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【課程背景】

項(xiàng)目的精細(xì)化管控是房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展的大勢(shì)所趨，但是對(duì)于項(xiàng)目的在獲取、建設(shè)、銷(xiāo)售等全流程中所產(chǎn)生的問(wèn)題也相當(dāng)復(fù)雜，項(xiàng)目將面臨土地獲取、招投標(biāo)、總包管控、安全生產(chǎn)、銷(xiāo)售去化、房屋交付、財(cái)務(wù)、法律、政策等多方面風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，如不能正確對(duì)待這些風(fēng)險(xiǎn)，將會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目的偏差及失敗，也將給房企自身釀成不可挽回的損失。如何避過(guò)這些“坑”，躲過(guò)這些“雷”，提高房企防范意識(shí)，降低項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化項(xiàng)目成本和管理模式是房企面臨的主要問(wèn)題。

本課程基于法律視角和項(xiàng)目實(shí)操視角兩個(gè)維度，從投拓、設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷(xiāo)、交付等方面，直擊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的痛點(diǎn)、破解之道，結(jié)合案例及數(shù)據(jù)分析，就項(xiàng)目全流程風(fēng)險(xiǎn)防范進(jìn)行剖析與探討。

【課程目標(biāo)】

1、本次課程以案例入手，條分縷析，將風(fēng)險(xiǎn)從事后處理轉(zhuǎn)變?yōu)槭虑邦A(yù)防、事中應(yīng)對(duì)。從而打造房地產(chǎn)企業(yè)核心模塊的風(fēng)險(xiǎn)管控體系，減少項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)及由風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)成本。

2、課程以全員風(fēng)險(xiǎn)管理理念，與業(yè)務(wù)流程相結(jié)合的過(guò)程管理與知識(shí)管理，結(jié)合公司管理與項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)模塊，介紹標(biāo)桿企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理理念、實(shí)踐與經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，為企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理提供全面的解決方案。

3、課程實(shí)戰(zhàn)，內(nèi)容實(shí)操，觀(guān)點(diǎn)新銳。將風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別規(guī)避能力轉(zhuǎn)化為企業(yè)實(shí)實(shí)在在的利潤(rùn)。

【課程對(duì)象】

房地產(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理、副總、項(xiàng)目總，設(shè)計(jì)、工程，成本、采購(gòu)，運(yùn)營(yíng)、法務(wù)等中高層管理人員

【課程大綱】

第一部分招拍掛與收并購(gòu)參與要點(diǎn)

一、招拍掛文件解讀

1、競(jìng)拍規(guī)則的了解

2、自有資金的考慮

3、合作模式確定

思考：資質(zhì)對(duì)于項(xiàng)目競(jìng)拍的影響

二、工期及地塊情況

1、不利因素

2、工期排布

【案例】：多業(yè)態(tài)土地成本分?jǐn)?/p>

三、當(dāng)?shù)劁N(xiāo)售政策

1、“五限”

2、資金監(jiān)管

四、項(xiàng)目指標(biāo)的了解

1、現(xiàn)金流回正

2、利潤(rùn)

五、交易主體

【案例】：誰(shuí)才是公司的話(huà)事人？

六、股東投入

思考：注冊(cè)資本金過(guò)大的有何風(fēng)險(xiǎn)及不利？

七、債權(quán)債務(wù)

【案例】：股東變更所導(dǎo)致的過(guò)會(huì)條件變化

八、土地獲取

【案例】：報(bào)建能否阻卻閑置？

九、規(guī)劃建設(shè)

【案例】：政策調(diào)整是否為不可抗力？

十、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)

【案例】：房源去哪了？

十一、過(guò)渡期

思考：過(guò)渡期公司經(jīng)營(yíng)會(huì)存在波動(dòng)，會(huì)存在哪些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？如何來(lái)規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？

第二部分設(shè)計(jì)那些事兒

一、設(shè)計(jì)院資質(zhì)及設(shè)計(jì)合同無(wú)效的處理方式

二、設(shè)計(jì)深度分類(lèi)

1、概念設(shè)計(jì)

2、初步設(shè)計(jì)

3、招標(biāo)圖

4、施工圖

5、施工期配合

三、設(shè)計(jì)成果完成的標(biāo)準(zhǔn)及標(biāo)志

四、設(shè)計(jì)成果的知識(shí)產(chǎn)權(quán)

思考：委托設(shè)計(jì)成果的權(quán)屬歸屬？

五、設(shè)計(jì)費(fèi)用的結(jié)算

【案例】：無(wú)合同是否需要支付設(shè)計(jì)費(fèi)

【案例】：設(shè)計(jì)費(fèi)用約定不明的結(jié)算

六、重大設(shè)計(jì)變更

思考：規(guī)劃變更及設(shè)計(jì)變更的區(qū)別？

【案例】：設(shè)計(jì)變更是否需要通知業(yè)主？

七、設(shè)計(jì)事故及損失賠償

八、設(shè)計(jì)合同的解除

第三部分招投標(biāo)全流程梳理

一、招標(biāo)人準(zhǔn)備工作

1、項(xiàng)目是否需要強(qiáng)制招投標(biāo)

【案例】：應(yīng)招未招標(biāo)而簽訂合同的行政處罰

2、可以單獨(dú)發(fā)包的單位工程

【案例】：業(yè)主方繞開(kāi)總包合同約定進(jìn)行單獨(dú)分包，是否屬于肢解發(fā)包？

3、編制資格預(yù)審、招標(biāo)文件文件

4、投標(biāo)文件的編制要求

5、發(fā)布資格預(yù)審公告

【案例】：當(dāng)公開(kāi)招標(biāo)的，采用邀請(qǐng)招標(biāo)的行政處罰

6、資格預(yù)審

7、發(fā)售招標(biāo)文件及答疑、補(bǔ)遺

【案例】：公告時(shí)間不足的行政處罰

8、接收投標(biāo)文件

9、抽取評(píng)標(biāo)專(zhuān)家

【案例】：評(píng)標(biāo)專(zhuān)家?guī)爝x擇違規(guī)的行政處罰

10、開(kāi)標(biāo)

11、投標(biāo)文件評(píng)審

12、定標(biāo)

13、發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)

【案例】：確定中標(biāo)人后，擅自取消招標(biāo)項(xiàng)目的責(zé)任

14、合同談判及簽約

【案例】：中標(biāo)人單方結(jié)算

15、退還投標(biāo)保證金

第四部分如何避免陷入“工程索賠”的坑

一、什么是工程索賠

1、索賠主體

2、索賠原因

3、索賠程序

4、索賠結(jié)果

5、索賠目的

【概念辨析】索賠vs簽證

二、施工索賠的機(jī)會(huì)及形成

1、業(yè)主的行為（先天不足）

思考：簽證是否必須包含責(zé)任承擔(dān)方？

思考：業(yè)主方的哪些行為或客觀(guān)因素會(huì)給施工單位提供施工索賠的機(jī)會(huì)？

2、業(yè)主的行為（后天作）

【案例】：烤死人大廈

3、業(yè)主的行為（客觀(guān)因素）

【案例】：只有監(jiān)理簽字的簽證法律效力如何認(rèn)定？

4、不可抗力

5、分包商的行為

【案例】：飄忽不定的結(jié)算價(jià)--到底誰(shuí)錯(cuò)了？

三、索賠種類(lèi)及索賠費(fèi)用的組成及索賠證據(jù)

1、合同文件

2、業(yè)主發(fā)文

3、溝通文件

4、事實(shí)文件

四、如何應(yīng)對(duì)竣工勒索？

【案例】：施工單位以工程款支付為條件，付到98%才可配合竣備，如何處理？

思考：竣工驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收備案的責(zé)任主體到底是誰(shuí)？

思考：配合竣工驗(yàn)收及備案是承包人義務(wù)還是權(quán)利？

【案例】：疑難復(fù)雜的總包竣工糾紛案件--查封、反訴、鑒定、指定分包、竣工勒索等因素

第五部分項(xiàng)目的工程結(jié)算

一、工程結(jié)算與審計(jì)的關(guān)系

思考：何為審計(jì)？審計(jì)有哪幾種類(lèi)型？為什么會(huì)出現(xiàn)審計(jì)與結(jié)算的矛盾？

思考：何種情況以審計(jì)機(jī)構(gòu)核定金額為準(zhǔn)，何種情況以承發(fā)包雙方結(jié)算為準(zhǔn)？

思考：在未約定結(jié)算或?qū)徲?jì)時(shí)間點(diǎn)情況下，一般法院認(rèn)定的合理時(shí)長(zhǎng)為多久？

1、政府審計(jì)案件的常見(jiàn)裁判思路

【案例】：雙方約定結(jié)算以審計(jì)為準(zhǔn)，但是條款卻無(wú)效

2、非政府審計(jì)案件的常見(jiàn)裁判思路

思考：法院對(duì)于審計(jì)類(lèi)案件判決的依據(jù)及審查思路

【案例】：雙方明確約定審計(jì)機(jī)構(gòu)及審計(jì)方式，法院為何還要查實(shí)審計(jì)情況？

二、倒簽合同的結(jié)算

思考：合同倒簽是否可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？

【案例】：說(shuō)不清的結(jié)算單價(jià)

三、承包人單方結(jié)算

1、以送審價(jià)為準(zhǔn)的適用前提

【案例】：為何單方結(jié)算未被支持--法院的說(shuō)理及依據(jù)

2、成就的條件--滿(mǎn)足四部結(jié)算過(guò)程

四、結(jié)算協(xié)議達(dá)成后的索賠

思考：達(dá)成結(jié)算協(xié)議后還能否進(jìn)行索賠？

1、政府文件及各地高院的司法判例及解釋

2、趨勢(shì)及管控方法

第六部分人力資源問(wèn)題的介入及應(yīng)對(duì)

一、優(yōu)質(zhì)員工的招聘--招聘及試用期風(fēng)險(xiǎn)防范

1、背景調(diào)查是否流于形式

2、如何確認(rèn)應(yīng)聘員工信息的真實(shí)性？

3、入職登記表填寫(xiě)與實(shí)際不符能否作為辭退理由？

4、應(yīng)屆生及校招的注意事項(xiàng)

5、Offer發(fā)放節(jié)點(diǎn)與內(nèi)容

二、員工違反公司制度處理方式--員工泡病假的破題思路

1、勞動(dòng)手冊(cè)約定必須三甲醫(yī)院開(kāi)具病假單？

2、如何確認(rèn)病假的真實(shí)性？

3、如果員工上述病假被確認(rèn)為無(wú)效后，公司是否可以追求員工賠償責(zé)任？

三、公司是否可以采取末位淘汰制？--績(jī)效考核及崗位調(diào)整

1、員工手冊(cè)是否合規(guī)？

2、是否 “嚴(yán)重違反用人單位的規(guī)章制度”？

3、是否屬于“勞動(dòng)者不能勝任工作”？

4、處于末位怎么辦？

四、離職員工談判技巧--降低員工不合理的訴求及情緒疏導(dǎo)

第七部分項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)宣傳法律支持

一、工期及銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)--股東回流及現(xiàn)金流

1、項(xiàng)目基本情況

2、股東回流

二、精裝修交付標(biāo)準(zhǔn)及銷(xiāo)售合同審核要點(diǎn)--客訴源頭風(fēng)險(xiǎn)的把控

1、精裝修管控要點(diǎn)

2、補(bǔ)充協(xié)議的注意事項(xiàng)

三、廣告法及銷(xiāo)售物料審核--常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的規(guī)避及寫(xiě)法

1、廣告要素

【案例】：傍名牌的商包

2、引證符合

3、價(jià)格標(biāo)注

4、面積表述

5、項(xiàng)目位置示意圖

6、規(guī)劃中/建設(shè)中設(shè)施宣傳

【案例】：學(xué)區(qū)房之痛

7、廣告圖片

8、物業(yè)宣傳

9、宣傳贈(zèng)送要求

【案例】：陽(yáng)臺(tái)面積不達(dá)標(biāo)

四、開(kāi)盤(pán)前風(fēng)險(xiǎn)審查--售樓處及樣板間檢查要點(diǎn)

五、不利因素與銷(xiāo)售說(shuō)辭--銷(xiāo)售人員的風(fēng)控意識(shí)的宣貫

第八部分項(xiàng)目竣備及交付

一、商品房竣工驗(yàn)收與交付使用

1、現(xiàn)實(shí)交付及權(quán)利交付

2、交付的方式

3、交付的后的責(zé)任承擔(dān)

【案例】：遺失的交付通知書(shū)--未寄發(fā)《交付通知書(shū)》的后果

4、交付的前置條件

思考：開(kāi)發(fā)商將商品房交付使用的前置條件是什么？

思考：質(zhì)量驗(yàn)收與綜合驗(yàn)收是何種關(guān)系？何為“五方核驗(yàn)”？

5、交付和收房的流程

思考：交付時(shí)應(yīng)必備的文件有哪些？

6、購(gòu)房人合理拒收的法定情形

思考：收房到底是客戶(hù)的權(quán)利還是義務(wù)？

【案例】：房屋質(zhì)量問(wèn)題，是否構(gòu)成不能交付使用的障礙？

二、交付使用的常見(jiàn)法律問(wèn)題

1、逾期交房的常見(jiàn)情景

思考：是否只有交付延期才算“逾期交房”？

2、違約責(zé)任的承擔(dān)方式

【案例】：在不具備交付條件的情況下，購(gòu)房人對(duì)房屋的接收，開(kāi)發(fā)商是否還需要承擔(dān)違約責(zé)任？

【案例】：因政府延遲辦理相關(guān)手續(xù)而逾期交付是否構(gòu)成違約？

三、精裝修商品房交付的法律風(fēng)險(xiǎn)

1、精裝修交付標(biāo)準(zhǔn)--風(fēng)險(xiǎn)管控要點(diǎn)

思考：示范文本對(duì)房屋交付標(biāo)準(zhǔn)的合同應(yīng)當(dāng)如何約定？

2、判斷房屋質(zhì)量缺陷的依據(jù)及法律風(fēng)險(xiǎn)

【案例】：房屋質(zhì)量問(wèn)題，是否構(gòu)成不能交付使用的障礙？

3、精裝修房屋三大質(zhì)量缺陷

1)部品質(zhì)量缺陷

2)設(shè)計(jì)質(zhì)量和工藝質(zhì)量缺陷

3)室內(nèi)環(huán)境污染

思考：因質(zhì)量瑕疵維修后，質(zhì)保期是否能重新計(jì)算？

四、商品房小區(qū)產(chǎn)證辦理

1、項(xiàng)目大產(chǎn)證的辦理

2、小產(chǎn)證的辦理

【案例】：“交付后720天內(nèi)辦理產(chǎn)證”的約定

第九部分股權(quán)退出的注意事項(xiàng)

一、何謂“模擬清算”？

思考：利潤(rùn)分配的前提

二、股權(quán)退出時(shí)間點(diǎn)

思考：如何退出更為有利？

1、股權(quán)退出的時(shí)間點(diǎn)確認(rèn)

2、退出要考慮的因素

三、退出對(duì)價(jià)

思考：模擬清算的邏輯及對(duì)價(jià)

四、安全退出項(xiàng)目的約定

1、預(yù)留股權(quán)

2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的草擬要點(diǎn)

馬老師

馬老師（房地產(chǎn)法務(wù)實(shí)戰(zhàn)專(zhuān)家）

現(xiàn)TOP5地產(chǎn)公司區(qū)域法務(wù)負(fù)責(zé)人

原旭輝地產(chǎn)城市公司法務(wù)負(fù)責(zé)人

華東政法大學(xué)法學(xué)研究生畢業(yè)，取得法律職業(yè)資格證書(shū)及中級(jí)經(jīng)濟(jì)師（房地產(chǎn)）證書(shū)，馬老師15年標(biāo)桿房企法務(wù)工作經(jīng)歷。具有深厚的法律專(zhuān)業(yè)功底及豐富的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)。曾多次參與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)立法活動(dòng)。

lTOP5地產(chǎn)公司任職期間：

牽頭多個(gè)項(xiàng)目盡職調(diào)查，集團(tuán)資產(chǎn)包收購(gòu)及輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目獲取；應(yīng)對(duì)區(qū)域集中供地的合作開(kāi)發(fā)協(xié)議談判；開(kāi)展多次內(nèi)部培訓(xùn)，獲得企業(yè)頒發(fā)的專(zhuān)業(yè)講師資格證書(shū)；統(tǒng)籌處理區(qū)域范圍內(nèi)重大疑難案件（股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛、施工索賠清退糾紛等），并進(jìn)行復(fù)盤(pán)。

旭輝任職期間：

主導(dǎo)大宗交易（50億）的協(xié)議談判及成交；長(zhǎng)租公寓爆雷、類(lèi)住宅延期交付糾紛、售后返租糾紛、車(chē)位統(tǒng)一長(zhǎng)租方案等非訴類(lèi)處理；處理電商費(fèi)、包銷(xiāo)案件、分銷(xiāo)糾紛等群訴案件。對(duì)接20余個(gè)商辦、住宅項(xiàng)目，包括合作項(xiàng)目，商業(yè)綜合體、獨(dú)棟辦公室、辦公塔樓、底商、高端住宅租賃、二手收購(gòu)項(xiàng)目的重新開(kāi)發(fā)等。

總體房地產(chǎn)管控經(jīng)歷：

馬老師對(duì)于收并購(gòu)、產(chǎn)業(yè)勾地、融資、合作開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)及股權(quán)事項(xiàng)均有大量的實(shí)戰(zhàn)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，并有豐富的群訴處理、大宗交易談判、項(xiàng)目收購(gòu)、總包清退、工程索賠、訴訟執(zhí)行等操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)。

授課風(fēng)格：

實(shí)踐為主并與房地產(chǎn)法務(wù)理論相為融合，體系感強(qiáng)，強(qiáng)調(diào)實(shí)用。實(shí)戰(zhàn)案例生動(dòng)，講解深入淺出，信息量大、知識(shí)面寬、實(shí)踐性強(qiáng)。屬于典型的“實(shí)戰(zhàn)實(shí)用型”實(shí)戰(zhàn)專(zhuān)家。

主講課程：

《房地產(chǎn)項(xiàng)目收購(gòu)及并購(gòu)法律風(fēng)險(xiǎn)及案例解析》《房地產(chǎn)項(xiàng)目兼、并購(gòu)與清算退出》《工程結(jié)算與索賠實(shí)戰(zhàn)案例解析》《房地產(chǎn)企業(yè)勞動(dòng)法律實(shí)務(wù)》《民法典及商事法律原理與案例分析》《房地產(chǎn)商辦項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新運(yùn)用及案例解析》《項(xiàng)目總視角下房地產(chǎn)企業(yè)全流程法律風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與防范》《合同訂立履行中的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范》《最新土地政策解析及法律法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避》《建筑工程安全生產(chǎn)法律法規(guī)及案例解析》《建筑施工企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范》《民法典下關(guān)于建設(shè)工程的司法解釋》《農(nóng)民工工資支付條例》適用及風(fēng)險(xiǎn)防范課綱《建筑單位工程結(jié)算與索賠實(shí)戰(zhàn)案例解析》

部分服務(wù)客戶(hù)：招商蛇口、上海城投、平安不動(dòng)產(chǎn)、中建西部建設(shè)湖南公司、中建三局、粵海置地、港利集團(tuán)、中建四局、中交地產(chǎn)、中電建建設(shè)集團(tuán)等多家企業(yè)以及線(xiàn)下多期公開(kāi)課。

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