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【課程背景】

本次課程屬于商業地產財務指標管控與稅務籌劃及合理節稅專門研發的專業提升系統培訓。誠邀商業地產財稅籌劃一線操盤手親臨授課，其授課方式將采取實操經驗與典型案例互動結合模式。授課方向主要包括商業地產財務指標管控與稅務籌劃及合理節稅等，以萬達集團、華潤萬象城等商業地產巨頭的案例貫穿全課程，數百張PPT，81個管理點，14段管理口訣完美融合。通過由簡入深的系統學習，構建商業地產人的財務思維，分析商業地產財務管理的基本面，掌握日常業務與財務的關聯點，理解商業地產運營對財務結果的影響等。同時模擬商管企業涉及的增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、企業所得稅、個人所得稅以及耕地占用稅的稅務處理，及其利用稅收優惠政策進行合理合法的稅務籌劃方案的解析等，其主要目的就是解惑管理者在商業地產財務管理的難題，解決實際工作中財務管理的壁壘，以期從日常項目的財務管理的“泥潭”里解放出來，幫助項目經營管理者目標的實現。授課內容請參看授課大綱，并仔細閱讀大綱中的學習要點，以求實現“只有專業強，才有話語權”的職業目的，并用自己的專業智慧為企業創造新價值。本次培訓屬于“純干貨、重執行、能落地”的專業專項學習體系。

【課程對象】

適合商業地產開發企業財務總、稅務總、財務經理、財會人員和企業納稅經辦人員等，以及商業地產項目運營總、項目總、商管總、招商總、營銷總、企劃總、成本總、采購總、工程總、物業總等管理人員，或者全產業鏈上為商業地產開發企業或項目提供財稅服務的企業與機構等相關管理人員。特別建議愿意從事商業地產財稅職業、對商業地產財稅感興趣、并想以此為職業的年輕人參加，通過本次培訓，能更好的的提升自己的商業地產財稅籌劃與有效節稅的專業專項業務能力。

【課程大綱】

第一模塊 財務指標與業務關聯

引子（含案例，全程貫穿萬達商業與華潤萬象城財務運營指標，分享財務數據與業務關聯）

第一部分 商業地產基本財務思維

一、商業地產盈利模式

二、管理者財務管理思維

三、商業項目經營與投資回報率

五、商業項目財務管理實質

六、商業地產財務管理工具

第二部分 財務管理報告與經營關聯

一、財務數據與經營情況

1、經營工作與財務報告

2、財務數字與項目通道

3、財務數據與工作方向

二、財務報表內外的鉤稽關系

1、利潤表的鉤稽關系

2、現金流量表的鉤稽關系

3、財務報表隱藏的利潤增長

三、財務數據的主要關鍵點

1、日常工作與現金流及利潤

2、有利潤無現金的工作重點

3、有現金無利潤的工作重點

4、無利潤無現金的工作重點

第三部分 財務數據與商管盲點

一、商管角度解讀商業項目利潤表

1、管理角度解讀利潤表

2、項目利潤產生過程及形成原因

3、商業項目各項成本費用與項目利潤

4、稅收與商業項目利潤

二、發展角度解讀商業項目現金流量表

1、從發展角度解讀現金流量表

2、項目現金流三大來源與各部門關系

3、部門工作會與現金流的正負面影響

4、現金流與利潤的利與弊

三、經營角度解讀商業項目現金流量表

1、經營角度解讀資產負債表

2、資產負債表三力模型解讀

3、資產負債和所有者權益

4、資產負債表秘密與解讀

第四部分 財務數據分析與價值利用

一、營運能力的分析與管理

1、流動資產營運能力分析與管理

2、固定資產營運能力分析與管理

3、總資產營運能力分析與管理

穿插：小組討論財務運營管理與指標分析

二、商業項目“但求回報”能力

1、營業成本分析與項目各部門工作

2、管理費用分析與項目各部門工作

3、銷售費用分析與項目各部門工作

4、財務費用分析與項目各部門工作

穿插：小組討論與各小組第一輪上臺分享

三、商業項目“傳宗接代”能力

1、部門工作與項目賺錢能力分析及管理

2、部門工作與項目投資回報能力分析與管理

3、經營層面的項目盈利能力

4、日常管理層面的項目盈利能力

穿插：小組討論財務運營管理與指標分析

四、商業項目緊抓的財務管理“焦點”

1、企業利潤表與無資金可用

2、凈利潤與凈現金流的計算與邏輯關系

3、企業現金流分析框架

4、企業現金流的重要性

5、企業日常經營與財務管理焦點

第五部分 量本利與商業投資風險

一、成本在量本利法中的重要性

二、商業項目投資收入與成本及業務量關系

三、商業項目投資盈虧平衡分析總圖與管控

四、量本利與項目投資起始風險

五、保本點與項目投資起始風險

六、保利點與項目運營風險管理

七、利潤敏感性分析與經營風險管理

第二模塊 稅務實務與稅籌節稅

前言：商業項目稅務與籌劃案例

第一部分 商業地產持有物業稅費種類與解析

一、提供不動產租賃

二、提供現代服務業服務

三、增值稅及其附加

四、印花稅

五、房產稅

六、企業所得稅

七、土地使用稅

第二部分 自營物業納稅與籌劃思路及案例

一、改出租為轉租籌劃

1、組建商業管理公司

2、政策依據

3、案例解析籌劃前后對比

4、稅務風險與應對措施

二、改變租金收取方式籌劃

1、租金加管理費組合收取方式

2、政策依據

3、經營模式及案例對比

4、稅務風險與應對措施

三、消除免租期籌劃

1、免租期只會增加公司房產稅稅負

2、政策依據

3、注意事項與稅務風險應對

四、租賃房屋交付時間籌劃

1、月初應修改為上月底交付

2、政策依據

3、經營模式與案例比較

五、變出租為提供服務加出租

1、分析

2、籌劃要點

3、籌劃風險與應對策略

第三部分 資源配置與資產效益最大化

一、資管公司與商管公司協議與稅務籌劃

三、租金與管理費用比例與稅務籌劃

三、稅務風險與應對策略

許老師

歷任國企及多家上市集團500強財務高管，中國國際稅務咨詢公司（國稅總局下屬）財務專業講師，北大清華財大廈大中大等EMBA財經課程客座教授，資本、投資、財務及稅務“四棲”實戰型專業講師。特別擅長財務管理、稅務籌劃、資本股權、投融資、新三板、IPO、國企改制等。

授課風格充滿激情、幽默風趣，特別是案例豐富，并且現場實戰演練，還通俗易懂。曾經服務的房地產企業主要包括華潤集團、萬達集團、萬科集團、綠地集團等。

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