我要預訂

咨詢電話：027-5111 9925 , 027-5111 9926手機：18971071887郵箱：Service@mingketang.com

課程背景：

“回遷房”是深圳很多投資者的選擇，解決了沒有購房指標、資金不夠等購房人的問題。但是“回遷房”交易是處于政策的灰色地帶，又長期存在的事實。因為缺少政策的監管與制約，所以在交易過程中產生了非常多的問題，使很投資人因此踩坑賠的血本無歸。比如無法回遷的、賣方反悔的、被詐騙的、非舊改項目的等等諸多問題。然而要理清“回遷房”的各種問題、安全地購買到“回遷房”，卻不是一個輕松的事情。買到有問題的“回遷房”要處理好，更是非常困難。本次課程不是鼓勵購買“回遷房”，而是通過課程教會廣大投資者如何正確地分析與處理“回遷房”問題規避風險，避免上當受騙?；诖?，我們邀請業內專家根據多年來“回遷房”投資經驗與20余年拆遷經驗，認真總結與升華，研發了此次課程，使更多的投資者讀懂“回遷房”、避免踩雷，更好的保障資金安全和升值，在“回遷房”投資上不走彎路，明明白白。

課程特色：

針對性強——聚焦回遷房交易，填補行業空白

實操性強——交易項目近200，經驗提煉總結

系統性強——全過程系統梳理，核心價值萃取

課程大綱：

第一部分 回遷房的發展過程

1、起始

開發商在拆遷補償的過程中，出現現金補償的矛盾。

2、發展

嘗到甜頭的購買人開始影響身邊的人購買，沒有購房指標的人找到安全的資金出口，沒有資金實力的購房者找到價格合適的家。

3、推波助瀾

沒有資金實力的前期開發商開始賣房賣指標，換取項目進展。

4、全民參與

中介機構、金融機構、宣傳媒體重度參與，形成全民購買的熱潮。

5、瞬間崩塌

全民參與的過程中，產生了很多問題，也產生了巨大影響，更觸犯了房住不炒。政策突然高壓下的回遷房交易留下一片慘不忍睹。

6、現狀

業主期望值依舊，買家擔心、迷茫，炒家離場或被套。

第二部分 回遷房的種類及優劣

1、按物業現狀分類

普通民宅

瓦房

工業廠房

工業宿舍

商鋪

空地（空地又分一戶一棟宅基地、已批未建空地、村委或村民出售宅基地等）

2、按現狀產權分類

紅本

綠本

褐本

國有土地上的無證住宅、宿舍、商鋪等

無產權

3、按出售人分類

股民與原村民

購地建房的外地人

與股民或原村民合作建房的外地人

股民或原村民的繼承人

購地建房外地人的繼承人

合作建房的繼承人

股民或原村民的外地離婚配偶

購買上述人的房屋再轉售的人

開發商的前期合作伙伴

購買非農指標的人

4、按出售的方式分類

實物

指標

a、開發商前期合作伙伴出售的回遷指標

b、村委分給股民的回遷指標

c、非農指標、返還用地產生的回遷指標

d、開發商或前期合作伙伴承諾給員工的回遷指標

5、按項目進展分類

權利人核實前

立項前

立項后

專項規劃后

簽約補償階段

實施主體確認前

回遷前

第三部分 各類物業補償的現狀概述

1、廠房置換廠房或研發用房、置換商業、置換辦公、置換住宅

2、工業宿舍置換工業宿舍、置換住宅

3、商業與擅改商置換不同樓層的商業、置換辦公、置換住宅

4、普通民房置換住宅

5、瓦房置換住宅

6、空地置換廠房、商業、住宅

第四部分 回遷房面臨的風險解析（每點講一個案例）

1、出售人或繼承人悔約

2、被中間人炒作無法接觸到真正的業主（差價事小安全事大，更多人關注的是差價）

3、因產權原因無法回遷到實際擁有人（國有土地上的無證物業）

4、因產權原因無法回遷到購買人（綠本、褐本）

5、已進行權利人核實無法回遷到購買人

6、開發商不承認購買人

7、無產權房屋一房多賣

8、房屋被抵押、查封

9、產權糾紛

10、指標風險

前期服務商的指標

開發商的指標

村委回遷指標

非農、返還用地等產生的指標

11、繼承糾紛（購買后出售人去世）

12、補償風險（無法獲得期望的補償）

整備項目，不承認外來業主或不能夠補償物業

外來業主不能獲得與村民同等補償

a、有的項目因為現狀容積率過高，外來戶補償低于村民

b、特定物業只有原村民能享有規定補償（瓦房、有一戶一棟手續的宅基地）

本棟物業面積超出部分按現金或低于1:1補償

13、項目風險

項目無法立項

因重大公共利益項目終止

項目立項后因各種原因算不過帳

開發商自身經濟原因放棄項目

第五部分 回遷房購買風險規避策略

1、了解業主及其家庭結構、背景，共有人情況

2、向前期開發商及村委、村中長者了解土地來源及建筑時間建設人等

3、了解建筑物現狀（樓層、附屬物、權屬、他項權利、出租狀況、共有權益等）

4、了解開發商對建筑物的認定及簽約狀況（測繪、權利人認定）

5、了解開發商對物業搬遷補償的標準

6、了解項目進度

7、了解開發商及前期合作伙伴的品牌、信譽、實力等

8、交易方式與付款方式

9、交易方式與開發商節奏（權利人核實、簽約、收樓）

10、交易后處理（登報公示、水電、租戶移交、村委及開發商登記等）

11、只買實體房屋

第六部分 回遷房購買后產生糾紛問題的處理方式

1、購買了綠本、褐本房，開發商不認

2、購買了房子，出售人或繼承人反悔

3、購買了綠本、褐本房，簽約前證載權利人去世

4、購買了已經權利人核實公示的房子

5、購買了一房多賣的房子

6、購買的房子補償比例達不到出售人的承諾

第七部分 案例解析如何安全購買回遷房

成功與失敗案例深入解讀（影響過大，不便文字展示）

文老師

講師簡介：

文靜夏老師

拆遷談判專家

城市更新項目咨詢及培訓專家

近20年城市更新項目相關工作經驗

實戰經驗：

曾任：深圳昊嘉城市更新顧問有限公司 總經理

曾任：深圳富盛寶城市更新顧問有限公司 總經理

曾任：中孚泰地產集團 副總經理、總裁助理

曾任：深圳東埔集團有限公司 營銷經理

27年地產行業工作經歷，近20年城市更新項目相關工作經驗，工作期間操作城市更新、拆遷類項目十余個，積累了豐富的項目前期手續辦理及拆遷經驗，并積累了豐富的地產行業資源，在深圳更新圈內有很好的口碑。精通深圳地產房地產及城市更新項目相關政策，具有城市更新項目全流程操作經驗，曾為華潤、碧桂園等多家企業提供拆遷咨詢、培訓與輔導服務。

主講課程：

《“回遷房” 交易全過程風險規避及糾紛處理策略》

《釘子戶的預防及處理》

《拆遷全流程解析》

《拆遷管控要點簡析》

我要預訂

咨詢電話：027-5111 9925 , 027-5111 9926手機：18971071887郵箱：Service@mingketang.com