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課程背景

房地產行業進入絕對低谷期，在這樣的市場和監管環境下，如何活下來，不觸犯稅法的底線，是很多企業面臨的重大抉擇。稅收安全規劃旨在：所有重大決策事前整體規劃并測算。安全是底線，省稅才是硬道理。如何管理企業安全納稅問題、如何架構企業全程納稅風險控制體系是總裁及高管們需要掌握的核心經營理念，也是企業安全合法納稅的生命線。

培訓價值

讓房地產決策高層將稅收籌劃意識提高到總攬全局的戰略高度

讓房地產企業建立起整體稅務規劃的藍圖

架構全程納稅風險防控系統

培養企業中層管理人員稅務意識，并貫徹到實際工作中

參會對象

董事長、總經理、財稅分管老總、財務總監、高級稅務經理、財稅工作人員等。

課程大綱

一、項目公司設立的股權架構

1、股東身份的選擇

2、注冊資本

3、注冊地點

4、企業納稅人身份選擇

5、經營范圍

二、土地取得不同方式下常見涉稅風險

1、出讓方式

（1）土地出讓金返還會計處理及涉稅影響

（2）項目公司拿地的票據問題

（3）聯合體拿地的涉稅風險

（4）納稅人身份轉換時點考慮

（5）契稅風險

（6）印花稅風險

2、轉讓方式

（1）轉讓方式下的票據問題

（2）代扣個稅風險

3、毛地方式

（1）拆遷補償費的會計處理

（2）拆遷補償費風險

（3）貨幣補償風險

（4）原地安置的不同稅種稅務風險

（5）異地安置的不同稅種稅務風險

4、投資者投入

（1）個人所得稅風險

（2）契稅免征風險

（3）增值稅發票的風險

（4）個人土地增值稅風險

5、非貨幣資產交換（合作）

（1）以房抵債交易雙方各自的涉稅風險

（2）不同稅種風險

（3）銷售價格風險

6、合并分立

（1）增值稅不征稅風險

（2）土地增值稅暫不征收風險

（3）企業所得稅特殊處理風險

（4）契稅風險

（5）票據風險

7、以其他工程換地（紅線外支出）等

（1）不可以扣除的風險

（2）不可以扣除的稅務影響

（3）契稅風險

8、母公司拿地、子公司運作

（1）增值稅風險

（2）土增稅風險

（3）企業所得稅風險

9、拿地時的配套建設費風險

（1）契稅風險

（2）增值稅風險

三、規劃環節常見涉稅風險

1、商住一體樓規劃時應考慮的稅務問題

2、規劃普通住宅應考慮的稅務問題

3、會計核算對象的涉稅影響

四、建設環節常見涉稅風險

1、總包合同簽訂的涉稅風險

2、總包合同中簡易計稅方法選擇風險

3、成本定額超標風險

4、基礎與配套設施劃分風險

5、未按照完工標準結轉收入風險

6、混淆成本對象風險

7、不配比結轉成本風險

8、項目中的公共配套設施處理風險

9、精裝處理風險

10、配建設施的涉稅風險

五、銷售環節常見涉稅風險

1、各種促銷方式不同稅種涉稅風險

2、價外費用增指數風險

3、地下人防車位銷售的各稅種風險

4、不同方式下營銷設施的各稅種涉稅風險

5、低價的涉稅風險

6、銷售傭金風險

7、增值稅預繳的稅收風險防范

8、企業所得稅預售收入風險防范

9、土地增值稅預征稅收風險防范

六、項目清算風險及解決方案

（一） 營改增后增值稅清算中的風險

1、土地出讓金扣除的風險

2、拆遷支出增值稅扣除風險

3、項目整體運營過程增值稅風險

4、項目完工交付后增值稅風險

（二） 土地增值稅清算

1、清算單位確認風險

2、可售面積確認風險

3、不同清算方法選擇風險

4、清算收入確認風險

5、地下車位處理風險

6、公共配套設施處理風險

7、普宅與其他成本劃分風險

8、單位成本超標風險

9、成本票據風險

（三） 企業所得稅完工清算

1、完工時點確認風險

2、收入完整性風險

3、實際毛利率的計算風險

七、融資管理

1、金融機構借款票據風險

2、金融機構借款土地增值稅與企業所得稅風險

3、關聯方借款的涉稅風險

4、集團性企業資金統一調配的涉稅風險

5、股東個人借款的各稅種涉稅風險

6、曲線融資的稅務風險

邵老師

北京大學碩士、注冊稅務師、注冊會計師、美國注冊管理會計師（CMA）；

中國社會科學院稅務碩士特聘導師、中國稅務師協會首批領軍人才

參與制定北京市地方稅務局發布的《北京市土地增值稅清算管理規程》

十多年稅務咨詢從業經歷，主持和參與企業稅務咨詢課題500多個，主張和踐行“訓練咨詢”模式，推動專家與企業共成長；

主要研究和咨詢方向：房地產企業稅務全程稅務規劃、企業全生命周期稅務管理、企業股權架構涉稅安排、企業重組等特殊事項稅務規劃、企業涉稅風險控制等。

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