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【專題背景】

房地產行業的納稅風險始終居高不下。一方面，與房地產開發 業務相關的稅收政策較為復雜，不僅艱澀難懂，而且沖突不斷，另一方面，鑒于房地產開發業務在組織收入上的支柱地位，

稅務機關予以高度關注，在重點稅務稽查名單上，房地產開發業務一直榜上有名。不少的房地產企業進行了所謂的“籌劃”，很有可能就是“假賬”代名詞，稅收風險反而提升，形成更大的風險！

為了提高商品房質量和有效控制成本，部分房開企業選擇“甲供材”處理模式，卻在賬務處理、稅收風險上一團迷霧！增值稅發票？建筑業發票？舉棋不定？

在今年“房地產行業稽查風暴”的嚴峻形勢下，房地產企業是否安然度過？已成為多數房地產企業直面的嚴峻問題。為切實解決房地產企業的困惑，提前消化未知的稅收風險，有效應對總局開展的房地產行業重點稽查，本次課程將解讀房地產的最新政策以及關鍵的法規文件，破解稅收政策疑難問題，防范稅務稽查風險，解決實際稅收問題。課堂注重實踐和理論的結合，就

一種經濟行為涉及到每個稅種可能存在的風險進行全方位、深層次解讀，有效化解稅收風險！選擇一種適合您的稅收處理方法，沒有最好，只有更好！

【培訓對象】

各房地產企業領導、主管財務工作人員和稅務師、會計師事務所等人員。

【主講內容】

第一部分：收入與成本風險管控及稅務稽查應對

一、稅收確認收入的金額與時間

1、企業所得稅就未完工產品如何確認收入？

2、預收賬款如何在季度申報表反映？如何在年度申報表反映？

3、預繳的營業稅是否可以在所得稅前扣除？

4、稅法“完工”的標志和會計有什么差別？

5、如何理解“開始投入使用”的起點？

6、“計稅收入”和會計的收入有什么差別？

7、一次收款、按揭、委托銷售（超價分成）、視同買斷、包銷如何確認收入？

8、“計稅成本”的構成有哪些？哪些內容可以預提？預提的“計稅成本”有哪些限制？和會計“主營業務成本”的差異在哪里？“計稅成本”的終止日在什么時間點？

9、“計稅收入”、“計稅成本”如何在企業所得稅申報表反映？

10、土地增值稅確認收入的時間與金額是什么？

11、營業稅納稅義務發生時間與會計收入的差異在哪里？

12、違約金的取得與支付在營業稅、企業所得稅、土地增值稅有哪些不同？

13、“價外費用”的內容包括哪些？各個稅種對待“價外費用”有哪些不同？

14、“小產權”房屋銷售有哪些稅收風險？

二、日常問題稽查應對

1、企業工資薪金支出稅收管理關注重點有哪些？（任職與雇用的認定，臨時工與勞務工區別，外單位派遣勞務工的工薪處理是否應按派遣以及支付費用的不同形式、內容進行區別對待）

2、當年沒有取得有效憑證如何所得稅申報？

3、按政策規定由房產使用人代繳納的房產稅，能否在房產使用企業稅前扣除？

4、企業職工福利費、教育經費的稅務處理？（集體與個人、生活與工作；以前年度余額；計提福利費、教育經費的稅收處理）

5、如何理解開辦費？籌建期的起點和終點如何把握？籌建期的招待費如何稅收處理？6、業務招待費、廣告費、業務宣傳費內涵的把握以及稅收處理（計算基數），關聯企

業之間的“廣告費”有什么特殊規定？

7、租金收入如何確認收入稅收負擔最低？營業稅納稅義務發生時間在哪個環節？如何把握類似的問題？

8、企業發生的手續費及傭金支出如何合理稅前扣除？（傭金與勞務費的區別）

9、企業接受的捐贈、無法償付的應付款收入如何稅收處理？

10、企業發放的差旅費補貼稅收上暫無具體標準，稅務管理中如何把握？

11、稅務機關查增的所得額是否可以彌補以前年度的虧損？

12、企業資產損失扣除需要具備的條件和申報的要點是什么？

13、企業不同融資模式（七種）的稅收風險分析

14、房屋改擴建、裝修的不同的會計處理稅收分析

三、特殊銷售模式下的收入不同處理

1、四種不同情況之下的“買一送一”如何進行會計處理？如何進行稅收處理？

2、售后回購的稅會差異分析

3、售后回租的稅會差異分析

4、“拆一還一” 的稅會差異分析

5、以房抵債的稅會差異分析

6、如何把握“低于市場價格”銷售房屋？

7、合作建房稅收解讀：

8、以土地、房屋投資模式下雙方的收入、成本確認金額與稅收風險分析

9、捐贈、贊助、獎勵、分配等視同銷售的稅收處理

10、還本銷售的稅會處理

四、房地產開發成本的確認與歸集

1、確定成本核算對象的原則和方法是什么？

2、“開發成本”科目設置以及明細科目歸集的內容解讀

3、成本費用歸集的原則是什么？

4、特殊費用歸集應該注意的稅收問題：會議費、差旅費、招待費、辦公費、車輛費等

5、股權收購之下的土地成本確認與籌劃

6、取得土地返還款如何處理達到節稅效果最大化？

7、“建設—移交”模式的土地成本確認

8、“成本差”的稅會差異分析

9、八中不同融資方式下，利息費用、票據的稅收處理與風險分析

五、成本分攤的原則和方法

1、成本分攤的原則

2、占地面積法案例解讀

3、建筑面積法案例解讀

4、預算造價法案例解讀

5、直接成本法案例解讀

6、層高系數法案例解讀

第二部分：甲供材與特殊業務稅收分析與解讀

1、甲供材、甲控材、甲供設備的區別是什么？

2、房地產建安流程中，設備和材料如何區分？

3、甲供材料和甲供設備兩種情況，分別在營業稅、土地增值稅、企業所得稅當中稅收待遇有哪些不同？

4、甲供材料案例解讀。

◇ 通過案例解決：甲方計入開發成本的憑證與金額；甲供材涉及的營業稅稅款計算、稅款的承擔、甲方票據處理等；乙方發票開具發票金額與收入的協調；乙方稅金的繳納與收入、成本的協

調；雙方會計分錄處理技巧；

5、房地產開發企業分別與商貿企業、自產貨物廠家簽訂《鋁合金門窗銷售及安裝工程合同》，如何繳納營業稅？怎么開具發票？計入開發成本的發票有什么稅收風險？

6、乙方將勞務分包給其他單位是否適用差額納稅的規定？開具發票存在什么風險？

7、通過鋼構立體車位建設案例，完美解讀甲方、乙方、鋼構提供安裝方的稅收處理，詮釋增值稅發票與建筑業發票實際困擾。

8、不同“銷售”車位模式的會計處理與各稅的不同處理

9、售樓處會計處理與各稅種的不同處理

10、“精裝修”范圍的確認與稅收分析

第三部分：現場解答學員問題

◇：王老師有著豐富的現場答疑經驗，通過干練、風趣的語言，將復雜的、棘手的稅收問題簡單化、通俗易懂，易于學員理解和實際操作。學員可以準備自己的疑問，在課堂現場互動，得到最適合自己的答案。

王老師

王老師：會計師，中國注冊稅務師，稅務稽查資深官員，某省地方稅務局稅收業務培訓專家；數家房地產企業稅務顧問、答疑專家。有常年戰斗在一線的經歷，熟悉房地產企業

的稅收問題，擅長土地增值稅清算，稅務風險評估與稅收成本控制，制定合理的項目成本管控策略，做到企業成本控制最小化，利益最大化。在全國各大城市主講房地產行業稅收專題講座近

百次，講授由淺入深、生動活潑、內容準確、分析透徹、簡明扼要、操作實用；授課風格生動詼諧、風趣幽默，受到各地房地產企業學員的認同和熱烈追捧！

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