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課程介紹

稅收成本是企業(yè)的重要成本之一，控制稅收成本要深入業(yè)務(wù)各環(huán)節(jié)！

2021年3月25日，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化稅收征管改革的意見》，在中國疫情防控形勢越來越好，社會經(jīng)濟(jì)不斷恢復(fù)的時候，國家將從2020年的“保穩(wěn)”政策演變?yōu)?ldquo;服務(wù)+防控”，在不斷服務(wù)企業(yè)發(fā)展的同時，更注重國家稅收征收管理，嚴(yán)厲打擊稅收犯罪，中國稅收管理重新站在了一個高點(diǎn)。

減稅降費(fèi)、放管服、留存?zhèn)洳榈鹊纫恍┒愂展芾砝砟詈痛胧┎粩嗤七M(jìn)，虛開發(fā)票等案件的查處絲毫不因疫情的存在而減輕力度，另外，國家多個省份發(fā)文明確企業(yè)員工社保劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收，也給企業(yè)社保管理帶來前所未有的壓力。土地出讓金劃為稅務(wù)部門征收的等等，同時隨著金稅三期的執(zhí)行和金稅四期的到來，智能化征管手段的運(yùn)用，以及2021年增值稅電子專用發(fā)票的推行和落地，加以大數(shù)據(jù)控稅、信息化管稅等有效手段的實(shí)施，中國已經(jīng)從“發(fā)票控稅”轉(zhuǎn)為“數(shù)字控稅”，新一輪稅務(wù)管理新趨勢勢在必行，同樣對2021年新環(huán)境下的稅收管理也帶來新的要求；同時隨著房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)操作的多樣性、商業(yè)模式的復(fù)雜性和企業(yè)內(nèi)部管理的綜合性，都帶來企業(yè)大的危機(jī)和經(jīng)營成本的加重。本課程基于新環(huán)境新制度和新理念下，從企業(yè)稅收管理，特別是房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)鏈中重大涉稅事項(xiàng)風(fēng)險控制及籌劃事項(xiàng)出發(fā)為您清晰化講解、精細(xì)化分析。

課程大綱

一、金稅四期背景下企業(yè)稅收風(fēng)險管控必須注意六大方向

1. 面對稅務(wù)機(jī)關(guān)對你企業(yè)業(yè)務(wù)“合理性”的如何從稅負(fù)率、關(guān)聯(lián)交易和商業(yè)模式的角度進(jìn)行解釋？

2. 企業(yè)從哪些角度自行對一起企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行稅收籌劃？注意事項(xiàng)是什么？ 

3. 業(yè)財(cái)融合是現(xiàn)代財(cái)務(wù)必須遵守的法則，企業(yè)如何從合同和“五流一致”的角度強(qiáng)化企業(yè)的業(yè)財(cái)融合？

4. 對于企業(yè)的支付不是你有合同、有發(fā)票就行稅前扣除，如何從“主體相關(guān)”和“時間相關(guān)”兩個角度與稅局進(jìn)行溝通？ 

5. 面對國家頒布的新注冊額，企業(yè)財(cái)務(wù)人員如何科學(xué)、完整和準(zhǔn)確解讀并運(yùn)用政策？很多企業(yè)對新政策的理解都是片面的，從而帶來稅收風(fēng)險。

6. 稅收管理不是僅僅熟悉幾個政策就能搞定，如何跳出稅收看稅收？如何優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部稅收管理思維？如何巧妙運(yùn)用稅法的利與弊？如何通過企業(yè)組織架構(gòu)的設(shè)計(jì)和調(diào)整達(dá)到節(jié)稅的目的？

二、建筑業(yè)企業(yè)組織架構(gòu)和業(yè)務(wù)操作對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)的不同影響

1、施工企業(yè)工程掛靠帶來的三大風(fēng)險以及如何規(guī)避？掛靠方是不同主體（個人或低資質(zhì)公司）進(jìn)行掛靠時如何進(jìn)行財(cái)稅處理

2、在業(yè)主與建筑企業(yè)作為關(guān)聯(lián)企業(yè)的背景下，施工企業(yè)承接工程不同承包方式下如何進(jìn)行計(jì)稅方式的選擇才有利于整個集團(tuán)？

3、外地施工要求設(shè)立分公司的操作模式

4、以老板個人銀行賬戶進(jìn)行相關(guān)費(fèi)用結(jié)算的財(cái)稅風(fēng)險

5、工程現(xiàn)場發(fā)生的水電費(fèi)，掛表單位為業(yè)主或其他單位，無法取得自來水公司和電力公司開具的發(fā)票，應(yīng)如何處理？

6、混合銷售模式下對房地產(chǎn)和建筑企業(yè)的雙重影響是什么？又該如何化解？

7、建筑企業(yè)的委托收付款對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收風(fēng)險影響

8、如果建筑企業(yè)是總分公司性質(zhì)，關(guān)于合同、發(fā)票、資金和業(yè)務(wù)發(fā)生如何規(guī)范統(tǒng)一的五種具體情況分析

9、與上下游企業(yè)簽訂合同時，稅率變化下合同關(guān)于最終結(jié)算款項(xiàng)如何提前規(guī)范約定？

10、洼地的個獨(dú)企業(yè)如何在房地產(chǎn)企業(yè)的納稅管理中進(jìn)行運(yùn)用？

三、房地產(chǎn)企業(yè)投資準(zhǔn)備階段的財(cái)稅處理技巧與風(fēng)險防范

1、項(xiàng)目調(diào)研階段的費(fèi)用是否可以計(jì)入開發(fā)成本？

2、新成立的房地產(chǎn)企業(yè)怎樣計(jì)算開辦費(fèi)？

3、房地產(chǎn)企業(yè)籌建期間發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)如何扣除

4、項(xiàng)目管理相關(guān)費(fèi)用的核算技巧

5、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備的相關(guān)工作有哪些及涉稅風(fēng)險控制

6、委托境外設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，支付的設(shè)計(jì)費(fèi)是否應(yīng)當(dāng)在我國境內(nèi)納稅?企業(yè)承擔(dān)什么稅收責(zé)任?

7、青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償款和土地補(bǔ)償款的業(yè)務(wù)鏈稅負(fù)優(yōu)化處理

8、立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)應(yīng)注意哪些稅收問題與節(jié)稅策略?

9、產(chǎn)品開發(fā)類型的選擇，是關(guān)注稅收負(fù)擔(dān)水平?還是關(guān)注企業(yè)的銷售?

四、房地產(chǎn)（建安）企業(yè)融資階段的財(cái)稅處理技巧與風(fēng)險防范

1、貸款資金轉(zhuǎn)貸關(guān)聯(lián)方使用有償與無償?shù)倪x擇

2、關(guān)聯(lián)企業(yè)之間資金借貸合同管理的四大風(fēng)險及管控

3、民間借款利息情況說明取得的選擇——關(guān)系到利息是否能夠全額扣除

4、時下最流行的資金池管理三個模型的選擇及稅收風(fēng)險管理

5、統(tǒng)借統(tǒng)貸資金使用及5個必須要注意的五個風(fēng)險點(diǎn)

6、委托貸款利息稅前扣除的界定及企業(yè)所得稅及土地增值稅前扣除的稅收風(fēng)險

五、房地產(chǎn)企業(yè)取得土地階段的財(cái)稅處理技巧與風(fēng)險防范

1、母公司土地摘牌，土地辦理到子公司名下與政府的協(xié)議如何約定？

2、房地產(chǎn)企業(yè)取得政府土地的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的問題

3、以招掛拍方式取得土地，合同條款如何商定才能規(guī)避土地使用稅，計(jì)征契稅的依據(jù)以及納稅環(huán)節(jié)如何規(guī)定?

4、房地產(chǎn)企業(yè)取得政府土地返還款用于不同情況下的稅務(wù)處理及稅負(fù)優(yōu)化

5、合作建房的模式選擇及風(fēng)險管控

6、以接盤等形式購入未完工開發(fā)項(xiàng)目是購買項(xiàng)目好還是購買股權(quán)好

7、受讓生地、熟地、購買爛尾樓以什么為依據(jù)確認(rèn)土地成本，在計(jì)算土地增值稅的時候甲乙雙方分別如何進(jìn)行稅收風(fēng)險規(guī)避?

8、以“拆一還一”方式取得入地，如何進(jìn)行會計(jì)處理，銷售不動產(chǎn)發(fā)票如何開具，從被拆遷人、開發(fā)企業(yè)兩方分別就企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅、個人所得稅進(jìn)行全方位的稅收分析?

9、以接受投資方式取得土地，稅收風(fēng)險如何掌控，投資雙方的稅收風(fēng)險在哪里?

10、為取得土地而支付的紅線外支出，在所得稅和土地增值稅的處理什么不同?如何操作可以在稅前扣除，規(guī)避風(fēng)險?

六、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)采購階段的財(cái)稅處理技巧與風(fēng)險防范

1、房地產(chǎn)企業(yè)代施工方支付水電費(fèi)和扣押的質(zhì)量保證金的涉稅處理

2、設(shè)備安裝和裝修中的業(yè)務(wù)控制稅負(fù)優(yōu)化

3、房產(chǎn)公司設(shè)立商貿(mào)公司更有利于計(jì)稅

4、綠化苗木如何操作才有利于節(jié)稅

七、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目銷售階段的財(cái)稅處理技巧與風(fēng)險防范

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間評估稽查

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用的業(yè)務(wù)鏈稅負(fù)優(yōu)化

3、房產(chǎn)企業(yè)與業(yè)主違約金的業(yè)務(wù)鏈稅負(fù)優(yōu)化

4、房地產(chǎn)預(yù)收定金、誠意金、會員費(fèi)等款項(xiàng)的會計(jì)核算與增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅的處理

5、項(xiàng)目銷售中各類促銷活動的稅收分析（如以老帶新、摸獎送禮、贈送業(yè)主福利、送物業(yè)費(fèi)等）

6、賣精裝房送家電、家俱的業(yè)務(wù)鏈稅負(fù)優(yōu)化

7、不同產(chǎn)權(quán)形式下地下停車庫出售或出租等經(jīng)營的業(yè)務(wù)鏈稅負(fù)優(yōu)化

8、營改增后各行業(yè)納稅人不動產(chǎn)經(jīng)營管理（自用、出租、出售等）政策風(fēng)險管理實(shí)操

9、不動產(chǎn)與固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣政策解析與應(yīng)用

10、如何設(shè)立銷售中心（售樓處）才能更加節(jié)稅

11、房地產(chǎn)項(xiàng)目有自己的銷售部銷售好還是委托專業(yè)銷售中介銷售好？

12、扣除土地價款后如何開具增值稅發(fā)票？如何納稅申報(bào)？

13、商業(yè)地產(chǎn)銷售轉(zhuǎn)為自持后相應(yīng)的稅務(wù)風(fēng)險控制

14、商業(yè)運(yùn)營中心管理模式對企業(yè)納稅的影響與應(yīng)對

八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)日常費(fèi)用的企業(yè)所得稅處理

1、差旅費(fèi)歸屬的選擇——不同的界定與報(bào)銷處理對企業(yè)納稅產(chǎn)生重大影響；

2、勞保費(fèi)與福利費(fèi)的選擇——發(fā)的都是東西，但稅務(wù)處理卻不是個東西；

3、福利費(fèi)與工資薪酬轉(zhuǎn)化的選擇——都是造福員工，搞不好就有可能是造孽；

4、業(yè)務(wù)招待費(fèi)與業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的選擇——不是一個logo就能解決的事！

5、票據(jù)貼現(xiàn)息承擔(dān)主體的選擇——不是花錢就能拍平的事；

6、福利性和獎勵性旅游的選擇——玩的很開心，繳稅很傷心！

7、食堂管理模式的選擇——食堂搖身變飯店，柳暗花明又一村；

8、私車公用合同管理的選擇——車你可以用，但錢不一定允許你花；

9、餐費(fèi)財(cái)稅確認(rèn)的選擇——一頓餐費(fèi)可能會讓你變成“殘廢”；

10、辦公費(fèi)用增值稅抵扣的選擇——準(zhǔn)確劃分是前提，進(jìn)項(xiàng)抵扣有保障！

九、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)及重組過程中相關(guān)稅收風(fēng)險及籌劃應(yīng)對

1、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的定價的選擇——平平淡淡做人可以,切不可平平淡淡賣股！

2、資產(chǎn)投資或劃轉(zhuǎn)方式的選擇——你的地盤你做主，苛刻條件是關(guān)鍵！

3、股東分配股息紅利方式的選擇——生意紅火拿紅利，操作不當(dāng)只剩火！

4、企業(yè)并購重組以及相關(guān)運(yùn)作模式的財(cái)稅優(yōu)化

5、股東減資或撤資的相關(guān)操作及風(fēng)險管理

十、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目土地增值稅清算的財(cái)稅處理技巧與風(fēng)險防范

1、當(dāng)前流行的土地增值稅十大籌劃方法選擇與稅務(wù)風(fēng)險分析。

2、土地增值稅清算的時間如何把握?

3、紅線外發(fā)生的成本費(fèi)用，額外補(bǔ)償費(fèi)用以及無發(fā)票的土地成本扣除問題

4、土地增值稅清算審核的要點(diǎn)有哪些?稽查最關(guān)注的問題是什么?

5、關(guān)于預(yù)征土地增值稅與核定征收土地增值稅的情形與應(yīng)對

6、以房產(chǎn)對外投資、劃轉(zhuǎn)、分立等重組事項(xiàng)土地增值稅爭議問題處理

7、回遷安置房與拆遷補(bǔ)償?shù)耐恋卦鲋刀愄幚怼?/p>

顧老師

著名房地產(chǎn)財(cái)稅實(shí)戰(zhàn)專家；注冊稅務(wù)師、納稅籌劃師。長期受聘國內(nèi)著名高校EMBA教學(xué)，兼任數(shù)十家大中型企業(yè)稅務(wù)顧問、財(cái)稅監(jiān)理。中國稅務(wù)師協(xié)會特聘專家。創(chuàng)立了企業(yè)稅收風(fēng)險識別和管控的四大模型，在全國各地舉辦專題稅收類培訓(xùn)近千場，數(shù)萬家大型企業(yè)、上市公司接受其培訓(xùn)及指導(dǎo)。其“淺入深出”的授課演說和幽默、隨和、互動的授課風(fēng)格，深得學(xué)員的喜愛與追捧。

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