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【課程背景】

逾期交付對于房地產項目可謂老生常談，在行業整體趨緩的今天，原本因高周轉高利潤而被掩蓋的交付風險，可能隨時給房企帶來致命一擊。本次課程通過對交付法律問題的剖析及案例講解，讓房企知曉交付的難點和痛點，從而減少風險，管控風險，規避風險，直至杜絕風險。

【課程收益】

提高房企的風險意識，加強法律思維，面對交付游刃有余，妥善處理客訴群訴，減少項目的損失，使企業的利潤得以加厚和夯實。

【課程對象】

適合管理層、董事長、總經理、項目總、法務、風控等條線人員

【課程大綱】

第一部分項目停緩建及不可抗力

一、項目停緩建

1、項目停緩建的理由及情況

思考：項目停緩建中項目工地的保護義務（概念--擴大損失）

【案例】：停緩建中索賠的計算--承包人停工損失的舉證

2、疫情中項目停緩建的證據收集

1)絕對禁止期間

2)申請復工期間--業主溝通

3)政府批準復工--獲批的合理期間

4)正式開工--產能達標

二、不可抗力

1、 “三不能”--不能預見、不能避免且不能克服

1)不可抗力能否約定

2)如何約定不可抗力

【案例】：不可抗力的證明--寧波市住建委的《緊急通知》

2、不可抗力發生的后果--合同解除及免責

思考：先違約后發生不可抗力，能否免責？

思考：發生不可抗力事件后，責任承擔主體及索賠情況

3、原材料漲價能否視為不可抗力

【案例】：在合同約定固定總價或未對原材料價格上漲調整進行約定的情況下，施工單位面對原材料漲價可否提出調價申請？

【概念辨析】不可抗力、商業風險、情勢變更--法院視角下的判斷及區分

【案例】：開發商逾期開工后遇到原材料上漲，承包人能否索賠？

第二部分項目營銷宣傳法律支持

一、工期及銷售節點--股東回流及現金流

1、項目基本情況

2、股東回流

二、精裝修交付標準及銷售合同審核要點--客訴源頭風險的把控

1、精裝修管控要點

2、補充協議的注意事項

三、廣告法及銷售物料審核--常見風險點的規避及寫法

1、廣告要素

【案例】：傍名牌的商包

2、引證符合

3、價格標注

4、面積表述

5、項目位置示意圖

6、規劃中/建設中設施宣傳

【案例】：學區房之痛

7、廣告圖片

8、物業宣傳

9、宣傳贈送要求

【案例】：陽臺面積不達標

四、開盤前風險審查--售樓處及樣板間檢查要點

五、不利因素與銷售說辭--銷售人員的風控意識的宣貫

第三部分項目竣備及交付

一、商品房竣工驗收與交付使用

1、現實交付及權利交付

2、交付的方式

3、交付的后的責任承擔

【案例】：遺失的交付通知書--未寄發《交付通知書》的后果

4、交付的前置條件

思考：開發商將商品房交付使用的前置條件是什么？

思考：質量驗收與綜合驗收是何種關系？何為“五方核驗”？

5、交付和收房的流程

思考：交付時應必備的文件有哪些？

6、購房人合理拒收的法定情形

思考：收房到底是客戶的權利還是義務？

【案例】：房屋質量問題，是否構成不能交付使用的障礙？

二、交付使用的常見法律問題

1、逾期交房的常見情景

思考：是否只有交付延期才算“逾期交房”？

2、違約責任的承擔方式

【案例】：在不具備交付條件的情況下，購房人對房屋的接收，開發商是否還需要承擔違約責任？

【案例】：因政府延遲辦理相關手續而逾期交付是否構成違約？

三、精裝修商品房交付的法律風險

1、精裝修交付標準--風險管控要點

思考：示范文本對房屋交付標準的合同應當如何約定？

2、判斷房屋質量缺陷的依據及法律風險

【案例】：房屋質量問題，是否構成不能交付使用的障礙？

3、精裝修房屋三大質量缺陷

1)部品質量缺陷

2)設計質量和工藝質量缺陷

3)室內環境污染

思考：因質量瑕疵維修后，質保期是否能重新計算？

四、商品房小區產證辦理

1、項目大產證的辦理

2、小產證的辦理

【案例】：“交付后720天內辦理產證”的約定

第四部分群體事件及突發事件應對

一、群訴的一般跡象

1、群訴中的意見領袖

2、群體瓦解的征兆

【案例】：如何“化敵為友”

3、投訴爆發期業主的心態

二、投訴溝通的管理體系

三、群訴中的談判策略

1、談判原則和節奏

2、回應的技巧

1)警方回應

2)政府部門回應

3)媒體回應

3、領導到場的注意事項

【案例】：有時候“硬頂”也是一種破局方法

四、業主維權可能觸犯的法律法規

五、業主維權中的取證方法

1)報警的注意事項

2)影像取證要點

六、群訴中的三個底線

馬老師

房地產法務實戰專家

現TOP5地產公司區域法務負責人

原上海建工所屬子公司法務負責人

華東政法大學法學研究生畢業，取得法律職業資格證書及中級經濟師（房地產）證書，馬老師10余年標桿房企法務工作經歷。具有深厚的法律專業功底及豐富的實務經驗。曾多次參與房地產企業相關立法活動。

任職情況：

TOP5地產公司任職期間：

在收并購、融資、合作開發、項目運營方面均有建樹。為公司建章立制，牽頭多個項目盡職調查，集團資產包收購及輕資產運營項目獲?。粦獙^域集中供地的合作開發協議談判；開展多次內部培訓，獲得企業頒發的專業講師資格證書；統籌處理區域范圍內重大疑難案件（股權轉讓糾紛、施工索賠清退糾紛等），并進行復盤。

主導大宗交易（50億）的協議談判及成交；長租公寓爆雷、類住宅延期交付糾紛、售后返租糾紛、車位統一長租方案等非訴類處理；處理電商費、包銷案件、分銷糾紛等群訴案件。對接20余個商辦、住宅項目，包括合作項目，商業綜合體、獨棟辦公室、辦公塔樓、底商、高端住宅租賃、二手收購項目的重新開發等。

總體房地產管控經歷：

馬老師對于收并購、產業勾地、融資、合作開發、項目運營及股權事項均有大量的實戰實操經驗，并有豐富的群訴處理、大宗交易談判、項目收購、總包清退、工程索賠、訴訟執行等操盤經驗。

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