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課程介紹

房地產行業(yè)最根本的競爭之一就是成本的競爭，成本控制應貫穿于房地產開發(fā)全程，成本的下降實際上就是企業(yè)利潤的增加，作為一個財務人員不僅懂財務和稅務更得懂成本。

本課程主要介紹了房地產行業(yè)內最具有實際操作性的成本控制方法和技巧，從項目立項開始就進行成本管控，再到規(guī)劃可研、設計、工程直至竣工結算對成本管控都進行了詳實的分析，提出具體的管控辦法和手段，并附有大量案例分析與探討。

課程收益

第一部分：立項階段成本控制重點及案例分析

第二部分：規(guī)劃設計階段投資控制要點、策略

第三部分：可研階段成本控制重點及內容

第四部分：設計階段成本控制重點、標準

第五部分：招標階段成本控制重點、案例解析

課程大綱

第一部分：立項階段成本控制重點及案例分析

1、立項階段成本控制特點 2、立項階段成本控制原則

2、本階段對造價的影響 4、4種不同開發(fā)形式的成本控制重點

5、立項階段成本測算內容

①成本測算 ②項目經濟性評價 ③盈利目標

案例分享：立項階段成本控制案例分享

第二部分：規(guī)劃設計階段投資控制要點、策略

1、規(guī)劃設計階段投資控制管理五大策略

2、規(guī)劃設計階段成本控制五大節(jié)點

3、規(guī)劃設計階段投資控制措施

①規(guī)劃設計概算依據與內容、編制方法

②施工圖預算的作用、內容和編制依據、方法與程序

③限額設計全過程規(guī)劃、縱向控制、橫向控制

④設計方案的評價四個原則、評價內容、評價方法

第三部分：可研階段成本控制重點及內容

1、可行性研究的概念 2、可研報告的21個重要結構和內容

3、可研重點：市場調查、產品方案、財務評價

① 項目成本盈利預測表 ②建安成本目標控制表

③ 項目現金流量預測表 ④項目建安成本預測明細表

案例分享：某大型地產可研內容作業(yè)指導

第四部分：設計階段成本控制重點、標準

1、執(zhí)行設計6個標準 2、推行標準設計 3、推行限額設計5大內容 4、合同措施管控

5、價值工程5項應用 6、項目設計的8個經濟評價

7、主要限額指標： ①設計費 ②營銷費用限額

③鋼筋、混凝土限量設計 ④外立面門窗標準限額

⑤外立面用材 ⑥景觀工程費限額

⑦公共部位裝修標準限額 ⑧銷售展示裝修標準限額

案例分享：3個設計階段成本控制案例

第五部分：招標階段成本控制重點、案例解析

1、招標階段成本控制要點 2、招標方式的選擇

3、合適的合同價格 4、影響合同計價方式選擇的因素

5、編制標底時5個成本控制重點 6、評標時成本控制重點

案例1：標底價偏離實際價格的法律糾紛

案例2：標底泄露，造成潛在投標人惡意串標

第六部分：合同履約階段成本控制重點、措施、案例

1、合同履約階段成本控制要點 2、合同簽訂時注意5大事項 3、合同履約階段成本控制4大措施

4、合同履約階段成本控制重點

案例1、泵送混凝土增加潤管費用

案例2、樁基工程，樁長超過設計長度

案例3、基坑支護，浮漿剔鑿

案例4、高爾夫公寓樓屋頂裝飾二次深化設計

案例5、高爾夫公寓樓地下車庫防火卷簾門二次變更

第七部分：三邊工程成本控制重點

1、三邊工程概述 2、三邊工程存在5大問題

3、三邊工程不同階段控制要點 ①建設項目設計階段

②建設項目招投標及合同確定階段

③建設項目施工階段工程成本的控制

④竣工結算階段工程成本的控制

4、三邊工程成本控制6個重點及10種方法

案例分享：4個三邊工程成本控制重點案例分享

第八部分：變更洽商成本控制重點及案例分析

1、設計變更管理：①三種設計變更②設計變更2原因

③設計變更7個匯總 ④設計變更額度控制

2、設計變更控制6個重點 3、洽商控制7個重點 4、洽商控制4大措施

案例分享：知名企業(yè)設計變更洽商管理制度

石景山萬達廣場變更洽商索賠

第九部分：施工索賠管理控制重點、原則

1、施工索賠管理概念和特征 2、施工索賠3種分類：3、施工索賠的4個起因

4、施工索賠2程序：①承包人索賠；②發(fā)包人索賠

5、施工索賠的四原則：6、施工索賠四審查：

①審查索賠證據 ②審查工期順延要求

③承包人可索賠的費用 ④審核索賠計算的正確性

案例分享：12個施工索賠管理案例分享

第十部分：如何實行成本動態(tài)控制及案例分析

1、有效監(jiān)控動態(tài)成本的兩大手段

2、動態(tài)成本的“三控” ①一控合同變更

②二控預估變更 ③三控待發(fā)生合約規(guī)劃

3、設計質量控制 4、招標比價 5、變更簽證

案例分享：龍湖集團成本動態(tài)控制案例分享

第十一部分：竣工決算階段成本控制重點及技巧

1、竣工決算概念 2、竣工結算存在的10個主要問題

3、竣工結算審計14項重要內容4、工程結算3個技巧

5、竣工結算四個關鍵點 6、竣工決算案例分享匯總

第十二部分：銷售階段成本控制重點

1、銷售費用構成：①冠名費②策劃服務費③廣告費用

④房展會費用⑤營銷活動費用⑥銷售代理費⑦銷售物料制作費⑧營銷設施費⑨物業(yè)費⑩公共設施運營費用

2、營銷成本8個控制要點

案例1、營銷費用投用5大集團展播

案例2、萬科集團營銷費用管理規(guī)范

第十三部分：總公司、項目公司二級管理體系

1、地產成本構成：

①土地成本 ②前期費用 ③工程成本 ④營銷成本 ⑤管理成本 ⑥財務成本

2、目標成本管理體系—事前 3、動態(tài)成本管理體系—事中 4、成本后評估體系—事后

5、責任成本體系—責任與激勵機制

案例1、成本管理體系案例—中海地產

案例2、房地產項目開發(fā)成本控制的具體辦法及經驗

第十四部分：“營改增”帶給地產成本管理6大挑戰(zhàn)及應對措施

馬老師

馬老師：同濟大學本科與工學碩士，長江商學院EMBA，土建高級工程師、注冊監(jiān)理工程師、注冊造價工程師、建筑經濟師、高級項目經理。25年的工程管理經驗，15年的地產開發(fā)經驗，擅長房地產開發(fā)全程管理，是房地產開發(fā)流程管理、投資管理、工程管理（質量、投資、風險、進度等）、招標采購管理與成本控制專家。是國內著名招投標管理專家，是廣東省、廣州市招投標專家?guī)煸u標專家，多次參與廣東省、廣州市大型項目。曾負責富力集團在北京、天津、沈陽等地區(qū)的招標采購與成本管理工作，為成本控制積累了豐富的實操經驗。

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