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專題背景

房地產企業應更多地選擇向一般納稅人采購以增大進項稅額抵扣嗎？錯！

將房租轉換為物業管理費可有效規避房產稅負擔嗎？不，那是典型的偷稅！

股權轉讓更有助于房地產企規避增值稅、土地增值稅等一系列的稅種負擔？絕對不是，那樣大多會繳納更多的稅！

子公司直接拿地開發？還是母公司拿地后再對子公司投資或者轉讓土地然后再開發？選擇前進是大多數人的選擇，但真理從來都掌握在少數在手中！ ……

時代在變，認識在變！還在固守傳統的納稅籌劃思路顯然是沒有出路的！房地產企業要實現納稅及其籌劃合規、合理、接地氣、可操作、零風險，就必須進行思路的調整與變革，更需要創新！本課程通過典型案例的分析，以最新稅收政策為依據，以大數據智慧稅收征管為基礎，對傳統的房地產開發與銷售全流程納稅籌劃思路進行適法性修正、合規性調整，確保納稅無后憂，實現籌劃零風險。

專題收益

1．認清納稅籌劃的本質 – 合規、合理、可操作、出效益；

2．洞穿當前大數據智慧稅收征管背景下企業面臨的涉稅風險；

3．得一雙慧眼，看穿主流納稅籌劃思路和方法的不足與錯弊；

4．全面修正錯誤的納稅籌劃思路，確保企業實現利益最大化；

5．適用大數據征管形勢，實現納稅籌劃理念的調整與變革；

6．促進企業納稅籌劃能力的提升，有效實施涉稅風險防控。

主講大綱

序 言：傳統避稅與籌劃方法已失去生存空間

1．金稅四期智慧稅務讓偷稅無處遁形

2．傳統粗暴式避稅籌劃實質屬于偷稅

【案例】做假賬、核定征收、虛開發票、陰陽合同……

3．傳統粗暴式避稅籌劃風險巨大損失大于收益

【案例】范冰冰案與鄭爽案有何差異？有什么警示？

【分析】薇婭與李佳琦為什么會有不同的命運？無比較無傷害！

4．數智時代呼喚專業的、合規的納稅籌劃

真正的納稅籌劃從來都不會也不應該消失，粗暴式納稅籌劃本不該存在！

第一節、納稅籌劃急需理性認知與思維創新

1．您真的理解納稅籌劃嗎？兩個案例測試一下

【案例】將房屋租金轉換為物業管理根本就是偷稅！

【案例】捐贈物資用于抗疫免征增值稅政策讓企業繳納更多的稅！

2．多維度把握和理解納稅籌劃的概念與特征

3．一個案例告訴您什么是真正的納稅籌劃

【案例】為什么說作為房地產開發企業的一般納稅人采購材料時爭取進項稅額最

大是欠正確的？

【思考】新冠疫情持續、不確定背景下，房地產企業現金與利潤孰輕孰重？

4．企業合規納稅及籌劃的“胡氏判定法”及運用

5．請所謂的專業機構進行納稅籌劃可以實現納稅零風險？

【案例】薇婭案后的相關公告或許能說明問題

6．知名公司的面試題提示納稅籌劃合規的真諦

第二節、土地受讓環節的納稅籌劃及其風險控制

1．土地取得階段涉稅業務疑難問題

⑴ 補交增加容積率的土地差價是否需要補交印花稅？

⑵ 招拍掛方式獲得的土地必須繳納耕地占用稅嗎？

⑶ 耕地占用稅是否構成印花稅的依據？

⑷ 拆遷安置費用是否作為契稅的計算依據？

⑸ 印花稅法施行后土地使用權證書要繳印花稅嗎？

⑹ 取得土地返還款是確認收入還是沖減成本？

⑺ 耕地占用稅是否作為契稅的計稅依據？

⑻ 土地使用稅是否可以計入開發成本？

⑼ 計算增值稅時拆遷費能否抵減銷售額？

2．土地受讓環節的稅收籌劃與案例分析

⑴ 土地受讓主體的選擇的納稅籌劃分析

【案例】子公司直接拿地開發？還是母公司拿地后“轉讓”給子公司再開發？

⑵ 土地返還款變更名目或者主體納稅籌劃分析

【案例與分析】將土地返還款變更為“文化發展扶持獎勵基金”完美規避土地增

值稅義務案例分析。

⑶ 房地產企業最忌諱的拿地方式 — 股權收購

【案例】以收購股權方式獲得土地是否可行？有什么風險？如果已經通過股權收

購方式取得了土地又該如何進行籌劃？

⑷ 以不同商業目的調節土地價款是否可行？

【案例】某項目上有拆遷房，同時擬開發項目中有別墅，有商鋪，有住宅，該如

何籌劃？

⑸ 拿地環節發生的紅線外費用的統籌籌劃與運用

【案例】房地產開發企業取得土地時，政府要求在附近修建道路或者橋梁，那么

這些紅線外項目在增值稅、土地增值稅、企業所得稅是否作視同銷售？其對應的

進項能否抵扣？對應成本費用能否在土地增值稅與企業所得稅上扣除？這些都

需要房地產開發企業進行綜合考慮，并選擇正確的也是唯一的處理方法進行籌

劃。但道理并不復雜。

第三節、規劃設計階段的納稅處理及其風險防控

一、規劃設施階段的涉稅疑難問題與處置

1．房地產設計合同是否需要繳納印花稅？

2．向境外支付規劃設計費時應否扣繳增值稅？

3．向境外支付設計費時如何扣繳企業所得稅？

4．甲方承擔設計方的差旅費該如何處理？

5．境外企業提供設計咨詢服務是否扣稅？

二、規劃設計階段的納稅籌劃與案例運用

1．設計企業可否選擇做小規模納稅人？

【案例】增值稅兩類納稅人選擇的籌劃思路包括增值率與抵扣率差別法

2．開發銷售、合作建房與代理建房的選擇與籌劃

【案例】合作建房其實是個坑，沒有經歷永遠不知道水有多深!不僅政策限制多，

而且實際籌劃也很難有受益。

3．前期規劃設計費的資本化與費用化選擇與籌劃

4．以增值稅換土地增值稅的籌劃運作錯弊分析

【案例與分析】以增值稅換取土地增值稅可謂是主流的納稅籌劃思路。但某公司

由于操作不當，被稅務機關稽查后按反避稅處理！給企業更多的啟示。

第四節、建設開發階段的納稅籌劃及其風險防控

一、建設開發階段的涉稅疑難問題與處置

1．企業間的借款合同是否需要繳納印花稅？

2．印花稅能否計入到房地產開發成本？

3．開發期間的土地使用稅是資本化還是費用化？

4．供開發使用的房產是否繳納土地使用稅？

5．開發進程中的臨時設施是否需要繳納房產稅？

6．勞務工費用的如何規范地進行稅前扣除？

7．選擇向一般納稅人采購還是向小規模納稅人采購？

8．應否協助建筑施工企業適用簡易征收？

9．貸款利息及相關業務的進項稅額能否抵扣

10．差旅費的進項稅額到底能否抵扣？

11．交際應酬費用中的進項稅額能否抵扣？

12．紅線外項目是否視同銷售？進項能否抵扣？

13．勞務費用外包是否可以進行增值稅抵扣籌劃？

14．共同成本包括哪些，如何進行合理分攤？

15．設計與建安勞務一并提供時，房開企業應如何索票？

16．銷售自產貨物并提供建筑勞務應提供什么發票？

17．銷售電梯并負擔安裝應提供什么發票？

18．房企與建筑企業間的違約金該如何規避風險？

19．發票是否具有收付款憑證的法律效力？如何規避？

20．甲方提供材料與甲方提供設備時房企應如何索要發票？

21．甲供材發票可否在土地增值稅和企業所得稅前扣除？

22．銷售自產貨物同時提供建筑業勞務如何納稅？

23．甲供材中，房企應否選擇采購高稅率材料？

24．單獨修建的營銷設施費，在土地增值稅清算中如何扣除？

25．單獨修建營銷設施費，在所得稅前如何扣除？

26．售樓處交不交房產稅？ 交不交土地使用稅？

27．精裝修費用能否作為土地增值稅成本項目扣除？

28．計算土地增值稅時，購買的家具能否計入開發成本？

29．什么是借款利息？借款利息就是本金與利率的乘積嗎？

30．借款利息應當取得何種規范的票據與憑證？

31．企業之間的借款利息該如何進行涉稅處理？

32．企業向個人的借款利息該如何進行處理規范？

33．借款利息涉稅風險規避的綜合籌劃案例分析

34．關聯方借款利息涉稅風險規避技巧有哪些？

二、建設開發階段的納稅籌劃與案例運用

1．開發項目材料采購的選擇與運用。

【案例】作為增值稅一般納稅人的房地產開發企業，到底應當向一般納稅人采購

以增大進項稅額的抵扣還是考慮向小規模納稅人采購呢？案例分析可能出乎您

的意料！

2．分期開發與一次性開發的選擇與選擇。

【案例與分析】分期開發的則分期清算，一次性開發的大多一次性清算。因而分

期開發可以在相當程度上延遲清算，以獲取時間價值。但事實上，這種思路可能

并不是正確的。納稅籌劃從來都不是稅收負擔最小，也不是利潤最大，而是風險

最小，通俗地講，活下去才是王道！

3．開發建設階段土地使用稅擠入成本并不是個好主意。

4．成本增肥思路與土地增值稅籌劃。

【案例】如何選擇運用直接成本法、成本系數法、建筑面積法、占地面積法，有

效規避土地增值稅的納稅負擔。

5．房地產開發融資的納稅籌劃與全稅種綜合運用

【案例】通過合同、憑證，特別是業務的調整，把開發過程中借款利息的增值稅

進項稅額不得抵扣、借款利息沒有發票，或者有發票但利息畸高企業所得稅必須

進行納稅調整等一系列風險予以化解和規避，使企業獲取最大化的稅收收益。

6．簡易征收中的合作與共贏。

【案例】與房地產開發企業合作的建筑施工企業擬讓開發企業采購部分設備與材

料進而滿足其簡易征收的條件，對房地產開發企業來說是否應當預以配合？大多

房企不愿意配合，其實吃虧是福。

7．裝修費用的運用與籌劃。

8．園林綠化費用的流程再造與籌劃

【案例】如何有效地利用開發項目的綠化成本與費用，統籌開展增值稅、土地增

值稅以及企業所得稅三個方面稅種負擔的全面優化。

第五節、產品銷售階段的納稅籌劃與風險防控

一、產品銷售階段的疑難問題與風險控制

1．土地使用稅房產稅納稅義務究竟何時終止？

2．房地產企業的商品房是否需要繳納房產稅？

3．將商品房用作售樓部時是否繳納房產稅？

4．收取預收款時如何開具不征稅發票？

5．預繳土地增值稅時收入額含不含增值稅？

6．預繳的土地增值稅能否在計算企業所得稅時扣除？

7．什么情況下不再預繳土地增值稅和企業所得稅？

8．預繳企業所得稅時能否扣除相關的期間費用？

9．預售收入作為廣告費業務招待費的計算基數嗎？

10．賣精裝房送家電、家俱等是否應該是同銷售繳納增值稅？

11．買房子送車位、閣樓如何納稅？

12．哪些營銷行為和發票會產生個人所得稅風險？如何防范？

13．銷售階段支付及收取違約金是否納稅？是否需要開具發票？

14．“拆一還一”如何進行納稅處理？

15．將開發商品房轉作自用房產是否視同銷售？

二、產品銷售階段的納稅籌劃與案例分析

1．控制銷售收入的臨界點籌劃其實是個錯誤

【案例】房地產開發企業應利用銷售收入，特別是控制好銷售收入，以確保其能

夠將增值率控制在20%以內以享受土地增值稅稅收優惠。這看似是一個好主意，

但在現實經濟生活中，這種籌劃思路基本上不能落地。

2．設立子公司增加廣告費等費用扣除

【案例】房產公司的業務招待費、廣告費與業務宣傳費大多會超標的，在繳納企

業所得稅時大多需要進行調整并繳納企業所得稅的，因此有必要采取一系列的措

施進行規避和籌劃，確保歐陽了大化的收益。當然這其中是存在風險的，應注意

控制好籌劃風險。

3．拆遷戶安置與視同銷售業務的籌劃

4．業務招待費臨界點籌劃與控制難以通行

5．將業務招待費轉換為業務宣傳費籌劃

【案例】將業務招待費轉換為業務宣傳費籌劃可謂主流。應當說其思路是正確的，

但利用這種思路籌劃往往使房地產開發企業得不償失，即最終的付出可能比收益

更大。

6．全年一次性獎金政策運用與納稅籌劃

【案例】全年一次性獎金納稅籌劃的三個維度與一個注意事項。

7．房地產開發企業高管的納稅籌劃

【案例】如何有效運用現行的個人所得稅政策，將企業董事、監事等高管人員的

個人所得稅降到最低，實現個人財富與企業利潤的雙贏？

8．房地產企業應當慎用的減免稅政策

【案例】對房地產開發企業來說，企業重組免稅政策可以用，但適用之后稅負不

降反增，因此，把握好政策是最關鍵的。

9．自用房產的電梯與裝修如何不用繳納房產稅

10．開發房產缺失票據時如何有效實施納稅籌劃

11．開發商業地產如何規避才能不繳土地增值稅

第六節、物業管理與持有物業的納稅籌劃及風險防控

一、將房租轉換為物業管理收費是典型的偷稅

二、房產出租中動產、土地與房產的分拆籌劃

三、納稅籌劃失敗后的再籌劃！

【案例】將房產轉換為物業管理后失敗了，那么如何在失敗的籌劃基礎上繼續籌

劃呢？不妨利用合同法、稅法等的規定繼續籌劃。總之一句話，不要浪費任何可

以扣除的費用。

第七節、現場互動：學員問、老師答、疑難問題不用怕

胡老師

法律碩士、注冊稅務師、經濟師，從事稅收工作超三十年，通財務，知稅收，曉法律，先后在《財政研究》、《經濟研究參考》、《經濟學消息報》、《涉外稅務》、《財會通訊》、《財會研究》、《財會月刊》、《稅務與經濟》等中文核心報刊發表論文百余篇，發表實務類文章五、六百篇，有二十多篇文章被中國人民大學報刊復印資料全文轉載；出版有《新納稅申報表填報》、《個人所得稅法解讀》、《企業所得稅匯算清繳手冊》等，在業界享有“財稅百事通”、“稅法活字典”等稱號。先后在北京、上海、廣州、深圳、南京等一百多個城市舉辦過講座與培訓。授課特點：總能將法律邏輯與會計嚴謹融為一體，實現豐滿理論與骨感實操的和諧統一，睿智中飽含幽默，調侃中盡顯專業。

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