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課程背景

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)形勢日益嚴(yán)峻，市場行情也急轉(zhuǎn)直下。隨之而來的是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)放緩，土地交易市場顯著冷卻，土地流拍上升，房企違約不斷，項目停滯頻現(xiàn)。房地產(chǎn)銷售、新開工、投資增速突如其來全面轉(zhuǎn)負(fù)。多家房企爆發(fā)違約風(fēng)險，涉及境內(nèi)外債券、銀行貸款、信托、商票、理財?shù)雀黝惾谫Y渠道，特別是一些龍頭房企的風(fēng)險事件，引發(fā)市場對行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險的高度擔(dān)憂。

即便形勢雖然如此嚴(yán)峻，卻依然改變不了房地產(chǎn)業(yè)仍是支柱產(chǎn)業(yè)，是實體經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)增長的壓艙石，是財政的重要組成。但是在這前景廣闊與危機(jī)并存的時代，對于廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是真正的洗牌時代！如何在這嚴(yán)峻的洗牌時代能夠存活并保障以后的持續(xù)發(fā)展，關(guān)鍵還是房地產(chǎn)的根本--土地與項目。能夠以最佳的方式獲取最適合企業(yè)自身的優(yōu)質(zhì)土地與項目才是房企長遠(yuǎn)發(fā)展的重中之重。本次課程，將幫助開發(fā)企業(yè)在新時期提高自身的土地與項目研判能力，提升的拿地、拿項目以及合作開發(fā)能力，更有效的規(guī)避各種拿地、項目拓展模式和渠道的風(fēng)險，做好房地產(chǎn)開發(fā)項目前期拓展和準(zhǔn)備工作，并深入講解合作開發(fā)各環(huán)節(jié)操作要點。

課程收益

1、2022年房企如何正確的拿地？---分享土地獲取經(jīng)驗

2、拿地與項目拓展的創(chuàng)新模式和渠道有哪些？---分享標(biāo)桿地產(chǎn)如何從土地獲取、前期策劃、項目規(guī)劃設(shè)計等方面入手，在開發(fā)前期最重要的環(huán)節(jié)上突破

3、各種拿地與項目拓展模式和渠道的風(fēng)險有哪些？---掌握風(fēng)險規(guī)避方法與策略

4、行業(yè)新時期如何做好合作開發(fā)？---主要環(huán)節(jié)實操要點與落地要領(lǐng)

5、城市更新項目投資運(yùn)作與土地獲取---分析城市更新政策與產(chǎn)業(yè)升級規(guī)劃

6、拿地主要模式及風(fēng)險控制要點解析---案例分析法律政策及合同管控方法

培訓(xùn)受眾:

1、房企董事長、總裁、總經(jīng)理、區(qū)域總、城市總、項目總等決策層及高管領(lǐng)導(dǎo)；

2、房企戰(zhàn)略、投拓、前期、法務(wù)、風(fēng)控、營銷、工程、設(shè)計、成本等專業(yè)部門負(fù)責(zé)人及業(yè)務(wù)骨干成員。

課程大綱:

一、集中供地的挑戰(zhàn)與困惑：宏觀環(huán)境分析與應(yīng)對

1、2022房地產(chǎn)市場狀況和主要新政要點解讀

（三條紅線 / “兩集中”供地 / 房貸集中度 / 土地出讓金劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收新規(guī)等）

2、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢及核心城市（區(qū)域）投資價值分析

3、城市（區(qū)域）營銷市場調(diào)研判斷及土地新政的變化

4、除暴雷房企外，還有哪些企業(yè)自危？ 為何大多數(shù)民企焦慮？哪類企業(yè)將更具優(yōu)勢（小精尖？高大上？）

5、重點區(qū)域主要城市（大灣區(qū)--廣深佛、長三角--蘇杭寧等）土地招拍掛新政解讀

6、投資拿地判斷宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的幾個關(guān)鍵性指標(biāo)

7、拿地“1拍3”后，房企財務(wù)、投資和業(yè)務(wù)運(yùn)營的應(yīng)對策略

8、把握未來--2022房地產(chǎn)10大趨勢與應(yīng)對策略

二、投資決策的宏觀定見：市場分析研判和預(yù)測

1、意向城市土地市場分析及目標(biāo)地塊分析

2、發(fā)現(xiàn)城市投資新機(jī)會的三個量化工具

3、區(qū)域市場分析、判斷及競品分析

4、市場分析解決的主要問題：如何在地塊選擇中找到三者均衡點

5、專案市場調(diào)研指引與項目拿地建議書（前策報告書）要點

6、如何判斷投資整體策略？（市場政策研究，城市及區(qū)域規(guī)劃，地價測算等）

7、如何預(yù)見城市發(fā)展與板塊發(fā)展?jié)摿Σ町悾?/p>

案例：不同城市的市場熱度預(yù)判與市場監(jiān)測方法

案例：城市進(jìn)入策略與城市經(jīng)濟(jì)評價新指標(biāo)

三、集中供地前準(zhǔn)備：如何建立完善投資管理原則及動作

1、 投資管理的三個基本原則

2、 投資管理的五個基本動作

（1）建立土地，客戶的板塊分類體系

（2）形成板塊價值增長潛力差異化判斷

（3）建立投資工作的底層工具

（4）完成投資全流程的標(biāo)準(zhǔn)化動作

（5）統(tǒng)一投資方案評審的各專業(yè)原則

3、如何進(jìn)行概念規(guī)劃及強(qiáng)排設(shè)計（強(qiáng)排規(guī)劃與土地指標(biāo)）

（1）如何通過強(qiáng)排實現(xiàn)利潤最大化

（2）如何做出高貨值的強(qiáng)排方案

（3）強(qiáng)排規(guī)劃的產(chǎn)品設(shè)計要點解析

（4）企業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃的標(biāo)準(zhǔn)化模板設(shè)計

4、產(chǎn)品規(guī)劃中的企業(yè)運(yùn)營能力和銷售能力支撐要素

案例：多物業(yè)組合下的最佳容積率研究

案例：強(qiáng)排方法優(yōu)化和實踐評估

四、地塊投資的決策依據(jù)：運(yùn)營計劃與資金籌劃

1、項目建設(shè)計劃和運(yùn)營管理要求

2、預(yù)估建設(shè)計劃和費(fèi)用、預(yù)估銷售計劃和收入

3、項目財務(wù)指標(biāo)分析（項目資產(chǎn)負(fù)債表/損益表/現(xiàn)金流量表等）

4、項目的土增稅等稅務(wù)籌劃

5、可研報告和資金籌劃關(guān)鍵點

案例：對標(biāo)房企的拿地方法借鑒（拿地的8個建議）

案例：xx城項目測算圖表與目標(biāo)成本分析

五、充分挖掘項目出價能力：地塊的成本策劃與測算技巧

1、項目前期成本調(diào)研和成本策劃

2、投資收益構(gòu)成分析: 項目的靜態(tài)投資和動態(tài)測算

（1）標(biāo)準(zhǔn)成本下的開發(fā)節(jié)奏與工作前置

（2）現(xiàn)金流量（銷售，回款，工程款，費(fèi)用，稅費(fèi)）

（3）稅收籌劃統(tǒng)籌與政策變化的應(yīng)對

3、投資測算技巧及常見的成本管理問題

4、投拓高手的投資測算技巧與效率

案例：房地產(chǎn)項目投資收益測算分析分析報告

案例：標(biāo)桿地產(chǎn)的新項目拿地測算表

六、新形勢下拿地模式研究與風(fēng)險控制

1、新時期拿地模式分析

（1）新區(qū)域招商開發(fā)模式

（2）主題地產(chǎn)（文旅、醫(yī)療、教育等）模式

（3）城市治理與片區(qū)開發(fā)模式

（4）片區(qū)開發(fā)的ABO模式

（5）城市更新+TOD模式

（6）城市更新+EOD模式

（7）城市更新+產(chǎn)業(yè)升級

（8）〝城市更新+〞新思路和突破點

2、拿地階段企業(yè)間的合作模式利弊分析

3、拿地實操中的投拓能力提升

（1）土地獲取過程中應(yīng)關(guān)注的重點問題

（2）土地獲取過程中常出現(xiàn)的一些失誤

（3）如何處理土地獲取過程中的政企關(guān)系?

（4）一些特殊操盤方式解讀

4、若干拿地新模式實操案例分享

案例：土地交易與合作開發(fā)協(xié)議的注意事項

案例：項目盡職調(diào)查要領(lǐng)及競品樓盤分析研判

七、新政下的房企投后關(guān)注重點

1、拿地的工作策略

2、拿地的分析思路與對標(biāo)房企的關(guān)注點

3、拿地要求的開發(fā)速度和管理效率

4、拿地需要的營銷和品牌突破

5、拿地的產(chǎn)品力競爭

案例：房地產(chǎn)項目的溢價問題操作實例借鑒

案例：解析大運(yùn)營時代下的經(jīng)營體系六步概要

八、房地產(chǎn)合作開發(fā)與項目并購

1、合作開發(fā)投資架構(gòu)模式

2、合作開發(fā)，營改增后優(yōu)化投資進(jìn)入和退出方式設(shè)計

3、項目并購是重要的價值管理

4、房地產(chǎn)項目并購必須掌握的基礎(chǔ)知識

5、房地產(chǎn)項目并購意向書的談簽重點

6、盡職調(diào)查的重點內(nèi)容

7、房地產(chǎn)項目并購的主要疑難問題

8、并購估值與項目溢價如何挖掘

9、項目并購后的運(yùn)營監(jiān)管重點

10、并購中應(yīng)重點關(guān)注的財稅問題

九、如何提升企業(yè)的“拿地投拓+風(fēng)險防控能力”?

1、如何提高投拓技能及解決問題能力

2、城市進(jìn)入策略與項目信息庫運(yùn)用

3、如何了解新政及政府規(guī)劃動向研判

4、投拓階段的風(fēng)險類別及防范措施

5、股權(quán)收購獲取項目實操及風(fēng)險防范

6、疫情常態(tài)化下的7種拿地〝死法〞及風(fēng)控要點

7、房企頻繁“暴雷”的20條風(fēng)險防控思考

8、“收并購”合作項目的風(fēng)險防范及合同應(yīng)用要領(lǐng)

十、思考與研判：（未來行業(yè)形勢談討、互動交流）

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