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【課程前言】

在 2025 年全國兩會上，“好房子” 這一概念首次被寫入政府工作報告，其核心標準被明確為 “安全、舒適、綠色、智慧”。這一舉措，不僅是對建筑功能性的全新要求，更是在城市化進程中，對 “人本價值” 的深度探尋。

3 月 31 日，住建部正式發布了國家標準《住宅項目規范》，該規范將于 2025 年 5 月 1 日起正式施行。此規范從基本規定、居住環境、建筑空間、結構、室內環境、建筑設備這 6 大方面，對住宅項目提出了全面且細致的要求。

推動“好房子”建設，是今年房地產的核心任務之一。提升競爭力的時代正在開啟，夯實產品，不斷迭代創新和拓展服務模式，堅持長期主義和高品質的房企，往往更加“如魚得水”。

深入探討高品質住宅產品迭代和極致產品力盈利模式，幫助房企拓寬經營思路，全面提升新建商品住宅品質，打造高品質“好房子”、”好小區”，助力企業穩健發展。中國房訓網特于2025年7月18-19日在成都組織舉辦：政策驅動下“好房子”產品創新實戰研修班---客研、設計、工程、成本與產品力提升暨高品質項目考察，“好房子是設計出來的” 產品突圍專題研學。

此次考察學習，將實地考察“好房子”項目情況、樓盤亮點，深入觀摩和現場交流，分析講解各項目的先進經驗，落地方法，重點學習“好房子住宅項目實施策略和辦法。

【研學特色】

強產品，用設計創新賦能產品價值！

專工程，用精細工程極致兌現產品！

控成本，用管理機制提升競爭能力！

重景觀，用極強審美賦能項目效益！

好服務，用提質增配滿足業主需求！

高品質，用高品質項目促進房地產行業高質量發展！

【參會對象】

房地產企業董事長、總經理、總工、項目總、分管工程副總、工程總監及工程經理、前期部經理、成本部經理、設計部經理、營銷部經理、委托代建相關人員等。

【項目推薦】

一、華發·錦宸院

在成都，作為錦江區核心標桿項目，華發統建·錦宸院以“取證-開盤零時差”的高效節奏引發市場震動。

不僅以不菲的業績刷新成都高端市場紀錄，其行業影響力也覆蓋至全國，成為“頂豪產品研習的樣本”。

深入了解便能發現華發統建錦宸院開盤大獲成功，不僅得益于市場對成都樓市的良好預期，更源于項目自身持之以恒的深耕細作以及不斷自我革新的精進。熱銷背后，是厚積薄發的沉淀，離不開駙馬半島低密墅區帶來的優質區域基底，也離不開華發股份&錦江統建匠心執著的奢品追求。

更值得一提的是，場景中大量運用了定制化、專屬化的項目符號，符號以承襲蜀錦“寸錦寸金”的寓意，從窗欞中提取“步步錦”紋樣，在建筑、景觀和公區中隨處可見。

二、越秀·閱今沙

越秀·閱今沙作為越秀地產在成都的首個城市人文系-屬地化定制產品系作品，落子成都3000年文脈起源--金沙，不僅是對三千年蜀都文脈的回應，同樣也為行業提供了“好房子”建設的越秀樣本。

成都，作為越秀地產持續深耕的核心城市，越秀深刻理解這座城市對品質生活的追求，以“新煙火主義”為內核，從城市鏈接、社區生活、居家空間等維度出發，將“老城松弛感、熟人溫度感、潮流市井氣”融入越秀·閱今沙產品設計中，回應天府記憶與期待，為成都人敬獻，最懂成都生活的“好房子”。

三、國貿人居·啟樾天璽

賦予豪宅生活等于奢侈品的調性，國貿選擇以先鋒收藏級藝術府邸，為成都地緣精英重構凌空于時代的生活場--成都國貿啟樾天璽，讓居住視野收藏成都天際線，以先鋒藝術解碼精神內核，續寫成都塔尖圈層新的身份敘事。

則靈于成都國貿啟樾天璽中以空間留白放大居住者的個性主權，深入挖掘峯層人士的獨特需求，在看似極簡的空間框架中注入細膩生命力，柔和地賦予空間情感溫度與人文關懷，革新奢華人居的收藏美學與場景革命。

兼顧峯層人士卓絕品位與人居美學場景，從追求共性范式到個性化表達，“藝術”已從單純的美學符號升級為精神賦能的奢侈品，徹底改寫豪宅設計的價值邏輯：從視覺震撼到心流共鳴，“先鋒”屬性的融入讓奢居空間不再僅僅追求表象的視覺沖擊，而是通過空間敘事觸發居住者的深層情緒。

則靈以入戶處的十字動線實現社交、休憩的動靜分區，讓歸家路線印證豪宅屬性，并通過不同的先鋒藝術端景區別分區，將先鋒藝術與現代靜奢一一相融。

四、招商建發·源啟金沙

4月9日，建發房產成都外金沙百仁板塊158畝地塊項目案名“源啟金沙”正式公布，將聯袂招商蛇口一起打造。時隔14年，繼2011年建發金沙里之后，建發房產再回金沙，為成都再造一座公園大盤。

建發房產將負責營銷操盤，產品主打洋房+小高層，目前產品風格尚未明確露出。近年來，建發房產以唐風宋韻等中式風格，贏得了市場的認可，在成都打造了建發央璽、建發天府養云、建發央著，書香云錦、建發望江云啟、建發璞云等知名項目。

而招商蛇口同樣在成都市場打造了以臻系為代表的高端產品，在高改市場取得了不俗的成績，其日益增長的市場份額亦是最好的證明。這一次，建發房產與招商蛇口的強強聯合，將帶來怎樣的產品創新呢？我們拭目以待。

五、成都中海·錦叁號院

生于京城貴胄之地，再到錦城西貴之地擇取錦城貴脈--青羊，打造占位全城的西貴隱奢巷院。錦叁號院，約112畝，1.8容積率，咫尺百畝公園，近距智識名校。天生優秀的土地質素，完美契合了青羊西貴低密的居住情節，而坐擁天時、地利、人和的中海錦叁號院，只為致敬每一個熱愛成都的人。

中海錦叁號院所打造的西貴生活場，向外是主城的城市煙火，薈萃城市級卓智教育、高質生態、人文資源。向內又藏著一方隱貴天地，在青羊的傳統文化中，探索西貴的精神家園。

六、中鐵·西派御府

從南法蔚藍海岸的浪漫傳奇，到成都金牛茶花新城，金牛西派御府以法式基調為藍本，匠造凝聚“東方巴黎”精神品格的傳奇大宅，打造蔚藍海岸隱奢生活。

西派奢定，考究矜貴的多重歸家禮序，創造性地將歸家禮制，與巴黎奢尚優雅的生活巧妙融合，構筑獨屬于西派的秩序美感與歸家儀式感。約百米前場造景，不動聲色間傳遞出奢華、雅致的獨特氣質，熠熠生輝的云石吊頂，與愛馬仕綠釉質陶板，在靈動水景的映襯下，盡顯矜貴。

溫馨提示：安排考察5個項目，如遇特殊情況，會適當調整項目行程。備選項目（建發書香云錦、中鐵西派御府）

【課程大綱】

一、 好房子打造高品質項目的客研分析。客戶、版塊、規劃、產業

（一）、客研，找客戶，根據客戶的需求、痛點創新產品和服務。（以人定房，客研是最有力的營銷，拿地前就在營銷）

1、為什么要找客戶？

庫存量。全國商品房待售面積7.3億平米，土地閑置，爛尾樓加劇，看看當地城市二手房掛牌量。

購買力受限。居民收入增速低于房價基數，疊加就業的不確定性，貿易戰，關稅戰，未來會持續多少年？改善性需求釋放緩慢。

人口結構壓力。城鎮化率已達66%，老齡化加劇（60歲以上人口占比超過20%），剛性需求自然衰減。

期房信任危機。開發商信用風險高企，購房者回避期房；2024年現房銷售占比超過30.3%。

房企債務風險。融資緊縮，2024年多家頭部房企債務違約。

房貸利息總額高。盡管多次降息，房貸利息總額有所減少，在當前經濟形勢下，購房者任然壓力較大。

2、洋房、別墅客戶的痛點；

3、改善客戶的需求、配置標準怎么確定？

4、客戶思維案例和借鑒；

5、定位會目的和內容；

6、土地&客戶&產品具體運用。企業一號位領導的價值

（二）、找版塊。客研，投資。（以人定地）

1、城市高端客戶認可。

2、城市未來規劃。

（三）、找地塊。客研，投資。（以人定地）

1、稀缺性，競爭對手排他性

2、市場容量。

（四）、找資源。客研，投資

1、獨特、大自然、資源

2、山景，湖景，江景，公園，商業，名校。

二、 好房子打造高品質項目的設計分析。優選同路人、第四代宅設計（成都、重慶、武漢）

1、當地政策法規的深度解析，特別是第四代住宅設計

2、客戶痛點解決預案的資深人士。別墅客戶痛點，改善客戶的需求

3、專業賦能。建筑大面寬，兩層層高的奇偶錯位陽臺私密性、結構觀感問題解決，藝術感、紳士感，靈感曲線，超大窗地比，立體景觀（地下庭院、架空庭院、空中庭院），歸家動線（9 幕盛景），需要專業的、具有研究精神的設計團隊來完成。

4、第四代住宅定義

5、第四代住宅利弊分析

6、第四代住宅設計分析（成都、重慶、武漢）

7、第四代住宅施工分析

8、客戶定制化設計。

1) 會所。地上會所，地下會所，會所規模，案例：9大會所的項目

2) 私宴。檔次匹配，運營成本

3) 設計選材。甲方在選型選樣過程中經歷了材料、工藝、成本之間的N多次實驗、對比、失敗，開發商抄作業也需要專業人士。

4) 地庫。小區的業主的大客廳

5) 批量精裝修。超200條客戶敏感點問題預控，以及打造精裝修的亮點

6) 顏值。滿足客戶的顏值需求，發展這類客戶群體的消費潛能

7) 外立面。高端設計，高端選材，高品質施工質量保障體系

8) 景觀。多重景觀禮序設計，甄選奢石，特色喬木（鐵冬青），

三、 好房子打造高品質工程管理的策劃推演剖析。結合項目整體開發方案，對比御湖鏡、閱今沙項目，以及第四代宅項目差異，明確工程目標，631前控質量、成本、進度，綜合考慮營銷需求，高品質體系支撐高品質項目打造。

1、高品質工程管理推演和施工策劃怎么做？怎么用？

拿地前，工程策劃重點是那些？地上障礙物、地下障礙物、土地自然災害、用地紅線樁點坐標復核后與拿地條件不符，或與鄰近地塊紅線位置沖突、紅線外道路數量、紅線外附近有高壓線或泵站等、周邊存在衛星、雷達基站，機場等限制建筑高度、存在保護建筑，古樹等不能拆除物件、項目需代建（幼兒園、學校、道路、公共綠地、公園、代建標準不明確等）

拿地后啟動會階段，工程策劃做什么？工程管理目標、施工管理總圖（場地現狀分析、示范區與正式工程關系分析）、施工組織推演（分期分組團分標段及面積指標、全景計劃工程相關節點、土護降與地基處理階段、基礎及主體施工階段、裝飾裝修施工階段、市政景觀施工階段、project工程進度計劃、分供方選擇方案）、基礎選型方案、技術質量管理、風險管理。解決好進度、質量、工期、成本（全項目成本）、交付預控風險控制。

招標前、開工前的工程推演如何做？做哪些（臨水臨電、三通一平、基礎、主體、裝飾、管網、景觀施工各階段場地和施工道路轉換、施工流水劃分、周材如何周轉、預售進度措施、交房的配套設施、通水電氣、驗收取證、工地開放等等）？解決什么問題？是否適用、有效？

項目交房前一年（竣備前10個月，批量精裝修竣備前13個月），項目工程策劃做什么？風險評估、管理行為執行落地效果。

誰來做？

誰來定？

施工方是否理解甲方的工程推演精髓？如何體現？

怎么用？

保證工期不浪費，才能有效保證工程質量。現房銷售案例，拿地到交付23個月，批量精裝修

保證工程管理一次成功，才會不浪費成本。措施費、管理費、資金成本、清單、費率

合理預留不可控工期期量，才會從容應對工程管理未知風險。規避搶工費

有良好的工期保障，有合理的工序梳理，有精細化的過程管控，有各分項工程質量標準和交付標準，有高標準的管理團隊，有優秀的同路人合作，高品質項目就有可能實現。

2、施工組織推演講解和演示。

高層業態項目的工程策劃和推演（成都**項目案例，已經成功交房，250多頁工程推演PPT，像看動畫一樣觀看工程推演，非專業人士也能輕松看明白，用結果來驗證工程策劃推演對于高品質工程質量的重要性）

基礎及主體施工階段

裝飾裝修施工階段

市政管網和景觀施工階段

編制啟動版計劃project工程進度計劃

3、技術質量管理

工程專項計劃及重要技術方案。地鐵保護、金屬幕墻、大喬保活，砌體固化圖、門窗深化圖缺失導致后期門窗一個月集中搶工。打樣不完整（典型節點不突出）樣板點評不細致。生活陽臺內設置底商排油煙風管立管，占用小業主生活陽臺使用空間

防滲漏管控要點。案例：地下室底板滲漏

4、風險管理。案例分享：

1) 征地、拆遷、場地移交

2) 大市政配套（周邊道路、水電氣熱力）

3) 報批報建風險

4) 進度風險

5) 政府新規定

6) 是否存在規證、施工證與竣備不統一狀況，造成竣備風險和驗收后改造

7) 景觀場地移交風險

四、 好房子打造高品質工程管理的傳統施工穿插體系邏輯梳理和穿插落地。單體，總平，景觀，地庫，以及第四代宅項目，高品質工程質量、控成本，案例分享。

1. 傳統挑架施工體系定義

2. 傳統挑架穿插體系分析

3. 項目特征分析

4. 穿插體系梳理

5. 項目市政穿插評估分析表

6. 單體穿插

7. 總坪景觀穿插。案例：總平機電管網穿插中出現的問題

8. 地庫安裝穿插

五、 好房子打造高品質工程管理新建造體系3橫3縱N-20+P單體穿插策劃推演和成本分析。立體多維施工組織，視頻介紹，施工周期更短，工程品質更優，成本可控，系統解決批量精裝修問題，現房銷售需求。

1.項目分析及配置

2.豎向穿插施工模型

3.橫向穿插施工模型

4.穿插施工措施

5.成本和優劣勢對比分析

六、 好房子打造的工程推演成果貫穿高品質項目執行。以終為始，結果導向，過程管控

1. 招標要求VS啟動會推演成果

2. 回標匯報重點

3. 開工前推演策劃要求

4. 項目中期策劃重點

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