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【課程背景】

金稅四期已經上線、數電票穩步推行、數字人民幣開始試點，以數治稅大網已經撒開，大數據“畫像”、稽核比對、預警評估將于企業如影隨形，地產業財稅風險裸露，稅務局成為最懂你的人。

房地產企業開發周期長，成本費用核算復雜，涉稅種類多，財稅“灰色”地帶多，稅收風險大。

開發產品成本費用核算結轉是地產企業重中之重，同樣一個項目不同的成本對象劃分、同樣一個事項不同的會計處理、同樣的一筆費用不同的結轉方法稅負差異巨大，如何進行恰當的成本核算結轉，是地產財務人員基本功，也是降低稅負和防范稅收風險的必殺技。

核心問題必須“吃透”并重點關注，才是大數據稽查的應對之策；合理規劃，稅務優化是應對行業下行的財稅良方。

【課程收益】

打牢基礎 — 掌握開發產品成本費用核算結轉等核心問題財稅處理；

扎緊籬笆 — 理清涉稅風險點并及時防范；

運籌畫策 — 拓展思維、業務規劃、優惠運用、降低稅負；

雙管齊下 —“講故事”+重證據。

【課程對象】

各企業主管財稅的總經理、財稅總監、財務經理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務師和企業納稅經辦人員。

【課程大綱】

第一節：地產業成本核算結轉深度剖析及稅務優化

一、開發產品制造成本法核算要點及財稅風險把控

1．開發產品成本歸集和分配方法

2．成本對象和期間費用

3．直接成本、間接成本和共同成本

4．已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象

5．已銷開發產品、未銷開發產品和固定資產

6．靈魂拷問：建房發生的所有支出均影響利潤嗎？影響應納稅所得額嗎？

7．案例剖析：不懂成本費用，賣了自己還替別人數錢

8．計稅成本核算一般程序 – 7大步驟

二、合理的劃分成本對象 – 6種劃分原則財稅風險把控及實操技巧

1．成本對象、清算項目傻傻分不清楚

2．6種劃分原則深度剖析

3．公共配套可以作為成本對象？每一棟樓是否都要作為一個成本對象？

4．混淆成本對象、混淆完工成本對象與未完工成本對象是成本稽查的重點

三、歸集開發成本 – 6類成本科目、3類成本項目財稅風險把控及處理技巧

1．土地征用費及拆遷補償費核算的內容及審核要點

2．土地拍拍傭金土地增值稅清算時可以計入土地成本扣除

3．土地使用稅、土地閑置費可否計入開發成本？

4．銷項稅額抵減扣除的土地價款中是否包含市政配套費？

5．母公司拿地子公司運營涉稅風險把控及規劃策略

6．紅線外支出是否可以計入地價款？

7．政府資金返還是否可以沖減地價款？

8．回遷房建造支出財稅風險把控及處理技巧

9．前期工程費核算的內容及審核要點

10．建筑安裝工程費核算的內容及審核要點

11．財務人員必須了解的建安成本指標

12．工程預決算在成本列支中的指導作用

13．基礎和公共配套費核算的內容及審核要點

14．稽查設施和公共配套之爭就是可售面積之爭

15．紅線外綠化等費用能進基礎和配套嗎？

16．開發間接費核算的內容及審核要點

17．開發間接費用和開發費用入賬技巧及風險管控

18．土增與所得稅成本列支標準的6大區別

19．營銷設施費用核算技巧及稅收風險把控

20．實際發生的開發成本涉稅要點把控及處理技巧

21．4類預提費涉稅要點把控及處理技巧

22．待攤費用涉稅要點把控及處理技巧

四、分配共同成本 – 4+N種分配方法財稅風險把控及實操技巧

1．成本核算分攤指導的原則

2．占地面積法財稅處理要點及案例實操

3．一次性取得土地分期開發如何分配？有哪些技巧

4．土地成本 – 先橫向再縱向

5．占地面積、投影面積、樓座面積、占地總面積、建筑用地面積，你能分的清嗎？

6．裙樓土地成本的分攤（同一基礎 + 各有獨立基礎）

7．獨棟商鋪可以按照占地面積法進行分攤嗎？

8．地下非人防可售面積是否分攤土地成本？

9．房企一本土地證設立兩個開發項目，如何分攤土地成本？

10．有產權的地下車位是否分攤土地成本？

11．房企轉讓地下車位土增稅清算是否分攤地價

12．建筑面積法財稅處理要點及案例實操

13．必須分清概念：可售面積、建筑面積、容積率

14．直接成本法財稅處理要點及案例實操

15．預定造價法財稅處理要點及案例實操

16．層高系數法 – 商住一體樓劃分要點及案例實操

17．特別法 – 成本加成方法 + 實際合理方法 + 銷售收入比例法 + 售價系數法

五、確定完工標準 – 三種標準財稅風險把控及實操技巧

1．完工標準 – 會計核算和稅收處理的分水嶺

2．不可忽視的“3個無論”

3．完工標準實操處理技巧

4．思考：某小區有20棟樓由一個建筑公司建造，成本無法分開，10棟已經做了完工備案，10棟沒有做完工備案，該小區是否完工？

六、單位工程成本確認財稅風險把控及實操技巧

1．單位工程成本如何計算？

2．總成本確認財稅差異處理及風險把控

3．可售面積確認財稅要點把控

4．單位工程成本經典案例實操：

5．后期取得票據是否可以更改單位工程成本？

6．稅務機關如何通過單位工程成本判斷成本是否作假？

7．尾房銷售中單位工程成本確認及處理技巧

七、銷售成本核算財稅風險把控及實操技巧

1．銷售成本結轉財稅要點及處理技巧

2．成本結轉中常見的舞弊手段

3．案例實操：成本結轉的計算過程及賬務處理

4．舊房銷售成本核算及風險管控

八、后續成本的二次調整財稅核算要點及實操技巧

思考：已經銷售的開發產品應當負擔的成本是否需要追溯調整？

第二節：收入核算確認深度剖析及稅務優化

1．地產企業四類收入及財稅風險管控

2．售房收入類型及財稅要點把控

3．代收費用核算及3大稅種涉稅要點處理

4．視同銷售各稅種財稅差異比對及風險管控

5．以房抵工程款財稅核算要點及風險把控

6．房地產轉讓價格明顯偏低的標準如何掌握？

7．精裝房銷售收入成本財稅核算及風險管控

8．車庫財稅風險管控及誤區處理

9．地產企業虧損向前彌補涉稅要點把控及案例剖析

10．房屋代建涉稅風險把控及規劃策略

第三節：并購重組架構調整財稅風險剖析及規劃策略

1．并購重組是地產企業突破當前困境的出路指引

2．并購重組中的誤區和陷阱

3．合理運用并購重組優惠政策降低稅負

4．地產企業如何進行最優稅負布局？

第四節：現場答疑，問題不帶回家

李老師

注冊會計師，注冊稅務師、資產評估師、全國管理咨詢師；北京財 稅研究院研究員；中央財經大學、北京國家會計學院、河北財經學院等院校特聘講師；我司首席稅務咨詢師、著名實戰派稅務專家。現擔任多家大中型房地產企業和稅務、審計、評估等稅務顧問工作。從事稅務工作20余年，熟悉稅收征管工作的實際情況，深諳企業的涉稅需求，具有豐富稅務實戰經驗，并操刀數十家上市公司及大型企業稅收籌劃。先后在上百個城市舉辦過財稅專題講座與培訓，深受業內人士好評。在培訓中擅長將稅收政策的解讀和具體稅務實踐結合，講授由淺入深、內容準確、分析透徹、操作實用；授課風格生動詼諧、風趣幽默，深受學員好評，業內稱為“實戰大師、金牌講師”。

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