、生態保護紅線利用要點、調整機遇要點分析

8、基本農田利用方向、調整操作方式、空間機遇

9、如何操作項目劃定《成片開發區》，建設商品住宅

10、如何操作項目，達到土地征收前提條件，實現農用地轉用

11、城市開發邊界、成片開發與土地征收關系分析

12、規劃圖件學習提升，地塊規劃要點分析，合法性研判

13、如何讓公司項目符合原始規劃詳操與流程，避免后期修改規劃（結合案例實操講解，包括要點、程序、時間等內容）

14、XX開發商爭取新增建設用地指標操作案例

15、XX縣存量建設用地盤活、周轉案例

16、如何抓住當下政策合理布局產業勾地、城市更新項目

17、土地性質風險如何識破（涉及收并購、城市更新項目）

18、房產性質風險如何識破（涉及收并購、城市更新項目）

板塊二：存量土地資產盤活路徑、交易模式、升值方法深度剖析與案例核心要點提煉、經驗吸取、”深坑“規避

案例一：存量土地交易的秘密——土地一二級聯動項目收并購案例深度剖析

1、我們該選擇何種項目進行交易？

2、項目交易前提、原則、關鍵點都有哪些？

3、如何全方位做好項目盡職調查

4、存量交易過程中需要注意哪些要點？

5、如何設定合作條款，制定合理方案

6、如何談判條款，落實條款內容

7、如何做好退出機制，管理投資預期

8、如何設定合同違約條款，保障交易利益

9、如何全方位把控土地、資金、政策風險？

10、如何看待項目升值，理性投資

11、如何預判市場、確定投資目的

12、如何選擇合作伙伴，確定合作目標

13、土地一二級聯動全流程解析

14、土地一二級聯動成本測算

15、土地一二級聯動拿地策略

16、土地一二級聯動排他設定

17、土地一二級聯動風險規避

18、土地一二級聯動要點分析

案例二：開發”陷阱“躲避的策略——土地變性開發受限（訴訟）案例深度洞察

1、案情情況解析

2、案件遺憾、注意、補充之處

3、土地發展問題分析（過去、現在、將來）

4、土地本身問題分析（現狀、規劃、所有權、使用權、手續）

5、土地供地、交易、開發手續合法性分析

6、所涉協議合法、合規性分析

7、土地閑置要點及風險點把控

8、如何避免土地閑置，規避投資損失

9、如何發現閑置土地風險，避免投資失誤

10、閑置土地未來能否開發、如何開發？

11、土地閑置開發應對措施有哪些？

12、哪類存量地塊可以收購、參與法拍？

13、存量收購、參拍需要注意哪些關鍵要點

14、哪些存量地塊可以直接開發？

15、哪些存量地塊屬于風險、違法開發？

16、與政府合作關鍵注意要點

17、如何簽訂與政府的合作協議，規避未知風險

18、如何判斷下一步不可預測風險

19、存量開發相關證據、政策、文件、要求梳理

20、類似案例其他關鍵要點結合、剖析、洞察、規避（法拍、深圳）

21、案件對于開發企業的學習、借鑒意義

22、未來開發如何控制“未知、不可靠”風險

案例三：”黑鐵“時代的另辟蹊徑——工業用地再開發案例

1、工業用地盤活路徑都有哪些？

2、工業用地能否轉讓？

3、工業用地能否變性？

4、工業用地變性前提是什么？

5、工業用地變性需要做哪些工作？

6、土地變性周期有多久？

7、工業用地變性出讓方式有哪些？

8、工業用地變性風險有哪些？

9、工業變住宅操作流程與要點

10、工業變住宅拿地方式

11、如何確定工業用地價值

12、如何合理確定溢價空間

案例四：城市更新的”博弈“——”城中村“改造案例常見誤區

1、全方位項目介紹

2、城中村改造項目全流程解析

3、城中村改造項目整體邏輯分析及要點

4、城中村改造項目土地問題分析及解決周期

5、城中村改造項目投資協議簽訂及風險規避

6、城中村改造項目資金注入及回收邏輯

7、城中村改造項目資金注入方式及風險規避

8、城中村改造項目政府關系及手續辦理

9、城中村改造項目征地、拆遷、整理痛點解決

10、城中村改造項目規劃設定及可售物業操作

11、城中村改造項目排他設定，保障拿地

12、城中村改造項目安置房回購要點

13、城中村改造項目投資、研判、分析

14、土地問題應對措施分析

15、協議問題應對策略分析

16、資金問題應對策略分析

17、政府談判應對策略分析

18、案例其他核心要點提煉、經驗吸取、深坑規避

第二天

板塊三：城市更新操作模式、流程、要點、實務、風險把控與痛點深度剖析

（一）西安城市更新政策解讀、要求、發展及演變

1、系統城市更新拿地流程及工作要點指引

2、城市更新概念、涉及項目、西安理解內涵

3、各城市更新概況介紹（廣州、深圳、南京、合肥、上海等更新模式、機構設置、更新對象、土地獲取、政策特點、風險要點等）

4、西安城市更新體系建立與政策發展演變

5、西安城市更新開發要點、收儲要點、出讓要點分析

6、西安更新路徑、土地獲取、資金來源分析

7、西安最新《城市更新條例》模式解讀、要點及特殊點

8、如何參與《城市更新專項規劃》編制，落位公司項目

9、如何參與《城市更新年度實施方案與計劃》，落實西安要求

10、如何做好城市更新與產業升級結合利用

11、其他西安城市更新政策解讀

（二）城市更新主要操作方式、模式、流程、要點和操作實務、風險把控（結合西安講授）

1、城市更新全流程解析、操作步驟與注意要點

2、城市更新項目立項前提、要點

3、城市更新改造方式、模式介紹

4、城市更新主導單位介紹、主導單位特點

5、城市更新政府主導征拆方式介紹、流程、優缺點

6、城市更新政府主導整治項目方式介紹、流程、優缺點

7、城市更新政府+市場方合作方式介紹、流程、優缺點

8、城市更新市場主導方式介紹、流程、優缺點

9、城市更新全面改造模式、微改造方式涉及主要內容、要點及項目介紹

10、全面改造模式方向、報批流程、手續辦理、痛點難點、風險把控、拿地模式

11、成片連片改造模式方向、報批流程、手續辦理、痛點難點、風險把控、拿地模式

12、城市更新微改造整治類方式、手續、流程、方向、痛點、難點、投資要點

13、城市更新項目計劃申報前提要求、審批、主體確認、要求、征地拆遷、土地獲取

14、城市更新土地問題及建設情況分析調查（現狀、規劃、勘測定界、農轉用、建設用地預審、占補平衡）

15、城市更新政府收儲模式、土地整治模式講解

16、城市更新方向與未來獲地用途方式

17、城市更新獲地價格確定與資金來源

18、城市更新土地風險把控（土地所有權、使用權、現狀、規劃、評估等等）

19、城市更新項目風險把控（立項主體、資金、土地、合作者、手續、施工等等）

（三）城市更新實操案例及關鍵要點分析（結合實際項目梳理）

1、城市更新范圍單元確定及問題分析

2、城市更新土地用途、土地問題分析梳理

3、城市更新現狀地上物調查情況分析、規劃情況分析

4、涉及項目各類面積匯總分析（涉及權力人、土地權屬狀況、土地性質、占地面積、建筑面積、房屋結構、房屋類型）

5、居民點狀況分析（房屋、庭院、圍墻（面積、高度、墻厚、基礎厚材質））

6、項目征地補償拆遷狀況分析、流程把控、要點把控

7、土規、城規、控規情況分析及協調調整

8、城市更新歷史遺留問題處理及各類手續辦理

9、城市更新改造方式、改造模式、更新主體確認

10、城市更新復建標準、規模及安排分析

11、融資渠道分析及資金成本測算

12、城市更新地價確認方式及評估要點分析

13、城市更新改造成本分析及測算

14、城市更新開發周期確認及分析

15、城市更新全項目復盤

板塊四：城市更新操作案例深度解析與全流程風險把控

1、西安XX城中村改造案例（項目情況、改造主體、開發模式、項目規劃業態、土地問題、地方正常、項目痛點、風險把控、項目成效）

2、西安XX舊廠房改造案例（改造主體、改造模式、拿地方式、招商模式、運營模式）

3、北京市XX城中村改造項目（改造主體、主要工作、項目手續流程、注意要點、征地拆遷）

4、北京XX舊廠房改造案例（改造主體、改造模式、拿地方式、招商模式、運營模式）

5、上海XX城中村改造案例（項目情況、改造主體、開發模式、項目規劃業態、土地問題、地方正常、項目痛點、項目成效）

于老師

中國地質大學碩士研究生畢業，曾任職于國內甲級規劃院土地業務部經理，主要負責全國土地類相關業務，包括土地規劃、土地整理、土地評價、土地利用、土地估價、征地補償、基準地價、基本農田、耕地保護、增減掛鉤、土地政策研究與解讀等業務。任職于國內知名孵化器、科技園區、科技新城建設集團。主要負責地產一二級開發、產業勾地、產業規劃、產業設計、產業招商、項目收并購等業務。

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