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【課程背景】

城改難！是房地產開發企業共同的感受。拆遷，是每個開發商幾乎都會面臨的最為頭疼的問題！城市更新（舊改）、棚戶區和城中村大規模改造，是改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展的一項重要舉措，也是相關各方利益博弈也異常激烈──它到底是誘人的“蛋糕”，還是燙手的“山芋”？本課程中，房地產資深專家攜長期經驗積累，如何科學編制改造規劃計劃，多渠道籌措改造資金；如何高效綜合利用土地資源，統籌處理各方面利益訴求？全面剖析城市更新最新政策要領，教您把握城市更新運營趨勢，疏理項目操作流程，分析項目影響因素，掌握項目操作的主要環節和流程，把握規律，探討當前城中村改造的有效模式及項目投融資，教您搶抓良機，搶占先機，一路爭先！探討城市舊改過程中，棚戶區、城中村改造領域的困難、挑戰與機遇。全面剖析房屋拆遷中相關利益方的心理特征與規律，全程動作分解、實戰演練加案例分析和關鍵點提示，分析利弊，攻難克堅，深入探討新形勢下地產項目拆遷談判的有效方法與策略，助您打開視野，轉變思路，創新方法，提高效率，幫您有效化解困擾房企拆遷談判的“死結”！

【課程收益】

1.認識城市化進程中舊改的現狀和發展規律，分析問題和把握機遇;

2.剖析舊改項目操作流程與主要環節;

3.了解舊改項目過程風險，掌控風險，從容應對;

4.探索中央“城市更新行動”戰略下城中村改造的現狀及有效模式;

【課程對象】

1、房地產董事長∕總經理∕副總經理∕總監∕經理∕戰略投資部∕運營管理部∕營銷策劃部∕工程部∕項目部∕客服部

2、政府經濟主管部門領導∕銀行金融業高管∕房地產等行業高管

【課程大綱】

第一天:城市更新(舊改)操作實務及風險防范

一、認識城市更新 (舊改)

1.舊城改造的目標

【資料】中國棚戶區改造

2.棚戶區幾種開發方式比較

遼寧模式

焦作模式

萍鄉模式

棗莊模式

西安模式

……

3.城市更新（城中村）的改造原則及特點

4.超大特大城市城中村改造的現狀分析

（1）城中村改造的市場規模分析

（2）城中村改造的特點分析

二、城市更新(舊改)模式比較分析

1．當前城市更新（舊改）政策梳理

2．城市（舊改）中的矛盾焦點分析

3．幾種城市更新模式比較

“三種類型、十種模式”分析

（1）北京模式分析

（2）上海模式分析

（3）廣州模式分析

（4）深圳模式分析

（5）東莞模式分析

（6）武漢模式分析

（7）西安模式分析

（8）鄭州模式分析

（9）內地城市模式分析

4．企業參與城中村改造的方式分析

【知識】土地小知識

5．城中村面臨的共同問題

6．城中村改造的特點

7．城中村村民現狀

【案例】上海最大城改項目歷時14年未完成

8．城中村改造容易引發矛盾的焦點問題

【案例】拆遷補償方案比較

9．舊城改造、城中村改造的意義

三、城市更新(舊改)操作流程詳解

1．城中村改造（城市舊改）的視野

視野:三個維度看城改（舊改）

2．企業參與城中村改造的方式分析

3．城中村改造（舊改）總流程

4．土地一級開發

（1）前期準備階段

（2）拆遷工作流程

（3）開發實施階段工作流程

【案例】市政規劃調整讓城中村改造泡了湯

【案例】規劃不嚴，村民遭遇“二次拆遷”

【案例】城中村改造規劃建設審批流程圖

【小知識】規劃的五個層次

【資料】土地入市程序

（4）一級開發中的“天下第一難”：補償安置

① 拆遷補償安置的方式

【警示】拆遷沖突何其多

②征收補償方案的內容

【案例】某城中村拆遷安置補償方案

③ 拆遷補償安置標準的確定

【案例】拆遷補償安置補償標準(【深圳】)

【案例】廣州市城中村改造拆遷成本及補償標準

【問題】城中村改造安置房問題

【關注】房屋質量問題

【案例】某村改造項目發展戰略及整體定位

5．土地開發的一二級聯動

（1）什么是一二級聯動

（2）一二級聯動的優勢分析

（3）一二級聯動的操作方式

6．土地二次開發（房屋開發）

（1）土地二次開發的特點

（2）房屋開發的階段性工作

【階段性工作1】市場研究

【階段性工作2】項目策劃

【階段性工作3】規劃設計

【階段性工作4】項目施工

【階段性工作5】營銷包裝

【階段性工作6】銷售推廣

【階段性工作7】交樓入伙

【階段性工作8】項目收尾

【案例】廣東某村舊改項目可行性研究報告

【資料】市房地產項目開發流程圖

【資料】城改項目審批事項及流程

四.超大特大城市城中村改造要領

1．城中村改造的組織模式與流程分析

（1）城中村改造的組織實施

（2）城中村改造的規劃計劃

（3）城中村改造的基本流程

2．城中村改造的土地資源高效利用

（1）城中村改造中的空間規劃

（2）城中村改造中的產業導入

3．城中村改造與保障性租賃住房政策配套

（1）當前保障性租賃住房政策要點剖析

（2）城中村改造中的保租房配套模式分析

五.城中村改造項目投融資分析

1.城改項目的經濟效益測算

2.城中村改造項目的商業模式分析

3.城中村改造項目投融資主要模式分析

六.城市更新中的操作風險防范

1．城市舊改風險類型及其防范

（1）土地風險的來源及其防范

（2）拆遷風險的來源及其防范

（3）市場風險的表現及其防范

（4）政府風險的因素及其防范

【案例】貪腐致某市最大城中村拆遷一波三折

（5）財務風險的形式及其防范

（6）運營風險的因素及其防范

2、城市舊改典型案例解析

【案例】“舊改之王”緣何遭遇生死風波

【附】城中村改造（城市舊改）相關法規、政策索引

第二天：城市更新中拆遷談判技巧實戰

一．“中國式”拆遷的常見問題

1、【視頻】從一則視頻導入思考：拆遷，我們應該怎么做？

拆遷工作：天下第一難！

【觀點】拆遷怎么做？心中要有“法”！

2、城市更新（舊改）常見問題分析

3．拆遷三大模式與三大拆遷方式分析

4.拆遷補償法律法規

【小資料】集體土地上房屋拆遷補償

【資料】與拆遷有關的法規及政策索引

【特別提醒】比較：新舊《拆遷條例》的重大區別

5.開發商制定拆遷補償的原則

【我的拆遷主張】依法拆遷，公平拆遷，陽光拆遷，和諧拆遷

二．拆遷談判“雙贏”法則及談判心理分析

1．談判中的“雙贏”法則利用

（1）拆遷談判中“雙贏”的主要障礙有哪些

（2）拆遷談判中如何實現“雙贏”

（3）拆遷談判中的常見沖突及其化解

2．拆遷談判中的相關利益方基本分析

（1）開發商利益點分析

（2）地方政府利益點分析

（3）業主利益點分析

【案例】深圳市拆遷安置工作流程

3．拆遷談判中業主“八大心理”分析

4．影響談判成功的六大因素分析

5．拆遷談判工作的八項要求

6．拆遷及談判要始終強調的重點

三．拆遷談判中的攻與守藝術

1．拆遷談判的戰術準備

（1）談判中的人員準備（談判組人員的構成、素質及能力）

（2）談判中的場地準備

【小技巧】拆遷談判地點選擇的技巧

（3）談判中的道具準備

【小專題】 拆遷續談之重點內容提示

【小資料】關于拆遷進度的經驗值

2.拆遷談判的開場、氣氛營造

（1）拆遷談判的開場藝術

（2）拆遷談判的氣氛營造要領

【技巧】初始商談之拉近關系的技巧

3.拆遷談判中的八大進攻藝術

（1）利益進攻藝術

（2）時間點進攻藝術

（3）羊群效應藝術

……

4.拆遷談判中的“防守藝術”

（1）談判業主常用的技巧分析

（2）談判中的守價藝術

（3）談判中的時間點掌控藝術

5.有效破解談判僵局

（1）如何面對不同性格的對手

（2）談判中如何打破僵局

①真實異議的化解

②虛假異議的化解

【 提示】 談判中要善于“聽”──有時候聽比說重要

【技巧】化解拆遷談判僵局的十大方法

（3）談判中的忌諱

6.拆遷談判中拒絕的技巧

【技巧】拆遷談判中“拒絕”的四大技巧

【技巧】解除拆遷戶異議的八大方法

四、拆遷談判心理分析

1．拆遷方心理分析（十怕）

一怕拖, 二怕纏……

【小專題】拆遷方可能的短處分析

【小專題】拆遷方怕哪幾種人

2．拆遷戶的八種常見類型

3．拆遷戶的六大心理壓力分析

4．拆遷戶面對拆遷的心理過程分析

5．拆遷談判十大攻心大法

五、拆遷談判關鍵技巧解析

1．從肢體語言中捕捉成交機會

（1）面部表情信號分析

（2）肢體動作信號分析

（3）語言信號分析

2．談判中要始終給對方留“臺階”

【秘笈】給對方留“臺階”的若干示例

3．拆遷談判人員現場要領

（1）拆遷談判人員做好現場工作的前提（五個方面）

（2）具體表現（八個方面）

4．拆遷談判人員的語言藝術

（1）談判開場藝術

（2）恭維的藝術

（3）語言表達藝術

【小專題】拆遷談判人員的語言禁忌

【要領】如何判斷拆遷戶的語言含義

（4）拆遷談判中控場的藝術

5．拆遷談判策略（十八般武藝－1）

【 小專題】 拆遷戶常見的惡劣態度語言

六、拆遷談判技巧再進級

1．“釘子戶”的化解策略

（1）“釘子戶”形成的六種原因

（2）“釘子戶”化解對策

2．“對抗－強拆”的惡劣后果分析

【小專題】拆遷方的旁門左道（“十八招”）

3．提高拆遷效率的八種方法

【 案例】深圳××村拆遷

4．拆遷人員可用的十大擋箭牌

5．面對不同拆遷對象的談判技巧

七、綜合案例分析

1、拆遷談判中“特殊對手”“的處理藝術

2、拆遷談判關鍵點提示

本課程全程貫穿北京、上海、廣州、深圳、武漢等地城中村改造相關經典案例、深度剖析及點評

涂老師

城市舊改專家、資深房地產專家;

北京大學、清華大學、浙江大學、重慶大學、西南財大總裁班教練。

住建部中房協《城市開發》雜志特邀撰稿人。

中國城市更新、舊改（棚改）總裁高峰論壇特邀專家。

中國國土經濟學會TOD專家委員會專家委員。

全國高企委職業教育專業委員會（NCZY）特聘專家。

中國房地產業培訓中心專家團成員。

1996年進入房地產業，歷任房地產廣告公司、策劃公司經理∕總監，房地產開發企業總監∕顧問∕總裁特別助理等。二十多年來，主持策劃、咨詢、顧問和輔導過的房企數十家、項目上百個。

十多年培訓的行業經驗，煉就了睿智、獨到的方法策略，貼近市場，注重實戰，思路開闊，方法有效。全程案例剖析，標桿地產企業實戰案例全面解析。培訓大中小房企數百家，學員數萬人。效果普遍受到學員和客戶企業好評。讓受訓學員從觀念到心態到方法到技能全面提升。

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