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課程背景：

在“房住不炒”的大定位下，持續(xù)的調(diào)控、行業(yè)競爭及產(chǎn)業(yè)環(huán)境變化如裝配式建筑、高周轉(zhuǎn)、農(nóng)民工短缺等對地產(chǎn)企業(yè)的生存、發(fā)展帶來了極大的挑戰(zhàn)。

在地產(chǎn)行業(yè)高周轉(zhuǎn)的情況下，質(zhì)量風險明顯加大。在進度成為績效考核主要指標的時候，雖然大家口頭上仍然是質(zhì)量第一，但實際上總是進度第一，沒有誰會和自己的收入過不去。同時在公司管理層的重視程度上，領導們往往親自抓營銷、融資或土地，很少有高層抓質(zhì)量，一是許多領導不懂工程，二是沒有認識到質(zhì)量可以為營銷提供有力的武器，只有在實踐中吃過苦頭、裁過大跟頭后才會對質(zhì)量產(chǎn)生敬畏。一些企業(yè)在部分城市因質(zhì)量問題，竣工備案證被政府收回、所有項目被停止銷售，這時才真正重視起來，如何讓公司的質(zhì)量管理責任落實到各部門，并成為公司的競爭力，需要全新的理論與實踐方法。

面對新形勢大小房企都將競爭的焦點轉(zhuǎn)移到提升品質(zhì)上，如何突圍？我們認為首先要提升品質(zhì)理念，改變質(zhì)量就是施工質(zhì)量的觀念，其次，除了符合政府行業(yè)要求外，品質(zhì)管理更要從客戶角度思考-什么才是客戶認可的品質(zhì)，然后要從供應商管理、內(nèi)部管理上扎實做好基礎工作與重點工作。

在實踐中工程質(zhì)量管理存在著以下痛點：1）施工單位資質(zhì)高于能力，2）墊資能力不足，3）勞務組織能力差，4）分期供貨不配合甲方；5）團隊管理差、責任不落實，質(zhì)量難保證，6）承諾不兌現(xiàn)，對質(zhì)量不敬畏。

面對這樣的情況如何切實提升品質(zhì)管理的管理與效率呢？質(zhì)量管理與提升有方法但沒有捷徑可走！借鑒行業(yè)標桿的做法并結合公司實際可以少走彎路，開闊管理思路。

課程收益：

全程干貨，直擊工程管理痛點，學了能用，用了有效！

本課程培訓是老師近30年一線工程管理經(jīng)驗的總結，結合了諸多標桿企業(yè)的工程管理實踐，運用管理學與項目管理等深入分析，既具有很強的實戰(zhàn)性，又獨樹一幟，自成體系。無論是標桿企業(yè)的工程老將，還是工程管理的新生力量，都能從老師的課程中受益非淺。

1、了解行業(yè)大變化對地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的挑戰(zhàn)

2、學習項目經(jīng)營視角的質(zhì)量理念、工具

3、學會從全局思考部門對品質(zhì)提升的貢獻

4、有效管理供應商，樹立項目品質(zhì)優(yōu)勢

學員對象：

房地產(chǎn)企業(yè)董事長、經(jīng)營、總工、集團分管工程副總、項目經(jīng)營、工程總監(jiān)、設計總監(jiān)、工程部經(jīng)理、成本部經(jīng)理、設計部經(jīng)理等

主要內(nèi)容：

一 正確的品質(zhì)理念與當前的地產(chǎn)形勢

樹立正確的品質(zhì)理念才能生存發(fā)展。

質(zhì)量≠施工質(zhì)量。房地產(chǎn)項目的質(zhì)量由設計質(zhì)量，招采質(zhì)量，工程質(zhì)量及體驗質(zhì)量構成，不能一說質(zhì)量管理就全部是工程的事，40%以上的質(zhì)量問題取決于設計與招采。

品質(zhì)管理的核心是匠心

萬科龍湖的工程師文化

碧桂園高層的研究精神

客戶認可的三好品質(zhì)是什么。質(zhì)量管理內(nèi)容很繁雜，抓不住重點就不能有效打動客戶，造成管理資源與資金的浪費，片面關注觀感又會造成目前許多企業(yè)管理中的質(zhì)量安全隱患，如某企業(yè)因質(zhì)量問題，停工一年，某標桿在某地級市全部項目因質(zhì)量問題被暫停銷售……

好房子-戶型好用、通風采光好，無滲漏空鼓等煩人問題，顏值（大堂、入戶門等有面子，室內(nèi)觀感較好），

好環(huán)境-景觀綠化佳，噪音振動少，鄰避設施無

好體驗-參觀、簽約、工地開放、入住等服務好

當前地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境與競爭形勢。許多人注意到了地產(chǎn)政策與競爭形勢的風云變幻，但少數(shù)人認識到了行業(yè)模式、技術等方面的深刻變化，前者不可控，后者首先需要準確認知并轉(zhuǎn)變觀念，才能在工程管理中有的放矢。那么行業(yè)到底發(fā)生了哪些深刻影響工程管理有效性的變化了呢？

行業(yè)集中度提升

行業(yè)門檻提高

行業(yè)高周轉(zhuǎn)、裝配式建筑、農(nóng)民工管理

環(huán)境變化對企業(yè)的能力要求。

討論：目前公司在品質(zhì)管理上存在的主要問題及原因是什么?品質(zhì)管理的目的是什么？甲方工程管理人員按圖施工就行了嗎？

二 如何做好品質(zhì)的源頭-設計管理

設計品質(zhì)管理的三大支撐。在當前的中高周轉(zhuǎn)情況下，設計如何提速保質(zhì)對整個項目的品質(zhì)及成本有巨大的影響，萬科在這方面的成功做法為眾多企業(yè)提供了寶貴的經(jīng)驗。

萬科的營銷定位與產(chǎn)品庫

設計部門內(nèi)的工作品質(zhì)管理

合適的設計合作單位管理

標桿的設計品質(zhì)管理。在甲方的設計管理中存在兩種傾向，一是甲方親力親為甚至直接畫圖，對設計不放心，一種是什么事都給設計，連設計任務書也是設計院出，甲方只是簽字。這兩種做法很難發(fā)揮設計的主動性與甲方的主導性，設計出問題是必然的事。龍湖對設計單位的管理相對而言，更適合多數(shù)企業(yè)。

龍湖的研發(fā)設計定位。我們不是大師，我們是管理大師的人。選擇好、管理好分供方，充分釋放設計師的能動性，當好“導演”的角色。導演能力行為舉例1）準確、生動、形象地表達自己的意圖及意境-營銷輸入是第一，2）尊重各領域?qū)＜摇⒇撠熑说囊庖娊ㄗh但不失去自己思路的主導性，3）意識到資源、實現(xiàn)方式及受眾的局限性而果斷取舍，突出重點

龍湖的設計管理體系

龍湖設計關鍵點管控。市場調(diào)研、設計資源選擇與甲方階段性設計評價是龍湖設計質(zhì)量管理的三大重要工具。其中，甲方的準確要求是關鍵，甲方自己想要什么都不清楚，就不知道什么是好的設計質(zhì)量！

龍湖設計效果管控。

龍湖設計管理案例

龍湖研發(fā)管理體系展示

貨值最大化的總圖管理

充分利用容積率與建筑密度

同容積率下選擇高溢價產(chǎn)品

設計創(chuàng)新提高產(chǎn)品競爭力

分享：標桿企業(yè)的規(guī)劃總圖管理.ppt

標桿的戶型創(chuàng)新

萬科萬花筒戶型

碧桂園戶型欣賞

如何提高圖紙質(zhì)量，減少錯漏碰（設計、甲方合約，工具）。目前甲方工程管理中，對設計圖紙錯漏多數(shù)只是通過圖紙會審解決，經(jīng)常會發(fā)現(xiàn)，會審過程中監(jiān)理沒有問題，主要是施工單位提問題，或者會審前發(fā)現(xiàn)不了問題施工中一堆問題，如何通過落實責任，解決甲方與監(jiān)理工程師不認真看圖？

分享：LH審圖要點與工具

討論：公司目前是如何控制圖紙質(zhì)量的，困惑有哪些，主要原因是什么，有哪些有效措施？

三 招采與合約的品質(zhì)管理

總包考察如何煉就火眼金睛（考察項目顏值是否過關、是臨時美容？是外界壓力還是實力造就，項目規(guī)模、業(yè)態(tài)匹配嗎？價格、意愿及老板個性與公司的契合嗎？關鍵人員對項目的熟悉程度與能力合格嗎？）

展示：龍湖總包考察模板

供應商考察怎樣才不會被迷惑（絕對實力不等于與相對實力，態(tài)度與實力哪個更重要，企業(yè)與個人誠信如何判斷）。

討論：公司在施工單位與供應商考察上有過什么教訓，原因是什么？

案例：模范總包是怎么蛻變?yōu)閱栴}總包的（DH）

合同主要階段管理重點。在當前的招采中，比較典型的問題有：1）招標內(nèi)容雙方理解不同，造成爭議，影響執(zhí)行；2）為搶工，存在手續(xù)不完善，先施工后簽訂合同情況；3）約定不明確或不合理。如無漲價約定或約定不調(diào)價，但施工中無法執(zhí)行如大額合同處罰執(zhí)行難，合同不能動態(tài)適應。如何通過解決這些問題，將大量減少工程管理人員的現(xiàn)場協(xié)調(diào)時間，從而把精力與時間花在項目品質(zhì)上。

合同訂立前管理

合同交底管理

合同變更、支付與結算管理

合同履行與后評估管理

成本合約如何提升品質(zhì)管理

成本管理的三重境界（會省錢、會花錢、會賺錢）

與設計協(xié)同，提高設計合同的針對性

簽訂實用的施工合同，減少施工中的扯皮

如何對總包、監(jiān)理的有效管理。某標桿企業(yè)監(jiān)理招標文件規(guī)定，監(jiān)理費不下浮，定標主要根據(jù)業(yè)績、現(xiàn)場質(zhì)量進度安全文明服務方案的優(yōu)劣。規(guī)定基本人員配置要求，監(jiān)理費10%用作考核績效。但公司付出了經(jīng)濟代價，現(xiàn)場監(jiān)理人員收入沒有提高，根本未起到調(diào)動積極性的作用。哪么，應該如何約定并管理才有效呢？

思考：總包、門窗等單位時如何減少合作中的扯皮？

分享：標桿LH總分包施工界面劃分及合約管理制度

四 施工階段質(zhì)量管理的核心與要點

現(xiàn)場質(zhì)量管控的關鍵要點

把握客戶的質(zhì)量敏感點（住宅、商業(yè)）

如何提升監(jiān)理、總包管理效果（能力、責任、進場摸底、首月管控）

如何管控展示區(qū)品質(zhì)（售樓處、樣板房、景觀區(qū)，設計品質(zhì)、施工品質(zhì)）

人機料法環(huán)哪個是真重點

如何做好樣板管理（材料樣品、效果樣板、工藝樣板）

如何落實過程管理（以粉刷為例D從倒數(shù)到第一，龍養(yǎng)護到位）

為什么說實測實量只是表面功夫？表面功夫需要嗎？

案例：某項目因砼強度停工5個月，天房集團因砼不合格，高層拆除

集團質(zhì)量管理應把握的四類重點項目：新團隊、新隊伍、新業(yè)態(tài)、新技術。

多期開發(fā)及同期多標段項目如何持續(xù)改進品質(zhì)管理。特點：施工單位不止一家，多棟單體施工進度不一，監(jiān)理、甲方各管一片時，信息互不通聯(lián)。

成本如何協(xié)助做好品質(zhì)管理（隱檢、主材價格預警、重要品牌認定）

龍湖集團品質(zhì)管理要點。

第三方評估機制與實施

龍湖關鍵人員召回機制

集團飛行檢查（材料、進度、質(zhì)量行為及質(zhì)量）

思考：標桿企業(yè)的管理對我們有何啟示，如何運用到工作中？

分享：監(jiān)理對砌體施工的質(zhì)量交底.ppt

用科技為質(zhì)量管理賦能（裝配式、BIM、SSGF、萬科小工具）

討論：公司目前的現(xiàn)場品質(zhì)管理主要存在哪些問題，困惑有哪些，主要原因是什么，如何解決？

分享：某標桿企業(yè)門窗質(zhì)量管理.ppt

思考：鋁模方法如何用在木模管理中

五 交付階段的品質(zhì)管理

交房交鋒與交房交心。交房≠把房子交給業(yè)主-客戶滿意，公司與項目美譽度，房屋的銷售。

分享：標桿的交房總體策劃

交付前驗收與整改。某企業(yè)的五步驗收整改-項目交付前項目交付前90天由區(qū)域公司生產(chǎn)管理單位組織召開各職能及參建三方驗收啟動會，啟動和部署項目驗收工作，明確五步驗收實施時間和驗收要求。

分享：某企業(yè)問題檢查表

工地開放日管理

分享：工地開放日管理

分享：標桿的交付評估表

客戶入住的管理。交付期間-妥善處理危機事件。因交樓現(xiàn)場人員混雜，客戶收房心情急切，現(xiàn)場服務稍有不當之處，便容易產(chǎn)生糾紛。另外，不排除其它項目（有投訴或糾紛情況的）業(yè)主趁集中交付期間至現(xiàn)場進行鬧事。如何應對現(xiàn)場可能發(fā)生的危機事件進行提早預警，妥善安排解決方案，將危機化于無形？

交房后快修管理。集中交房期間是否適合快修，如何保證施工單位配合快修？維修完成后，業(yè)主不到場或不簽字認可怎么辦？

分享：標桿的工程后評估.ppt

交流、總結

劉老師

南京大學工商管理碩士（MBA）

工學學士，高級工程師

20余年房地產(chǎn)標桿房企任職經(jīng)歷

現(xiàn)任某標桿房企集團副總經(jīng)理

曾任龍湖地產(chǎn)、山東泰安金融商務區(qū)、潤楓國際等知名房企

劉老師既有優(yōu)秀外企規(guī)范的項目管理實踐，又有多個標桿地產(chǎn)企業(yè)大型綜合體與住宅項目的直接管理經(jīng)驗。對萬科等標桿房企的經(jīng)營管理模式有獨到的個人見解；他的專長領域包括工程管理、招標及合同管理、房地產(chǎn)運營管理、房地產(chǎn)成本管理、房地產(chǎn)精裝修管理等。是一位實戰(zhàn)型的房地產(chǎn)專業(yè)培訓師。

主要管理經(jīng)驗

參與龍湖西城天街、水晶酈城等項目的總包、監(jiān)理與安裝工程、門窗等招標。

負責江蘇省建設廳辦公樓、南京市河西新城大廈內(nèi)外裝飾、甲供材料、機電安裝及廚房設備招標及成本管理。

負責南京國際學校、歐尚超市設計、土建總包、安裝總包與電梯、水泵等材料設備招標與項目成本管理。

負責南京豐盛集團成本管理咨詢

負責山東泰安金融商務區(qū)成本、工程及設計管理。

目前負責某地產(chǎn)集團工程、招采成本與設計管理。

授課風格：

全程干貨，貼近實戰(zhàn)，視野開闊，案例豐富。從企業(yè)經(jīng)營與競爭的角度分析工程與成本等專業(yè)問題，融合萬科、龍湖、碧桂園、融創(chuàng)等眾多標桿管理經(jīng)驗，結合多年專業(yè)研究與實踐，注重課程落地有效。

主講課程：

《項目總視角工程與成本管理》

《標桿房企全流程品質(zhì)精細化管理》

《項目總視角跨界協(xié)同要點與能力提升》

《房地產(chǎn)工程項目管理實踐與龍湖經(jīng)驗借鑒》

《房地產(chǎn)工程全過程精細化管控與質(zhì)量管理》

《標桿房企工程穿插施工與高周轉(zhuǎn)運營管理》

《標桿房企工程管理策劃創(chuàng)新與核心要點把控》

《價值導向工程管理核心要點把控與標桿房企經(jīng)驗借鑒》

《經(jīng)營視角下-標桿房企工程管理精細化解析及關鍵點控制》

服務過的企業(yè)：

福建天福集團、深圳佳兆業(yè)、河南正商集團、山西銘基地產(chǎn)、石榴集團、巨野萬隆置業(yè)、武漢福星建設集團、天津濱海置業(yè)、福州正榮地產(chǎn)、蘇州首開地產(chǎn)、石家莊保利、偉星房產(chǎn)、卓越地產(chǎn)、廣州陽光城、成都金融街、江西興旺地產(chǎn)（越興集團）、廣州方圓地產(chǎn)、長沙嘉圣達、九寨溝魯能、上海祥生地產(chǎn)、臨沂萬城置業(yè)、廣州合錦嘉泓、東莞嶺南股份、招商蛇口深圳區(qū)域、山東融匯、棗莊大都房地產(chǎn)、高遠地產(chǎn)、翼天主題小鎮(zhèn)旅游發(fā)展、青島新城控股、河北潤都房地產(chǎn)... ...

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