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【課程背景】

2022年5月，國務院辦公廳頒布《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》（國辦發〔2022〕19號），隨后，國家發改委辦公廳下發《關于做好盤活存量資產擴大有效投資有關工作的通知》，進一步明確提出鼓勵國企和社會資本“通過基礎設施REITs、PPP等方式盤活閑置土地、廠房等閑置資產，挖掘資產潛在價值，提高回報水平”。

據不完全統計，目前我國僅城鎮住宅保有量就達450億平方米。“存量時代”的來臨，國務院和國家部委文件的加持，讓“存量掘金”一時間成為各路資本追逐的“風口”。企業如何通過城市更新和資本運作等手段，讓存量資產由“包袱”變“聚寶盆”！本課程由資深城市運營專家攜長期經驗積累，結合當前國家政策與行業形勢，全面剖析“存量時代”存量資產現在與趨勢，探討存量資產開發運營模式與方向，教您掌握存量資產項目開發流程與關鍵環節，把握規律，創新方法，克服風險，理性作為！

【課程收益】

1．認識城市運營導向下的存量資產類型與趨勢

2．探討存量資產開發的模式與九大突圍方向

3．教您掌握存量資產項目開發操作流程與關鍵環節

【課程大綱】

第一天:城市運營導向的存量資產開發與運營技巧

一、存量時代已經到來

1．站在城市運營視角看存量資產開發

（1）什么是城市運營

（2）城市運營的目標

（3）現代城市運營的理念創新

2．城市運營模式分析

國家發改委印發的盤活存量資產首批24個典型案例

3．城市運營與存量開發的關系

（1）存量時代的基本分析

（2）城市運營導向的存量資產開發

二、存量資產類型與開發方式分析

1．可盤活的存量資產的主要類型分析

（1）市政基礎設施項目資產

（綜合交通樞紐改造、污水∕垃圾處理、清潔能源、水電氣熱等市政設施）

（2）保障性租賃住房

（3）各類企業事業單位的辦公樓（等）

（4）產業園區

（5）工廠∕倉庫∕宿舍

（6）體育場館∕文旅項目

案例：北京地下空間改造

2．存量資產的特征分析

3．存量資產的開發方式

（1）盤活存量：產權交易（★）| 土地置換 | 破產重組 | PPP∕特許經營

案例：商業城寫字樓物業（寫字樓∕購物中心∕商場超市…）

（2）改建擴建

（3）城市有機更新（舊改）:老舊小區、老舊街區、老舊廠區、城中村

(4）區域綜合開發（片區開發）

案例：上海佘山世茂深坑酒店

三、存量資產開發的資本運作模式

1．收購轉讓

2．兼并重組

3．無償劃轉

4．資產置換

5．聯合整合

6．代建代管

四、存量資產開發的項目運營（下午重點）

1．存量資產的價值再開發

（1）存量資產的核心價值認知

（2）從四個維度發掘存量資產的價值

案例：上海萬科

案例：西安大型綜合體改造

2．存量資產開發的方向選擇

（1）產業與環境分析

（2）項目可行性分析

（3）項目操作手段分析

（4）項目經濟效益測算

3．存量資產開發之項目定位

（1）產業定位

（2）功能定位

（3）品牌定位

（4）價格定位

（5）服務定位

4．存量資產開發之工程改造

（1）項目規劃

（2）工程施工與管理

（3）項目峻工與驗收

5．項目招商與談判

（1）項目招商技巧

（2）項目談判要領

6．新項目運營管理與服務

（1）新項目運營管理流程與制度

（2）新項目運營管理服務

五、案例分析

行業標桿企業經典案例解析：

商業街改造經典案例

綜合體改造經典案例

舊商業改造經典案例

城中村改造經典案例

城市成片綜合改造（片區開發）經典案例

城市地下空間拓展案例

文旅項目改造案例

案例：上海老廠變身創意產業集聚區

案例：北京十里堡萬科時代中心

案例：上海新天地

案例：西安大悅城如何盤活新生

六、交流互動（15～20分鐘）

第二天:城市存量資產開發項目考察|文創產業園|立體車庫|租賃公寓|康養項目

上午考察項目一：漢陽造文化創意產業園--百年文創新典范

盤活老舊工業園、寫字樓、閑置場所等存量空間

漢陽造文化創意產業園位于漢陽區龜北路1號，地處綠意蔥蘢的龜山腳下。其前身是武漢鸚鵡磁帶廠和漢陽特種汽車制造廠，利用原有的工業老廠房和兩江交匯、文化厚重、山體巍峨、林木蔥郁、交通便利的天然優勢，進行新的定義和設計、改造，吸引藝術工作者及創意產業從業者的入駐，使龜北路片區形成濃厚的文化藝術氛圍，成為一片獨特的藝術聚集地，如今已成為一個時尚之地。

園區占地約 92 畝，建筑面積 46137平方米，現有建筑 48 棟。原址遺留下來的形態各異、空間靈動的舊式老廠房被重新定位、設計、規劃、改造和經營，逐漸發展為藝術中心、廣告傳媒、設計創意、文化娛樂的聚合體，搖身一變，成為現代文化創意產業園區，先后榮膺國家廣告產業示范園區、國家文化產業示范基地、湖北省現代服務業示范園區、湖北省文化產業示范基地、 武漢市十大文化和科技融合示范園區等多項稱號。

改造之前，廠房破舊不堪。進行改造時，老廠房的風格和布局被完整地保留下來，甚至還留下了行吊、機床等。“漢陽造”可作為一個成功的模板，為老舊園區升級建設提供了創新經驗，園區有注冊企業 447 個，形成以廣告創意、影視制作、藝術設計、新媒體技術等為特色的產業集群。建有漢陽會館、影視大棚、云計算中心、文化展示中心、影視人才培訓中心、產品推廣中心、新媒體技術支持中心等產業功能型公共服務平

臺和休閑娛樂、餐飲酒吧等配套服務設施。

“漢陽會”是文化創意園區內的地標性建筑，按1：1復原104年歷史的漢陽鐵廠，擁有2640平米超級戶內空間。共兩層，建筑最高點9.25米。超大LOFT空間體驗。可容納500-1000人在會館內活動，成為創意婚禮、品牌發布、時尚派對、會議會展、年會慶典及各類商業主題活動的優選場館。

下一步， 園區將以數字創意產業中的“數字新媒體經濟”和 “數字設計產業鏈”為主導產業，通過生產型文創產業驅動消費型文創產業，形成“產業+都市文旅”的雙核驅動模式。未來園區將擴展新場景文娛產業，電競產業及數字傳媒企業總部經濟，成為長江主軸上的設計之都中的中央文化創新區。

上午考察項目二：城市更新 | 中皓·雪松路立體停車庫

實現“存車不找位、取車不找車”智慧停車體驗

考察亮點：全智能一鍵存取車，全程自動化，存取方便、快捷

存車：駕駛車輛至有綠色標識的入口，車庫門自動開啟，駕駛員根據前方屏幕引導停好后即可下車。在進出口壁掛機屏上點擊屏幕上“存車”。選擇存車指令（車牌或刷臉）后，屏幕顯示當前停車車牌，確認車牌號碼和安全選項后，最后按“確認”進行存車。

取車：駕駛員在進出口壁掛機屏上點擊“取車”，選擇取車指令（車牌或刷臉）后，屏幕顯示當前停車信息，確認車牌號碼后按“確認”，即可在進出口等候取車。

項目說明：

雪松路機械停車庫項目地處江漢區萬松園片區，由武漢金融街集團投資建設，總建筑面積6855平方米，共有10層，設有機械停車位182個，提供安全、便捷的一站式停車服務。

停車庫整體由鋼結構建造，外立面采用豎向鋁板線條交錯設計，視覺拉伸感強，臨路口處采用玻璃幕墻裝飾，更顯設計之美。考慮到周邊是萬松園美食一條街，為避免噪音問題，在方案設計初期，專門對方案進行環境影響專題評估，針對尾氣排放、設備噪聲等問題采取相應建筑措施。

武漢金融街集團將以此項目為標桿，在智慧停車場板塊持續發力，加快推進銅人像嘉里停車場、西北湖停車場項目建設，緩解停車難問題給城市的發展帶來的制約，助力基礎設施建設與城市發展完美融合。

午餐:雪松路美食一條街自逛安排

下午考察項目一：康養項目--民航里吉年頤悅中心

以人為本，探索智慧養老服務新模式

考察亮點：實地調研社區養老服務設施運營、服務體系建設、養老政策落實及信息化賦能養老服務工作開展情況進行現場交流。以人為本，打造智慧養老新模式。

參觀流程：參觀幸福食堂、老年大學、休閑水吧制作手工、中醫康復、住養區等多個功能區域的硬件設施、環境設計、服務流程，結合該中心的服務精準度、老年人滿意度和參與度，了解國有企業參與養老服務、網點運營、人工智能養老社區實驗等各項養老服務工作及中心情況。

項目說明：湖北省民政廳重點關注項目，民航里吉年頤悅中心是江漢區屬國企武漢吉年養老服務有限公司于2023年6月建成的一處中心輻射式社區養老服務中心，位于江漢區新灣路一路21號，總面積976.5平方米，共三層，院內設有幸福食堂、老年大學、中醫康復室等區域，接收自理、半護理、全護理長者入住，根據長者和家屬需求提供全托和短托服務。

圍繞互聯網+居家養老系統平臺，實現社區服務多方位聯動，打造集短期托老健康管理、居家養老社區幫扶、老有所學教育課堂、中醫康復養生保健、幸福食堂營養膳食于一體的養老服務綜合體，一站式解決周邊老年人群的養老服務難題。中心運營自以來，為院內及周邊老年人提供了醫養結合服務、助餐配餐等多元化養老服務，以“智慧養老”為抓手，不斷提升中心的運營管理能力和服務質量。

中心設置中醫康復室，配備康復治療師、營養師等，并把社區衛生服務中心的醫療資源利用起來，養老服務中心與家庭醫生簽約服務緊密結合，為老人提供一體化、便利化的快速診療、雙向轉診、康復訓練、長期護理等連續性服務。

依托“互聯網+”和智能家居技術，將智能穿戴設備與頤悅中心內的智能養老設施進行結合，通過信息化管理和遠程監控平臺實現數據的實時監測、數據共享和資源整合，為長者提供“智能監測、精準評估、及時干預”等服務。依托大數據和互聯網技術，實現養老機構安全監

管，24小時監控及全覆蓋式管理。

武漢吉年養老服務有限公司系國有的專業性養老服務公司，江漢區唯一獲得5A級養老運營服務企業，隸屬于武漢金融街集團有限公司，于2020 年 1月份正式注冊成立。立足于社區，打造集“頤養、康養、醫養、樂養、教養、智養”為一體的養老服務綜合體，將專業養老服務延伸至每個老人家庭，努力實現養老事業和養老產業的協同發展，成為全產業鏈健康養老綜合服務運營商。吉年養老公司目前運營及在建的頤養中心、中心輻射式、嵌入式、居家養老服務中心等共 22 家，其中具有 24小時托養功能的中心輻射式 5家，共計134 張床位，幸福食堂5 家,已覆蓋江漢區 9 條街道 19 個社區。

下午考察項目二：常青城冠寓--首批“青年社區”樣板租賃項目

助力武漢新市民的安居夢

考察亮點：武漢市首批“青年社區”微樣板創建項目；一期由武漢安居集團和龍湖冠寓聯合運營，目前出租率保持在 98%以上。

租賃價格：項目租金區間為1200-1500 元/月/套，出租對象主要面向新市民、青年人等群體，其中大學以上學歷的客戶占比 83%。多次被湖北日報等主流媒體報道。

項目說明：武漢安居·常青城是市房管局認定的保障性租賃住房項目，位于東西湖區將軍二路車場南路 9 號地鐵時代·常青城小區 B6 號樓，靠近地鐵 2 號線常青城地鐵站，共 43 層，總計 578 套房源，建筑面積 30528.97 平方米。項目主力戶型為開間42-55 平方米和一居室59-69 平方米，每套房源均配置有洗衣機、冰箱、空調等必備的家具家電，設施齊全，可拎包入住。一期 420 套于 2022 年 10 月入市開業，由武漢安居集團和龍湖冠寓聯合運營,二期 158 套于 2023 年 5月入市開業，由武漢安居集團出資購買持有并自主運營，目前項目整體處于滿租狀態。讓每一個來武漢打拼奮斗的青年人都能夠有所歸屬、有所安居。

專家老師

資深城市運營專家

北京大學、清華大學、浙江大學、華東師大、西南財大、重慶大學總裁班 兼職教授。

住建部中房協《城市開發》雜志 特邀撰稿人。

中國城市更新、舊改（棚改）總裁高峰論壇 特邀主講專家。

中國國土經濟學會TOD專家委員會 專家委員；中建智庫專家。

中國房地產培訓協會高級顧問成員。

全國高企委職業教育專業委員會（NCZY）特聘專家。

全球500強華人講師∕中國品牌講師∕中國百強講師∕總裁網金牌講師。

近20多年培訓的行業經驗，煉就了睿智、獨到的營銷觀念，精準、實效的方法策略，被稱為中國房地產培訓領域從觀念到方法、從策略到手段全面價值創新的引領者。培訓各類建筑與房地產企業上千家，學員十余萬人。效果普遍受到學員和客戶企業好評。

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