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課程背景

城市更新一直是一件困難重重的工作，在這個價高利微，拼稅籌的環境狀態下，開發商更需要弄懂這兩個關鍵問題——錢從哪里來，錢該怎么花？

在集中供地的政策后，越來越多的房企拿地重心開始向著城市更新這個方向去轉變，城市更新項目作為房企土儲的第二大來源，在當前市場環境下備受關注，更新領域的稅籌、前融等自然就成為了當下的熱點。

城市更新項目的前融需求主要是三類：第一類是前期工作期間的融資，第二類是為了鎖定項目或埋釘子、做稅籌布局等提前收購物業所需的并購融資；第三類是更新項目的申報主體/實施主體因更新項目的推進（如拆遷安置補償等）所需的融資支持。那么城市更新前融業務的進入時點和進入方式、風控措施和投后監管、還款來源和退出方式這些問題應該如何應對？

資金問題如果清晰了，那么資金如何降低損耗成本，針對城市更新，如何在前端的經營結構設計時就充分考慮稅務籌劃的因素呢？需要弄懂城市更新項目會涉及哪些稅種？各類稅種的特點是什么？稅務籌劃的基本原理是什么？在做城市更新稅務籌劃時有哪些核心要點？各類城市更新模式類型下的稅務籌劃要點有哪些？以及常見的城市更新項目稅務籌劃類的關鍵問題？

【培訓內容】

第一部分：城市更新涉稅核心問題解析及利潤增長點

一、城市更新過程中各主體的稅收痛點

1、回遷房屋的登記價格

2、城市更新各階段問題專項解答

3、為什么房地產企業很在意回遷房的定價問題？

4、房地產開發企業年度成本的結轉

5、股權收購中溢價處理對策

（1）股權轉讓方的土增稅風險

（2）股權受讓方的涉稅風險

6、高溢價項目的溢價處理方式（17種）

（1）股權收購和資產收購方式都可以采取的方式（11種）

（2）股權收購方式下的處理方式（4種）

（3）資產收購下的處理方式（2種）

二、成本騰挪與稅負轉嫁之奧妙

1、前期費用完美解決

2、單一主體歸宗

3、紅線外公共設施處理

三、交易結構與稅務安排

1、流程設計

（1）組織架構設計

（2）出口貿易方式設計

（3）營運模式設計

（4）籌資稅負設計

（5）股權轉讓設計

（6）營銷方式設計

（7）房地產、建筑業的流程設計

2、流程分拆

3、流程重塑

4、流程轉化

第二部分：城市更新前融實務解析

一、城市更新項目前融的介入節點

二、城市更新項目前融的產品設置及風控設置

三、城市更新項目前融的交易對手選擇注意事項

1、融資方的項目操作經驗

2、融資方的綜合實力

3、項目本體的進度以及可預見性情況

四、城市更新項目前融的風控措施

五、城市更新前融的貸款置換

六、城市更新項目前融的退出路徑

七、項目前融全過程融資思路分析及融資操作要點

八、項目融資難點要點分析

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