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【課程背景】

“未來純住宅房地產會收窄，集合商業綜合體和文化旅游的綜合項目是今后發展重點。”

——王健林對話《第一財經報》

地產行業黃金十年已經過去，隨著地產行業進入弱周期時代，住宅地產競爭越來越白熱化，形勢越來越嚴峻，越來越多的地產企業跨入多元化業態的地產開發領域：商業綜合體、旅游地產、酒店類地產、產業地產、養老養生地產等，表面風光背后卻都潛藏著無數的危機與風險。這些不是地產的戰爭，而是金融、資本和模式的戰爭。利潤是每一個地產企業生存的根本和發展的動力。成本的規劃和有效管控是釋放資金確保利潤的第二通道，也是抵御行業風險的有效武器。

本課程凝練了商業綜合體行業標桿成本管控經驗與得失，以歸納推理的全心思維，全面解讀多種業態項目開發成本管控的死角，幫助地產企業打開成本管理困局，順接地氣，構建領先的成本管理體系與高效的實戰管控方法，Hold綜合體商業的成本，把錢花在刀刃上，讓投資發揮最大的價值。

【課程特色】

特色一：實戰專家現身說法，解析行業標桿企業的優秀經驗與得失教訓；

特色二：豐富實用的工具模板，快速引入企業內部，即學即用，提高效率；

特色三：課程設計與時俱進，新穎獨到、嚴謹務實，全程破解成本管控實踐難題。

【課程收益】

1、收獲知識：系統學習商業綜合體項目成本管理的核心知識、精細化管理的關鍵路徑及項目過程操作實戰；

2、學習經驗：全面介紹標桿企業領先的成本管理體系、理念、思路、方法與工具；

3、借鑒標桿：介紹商業綜合體標桿企業最新最優秀的成本控制方法，完善企業成本管理體系，與時俱進，提升成本管理專業能力，符合股東利益與風險管控要求；

4、工具落地：直接套用標桿企業成熟的體系、制度、指引和模板表單，幫助成本人員快速提高。

【學員對象】

1、房地產企業董事長、總裁、總經理、副總經理等公司決策層領導；

2、房地產企業成本總監/合約總監/工程總監/設計總監/財務總監/運營/分公司總經理/副總/項目總經理等高管；

3、房地產企業從事管理的造價成本、合約結算、招標采購、規劃設計、工程管理等部門骨干。

【課程綱要】

一、商業綜合體全景成本

1、聚焦城市商圈中心綜合體，解碼主流商業綜合體模式

2、商業綜合體產品類型分析

3、商業綜合體項目成本特點

4、商業綜合體全景成本解析

5、商業綜合體價值鏈和關鍵成功因素

6、商業綜合體開發常見問題及六邊工程難題

7、商業綜合體成本體系性思考及管理前置

二、商業綜合體項目全周期成本管理之錦囊

（一）成本模塊化管理

1、模塊化管理產生的背景

2、模塊化管理的前提

3、模塊化管理重點解析

4、成本管理模塊化分階段設置

前期9個

成本管理團隊與培訓

人防效益分析

樁基支護經濟分析

冷熱源方案確定

機電方案確定

目標成本現場審核

機電設計限額指標復核

電梯選配方案確定

弱電設計方案確定

中期8個

地下四大塊重計量

總包重計量

地下結構指標分析

豪宅精裝修成本分析及方案優化

地上結構指標分析

地下四大塊結算

主體結構重計量

項目合約規劃培訓

后期1項

經濟指標分析

5、成本模塊化管理執行方法及要點

（二）商業綜合體成本全過程管控8大階段、203項節點實操

1、開工前階段（11項節點）

2、四證階段（35項節點）

3、經營決策階段（3項節點）

4、開盤階段（5項節點）

5、設計階段（89項節點）

6、施工階段（32項節點）

7、驗收交付階段（10項節點）

8、日常管理（18項節點）

（三）商業綜合體機電成本管控

1.商業綜合體機電各專業工程的功能

2.大商業機電安裝工程特點

3.商業綜合體機電成本控制突破口

4.不同階段成本控制的價值體現與改善比例

5.商業綜合體機電成本管控的顯形與隱性狀態

6.機電成本管控的四大階段及關注重點

7.總體方案階段機電成本管控關注重點

8.施工圖設計階段機電成本管控關注重點及案例

9.施工階段機電成本管控關注重點

10.工程結算階段機電成本管控關注重點

11.機電成本管控的“三個一”

12.機電方案分析要點

13.機電成本管控的模塊化節點分析（標桿案例）

（A）機電成本控制與指標解析（電氣類）

1.供電配套系統工程

1)外電源工程的成本構成

2)容量負荷設計依據

3)各業態成本建造標準

2.開閉所

1)開閉所工程特點

2)開閉所工程供電電源要求

3)開閉所工程管控與關注要點

4)開閉所工程成本構成

5)開閉所工程成本構成

3.變電所

1)變電所工程特點、配置與設置

2)變電所工程的計量方式與要求

3)變電所工程管控與關注要點

4)變電所工程成本構成

5)變電所工程各業態成本構成

4.室內電器工程

1)干線系統工程

2)干線系統工程特點與選型要求

3)干線系統回路劃分

4)干線吸引橋架配置原則

5)干線系統布置的管控與關注要點

6)干線系統各業態成本構成

5.動力及照明系統工程

1)動力及照明系統供電半徑要求

2)動力及照明系統雙電源裝置的選用

3)動力及照明系統降壓啟動方式選擇

4)動力及照明系統變頻裝置選擇

5)動力及照明系統火災漏電報警裝置設置

6)動力及照明系統控制要點

7)動力及照明系統各業態成本構成

6.總包工程

1)室內電氣工程安全措施設置

2)室內電氣工程節能措施設置

3)總包工程機電成本構成

7.弱電工程

1)商業綜合體弱電工程各專業系統構成

2)商業綜合體弱電工程各系統設置

3)商業綜合體弱電工程成本構成

8.泛光照明工程

1)泛光照明工程內容與特點

2)泛光照明工程設計要求（控制系統、燈光系統、開關電源系統）

3)泛光照明工程管控重點

4)泛光照明工程產品特點與關注控制重點

5)泛光照明工程系統價格組成

6)LED光源結構、基本參數、顯色

7)LED光源價格影響因素（結構件、芯片、驅動電源、散熱器、光學組件）

（B）機電成本控制與指標解析（暖通與給排水）

1.暖通專業系統劃分

2.商業綜合體冷負荷指標

3.冷熱源系統論證、可行性測算模板及案例

4.商業綜合體機電工程建造標準解讀

5.機電成本指標限額與技術經濟控制指標

6.商業綜合體機電成本復核報告

7.采暖工程、消防工程成本經驗數據與案例

8.通風閥門選型標準及本體指南

9.案例：電梯選型與井道改造

10.案例：外電源方案

11.機電成本控制要點（附案例）

12.機電成本管控手段

（四）商業綜合體管控案例庫（選講）

1.案例：土地摘牌階段的成本盡職調查

2.案例：拿地風險因素研判、項目進入區域條件

3.案例：成本調研實踐（同類競品、樓盤信息、費用調研、地區成本調研）

4.案例：成本前置各項成本效益測算分析（人防效益分析、樁基、支護方案經濟分析、結構指標經濟分析、防水經濟分析等）

5.案例：標桿房企商業綜合體目標成本編制全過程

6.案例：商業綜合體項目限額設計解讀

7.案例：標桿房企商業綜合體建造標準

8.案例：標桿房企商業綜合體合約規劃案例

9.案例：標桿房企商業綜合體標準招標文件體系解析

10.案例：標桿房企標準合同范本體系解析

11.案例：合同履行的前置重點：合同交底（以總包為例）

12.案例：精裝修調研、測算與控制要點

13.案例：商業綜合體機電各部分成本造價指標解析

14.案例：從目標驅動到績效驅動：項目成本管控全過程考核解析

15.案例：開發全過程成本浪費透析--冰凍三尺非一日之寒，成本原來是這么浪費掉的！

16.案例：常見結算糾紛與應對處理措施

17.案例：標桿房企結算時效與重計量工作（住宅入伙后3個月，商業開業后6個月完成）

18.案例：項目成本復盤與后評估

19.案例：標桿企業成本數據庫案例深度解析

20.案例：團隊建設，情緒管理，溝通管理

伍老師

講師簡介：

伍清揚老師

項目管理碩士，同濟大學土木工程專業，一級注冊建造師；

20年成本管理及運營管理經歷；

同濟大學、浙江大學EDP客座高級講師；

現任：某商業地產機構董事副總裁及地產集團副總裁

歷任：萬達及萬科百萬平方城市綜合體項目中任成本負責人

實戰經歷：

曾服務于多家知名標桿房地產企業，歷任區域及集團成本負責人、運營總、大運營副總裁（分管產品研發、設計管理、工程建設、品質管理、成本管理、招標采購、計劃管理、運營管理、客關客服）；

曾在萬達及萬科百萬平方城市綜合體項目中任成本負責人，參與旅游度假區數百萬方綜合體（住宅、商業小鎮、多個五六星級度假酒店、主題公園、國際級山地高爾夫、滑雪場、城市商業）管控，在住宅地產、商業地產、旅游地產、五星酒店、產業地產的成本管理、項目管理方面擁有豐富經驗。

已為多家知名房企作內訓，深受學員好評。

授課風格：

配合度很高，根據學員需求定制內容；

具有很強的針對性，對方法、工具的總結提煉很到位；

很有系統性，且能切中要點，給到學員很多啟發；

具有較強的解決問題能力，現場控場能力較強；

伍老師的課程針對性強，務實落地，深受學員好評。

主講課程：

《如何把錢花在刀刃上—商業綜合體Hold住成本的錦囊妙計》

《“住宅與商業地產”成本管控痛點及標桿房企解決之道》

《房地產工程階段成本精細化管理》

《房地產項目全周期成本管控痛點及標桿借鑒》

《市場下行時期經營視角房地產成本精細化管控》

《利潤保衛戰下房地產卓越成本管理跨部門協同》

《利潤保衛戰——房地產無效成本阻擊與精細化管控》

《經營視角下房地產成本精細化管理工作坊》

《市場下行時期經營視角房地產成本精細化管控工作坊》

學員反饋：

通過課程學習，對地產成本管理和控制有了更系統性的認知，并學到了較多的管控方法及技巧；

成本管理已經不是一個部門的事，而是工程管理、合理規劃、財務管理、營銷管理、績效多方面、多部門的管理、協作，一方面需加強綜合能力的學習，另一方面要加強各部門之間的溝通；有很多數據和案例可以借鑒參考；

對成本管控系統有了廣泛的認識；

更深入了解和學習了標桿房企成本精細化管理方面的邏輯、思考及行動做法；

以授之以漁為主，與時俱進，提供適應當下的理念、思路，方法、工具，結合案例分享，觸類旁通，解決工作中的痛點和難點。

服務客戶：

凱德、萬科、龍湖、華潤、招商蛇口、保利集團、金地集團、中建地產、越秀、中交、綠城、瑞安、合景泰富、嘉華集團、越秀集團、金科地產、合生創展、中國金茂、中信地產、旭輝地產、藍光地產、中鐵集團、首地集團、葛洲壩集團、北科建集團、當代置業、佳兆業、恒大地產、碧桂園、綠地集團、富力地產、京投銀泰、大華集團、陸家嘴集團、上投集團、城開集團等；

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