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【課程背景】

為保證企業(yè)生命線的現(xiàn)金流，各大企業(yè)均加大對(duì)成本控制和成本優(yōu)化的關(guān)注，“降成本就是保利潤(rùn)”。如何進(jìn)一步提高成本控制水平，在保證品質(zhì)和效果的同時(shí)系統(tǒng)性的優(yōu)化降低成本，減少無(wú)效成本支出，成為企業(yè)持續(xù)擴(kuò)張的關(guān)鍵一環(huán)。

許多企業(yè)開(kāi)始注重成本管理控制，清晰的意識(shí)到成本管理水平就是企業(yè)盈利的保證，就是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。那么房地產(chǎn)企業(yè)如何在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存和發(fā)展下去，不言而喻成本管理的好壞就是一個(gè)關(guān)鍵性因素。

中海強(qiáng)大的盈利能力一直讓外界好奇，甚至有些讓萬(wàn)科和保利看不懂，學(xué)習(xí)中海地產(chǎn)的什么？核心是成本控制或者是利潤(rùn)率。中海，盈利能力與利潤(rùn)率始終雄踞行業(yè)第一，被稱之為房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)奶牛，引無(wú)數(shù)地產(chǎn)人跟風(fēng)學(xué)習(xí)。

本課程第一次向同行深度剖析中海地產(chǎn)在中國(guó)地產(chǎn)界利潤(rùn)第一的前因后果。中海地產(chǎn)凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到44.7%，遠(yuǎn)高于萬(wàn)科的33%，其根本原因之一：“在于對(duì)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)成本的優(yōu)秀管控”，本課程深度借鑒中海成本控制以及個(gè)人成本管控經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行以下幾方面進(jìn)行詳細(xì)解剖。

【課程收益】

1、標(biāo)桿地產(chǎn)全成本管理的關(guān)鍵點(diǎn)有哪些？成本策劃前至性管理是如何做到的

2、標(biāo)桿地產(chǎn)限額設(shè)計(jì)的成功做法及如何控制設(shè)計(jì)階段成本？

3、破解標(biāo)桿房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程成本管控與造價(jià)控制操作之道

4、從戰(zhàn)略角度幫助房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)全過(guò)程成本精細(xì)化管理進(jìn)行規(guī)劃

5、提供房地產(chǎn)企業(yè)全過(guò)程成本精細(xì)化管理的標(biāo)準(zhǔn)和方法，超級(jí)實(shí)戰(zhàn)，拿來(lái)即用

6、大量中海、恒大等標(biāo)桿房企成本管控實(shí)操工具資料，讓您稍加修改即刻應(yīng)用

【課程對(duì)象】

1、房地產(chǎn)公司中高層管理人員（董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、成本總監(jiān)、總工程師、部門(mén)經(jīng)理）

2、房地產(chǎn)公司成本管理人員（成本部、造價(jià)部、合同部）

3、分管領(lǐng)導(dǎo)；成本（造價(jià)）經(jīng)理、主管、造價(jià)工程師

【課程大綱】

第一部分：中海、恒大、萬(wàn)達(dá)

成本管控核心競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)比指標(biāo)分析2、強(qiáng)排設(shè)計(jì)--項(xiàng)目拓展階段的成本估算

3、概念設(shè)計(jì)--項(xiàng)目策劃階段的成本測(cè)算

4、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段的成本優(yōu)化

5、項(xiàng)目交工標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)

6、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)單體建筑優(yōu)化及成本預(yù)算

7、管網(wǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化

8、園林景觀設(shè)計(jì)管理

9、設(shè)計(jì)階段后期成本優(yōu)化

10、設(shè)計(jì)階段成本管理與優(yōu)化的保障

案例：中海地產(chǎn)方案設(shè)計(jì)階段控制重點(diǎn)部位解析

案例：中海項(xiàng)目產(chǎn)品配置及限額設(shè)計(jì)指標(biāo)詳解

一、恒大地產(chǎn)成本管控核心競(jìng)爭(zhēng)力

1、產(chǎn)品高度標(biāo)準(zhǔn)化

2、設(shè)計(jì)成本控制

3、招采過(guò)程控制

4、材料戰(zhàn)略采購(gòu)價(jià)格優(yōu)勢(shì)

5、恒大25個(gè)審查設(shè)計(jì)方案

二、萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)成本管控核心競(jìng)爭(zhēng)力

1、目標(biāo)管理 2、過(guò)強(qiáng)管控 3、建造標(biāo)注

三、中海地產(chǎn)成本管控核心競(jìng)爭(zhēng)力

1、成本文化深入人心

2、結(jié)構(gòu)成本控制沒(méi)有多余

3、成本適配性控制強(qiáng)

4、招采成本管控嚴(yán)

第二部分：投資方案階段

中海地產(chǎn)成本管控策略及案例分析

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本編制

2、項(xiàng)目成本規(guī)劃與控制表

3、項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表

4、建安成本目標(biāo)控制表

5、建安成本預(yù)測(cè)明細(xì)表

6、項(xiàng)目產(chǎn)品配置及限額設(shè)計(jì)指標(biāo)表

7、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本分析

8、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本管控的總體思路

9、影響項(xiàng)目成本的10個(gè)主要因素

10、投資方案階段土地費(fèi)用管控思路

①舊城改造地塊

②開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓（掛牌交易）的地塊

③公開(kāi)招投標(biāo)或拍賣(mài)地塊

案例：中海地產(chǎn)集團(tuán)某項(xiàng)目建安成本目標(biāo)控制表詳解

第三部分：方案設(shè)計(jì)階段

中海成本管控操作策略及案例分析

1、設(shè)計(jì)階段成本管理的基本邏輯

②考察單位主要目的是什么

③作為招采專員你怎么回答投標(biāo)單位提出的問(wèn)題

9、合同承包方式、承包范圍以及計(jì)價(jià)依據(jù)對(duì)成本影響1、竣工資料真實(shí)性影響竣工結(jié)算質(zhì)量

2、竣工資料不完善影響竣工結(jié)算質(zhì)量

三、竣工核重結(jié)算書(shū)審點(diǎn)內(nèi)容

1、總價(jià)包干結(jié)算審核（港式清單計(jì)價(jià)模式、國(guó)標(biāo)清單計(jì)價(jià)模式、市場(chǎng)清單計(jì)價(jià)模

①審核是否完成合同范圍內(nèi)所有工作內(nèi)容

②審核竣工圖紙以施工圖紙是否吻合

③根據(jù)政府相關(guān)文件審核稅率

2、單價(jià)包干結(jié)算審核（國(guó)標(biāo)清單計(jì)價(jià)模式、港式清單計(jì)價(jià)模式、市場(chǎng)清單計(jì)價(jià)模式）

①根據(jù)竣工圖紙審核工程量

②根據(jù)合同審核措施費(fèi)用以及承包范圍

③根據(jù)合同審核是否下浮比例

④根據(jù)政府相關(guān)文件審核稅率

3、按實(shí)結(jié)算審核（定額計(jì)價(jià)模式）

①根據(jù)竣工圖紙審核工程量

②根據(jù)合同計(jì)價(jià)依據(jù)審核工程結(jié)算

③根據(jù)當(dāng)?shù)卣C發(fā)的定額人工文件進(jìn)行調(diào)差

④根據(jù)合同約定對(duì)材料進(jìn)行調(diào)差（備注：材料單價(jià)是按照算術(shù)平均單價(jià)還是加權(quán)平均單價(jià)記取）

⑤根據(jù)合同約定對(duì)機(jī)械進(jìn)行調(diào)差

⑥根據(jù)當(dāng)?shù)卣募约昂贤s定進(jìn)行措施費(fèi)率調(diào)整

⑦審核分部分項(xiàng)定額

⑧根據(jù)政府相關(guān)文件審核稅率

案例:結(jié)合中海地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)結(jié)算管理辦法以及個(gè)人結(jié)算經(jīng)驗(yàn)分享

案例:廣聯(lián)達(dá)定額計(jì)價(jià)以及國(guó)標(biāo)清單計(jì)價(jià)演練

第四部分：招投標(biāo)階段

中海成本管控操作策略及案例分析

1、單位選擇對(duì)成本的影響

2、編制項(xiàng)目合約策劃報(bào)告

案例：ZH地產(chǎn)合約策劃報(bào)告編制講解

3、必須嚴(yán)格按照合約策劃報(bào)告執(zhí)行工程分判

4、招標(biāo)方式

①邀請(qǐng)招標(biāo) ②競(jìng)爭(zhēng)性談判 ③直接委托

討論：為什么避免單位內(nèi)部推薦單位

5、招標(biāo)清單選擇模式對(duì)成本的影響

①港式清單 ②市場(chǎng)清單③國(guó)標(biāo)清單④定額計(jì)價(jià)

案例: 中海地產(chǎn)招標(biāo)清單編制講解（港式清單）

案例: 碧桂園招標(biāo)清單編制講解（港式清單）

案例:恒大招標(biāo)清單編制講解（企業(yè)清單、國(guó)標(biāo)清單）

討論：各類招標(biāo)清單利弊進(jìn)行講解分析

6、招標(biāo)范圍界限對(duì)成本的影響

①合同計(jì)價(jià)方式 ②進(jìn)度款支付方式

③投標(biāo)保證金的作用 ④履約保證金的作用

案例：中海地產(chǎn)招標(biāo)過(guò)程詳細(xì)解析

案例：恒大地產(chǎn)招標(biāo)過(guò)程詳細(xì)解析

7、商務(wù)談判技巧對(duì)成本的影響

8、商務(wù)清標(biāo)準(zhǔn)確性對(duì)成本的影響

①資質(zhì)預(yù)審的目的

第五部分：施工階段

中海成本管控操作策略及案例分析

一、動(dòng)態(tài)成本管控講解

案例：中海地產(chǎn)動(dòng)態(tài)成本管控

二、施工交叉作業(yè)成本管控講解

1、總包單位施工環(huán)節(jié)成本管控部位

案例：中海地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)以及個(gè)人施工經(jīng)驗(yàn)對(duì)總包單位進(jìn)行施工成本管控

2、分包單位施工環(huán)節(jié)成本管控部位

案例：中海地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)以及個(gè)人施工經(jīng)驗(yàn)對(duì)分包單位進(jìn)行施工成本管控

三、精裝修單位施工環(huán)節(jié)成本管控部位

四、工程簽證審核技巧

1、工程簽證單

2、工程簽證附件

3、工程簽證預(yù)算書(shū)

五、材料認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)詢價(jià)技巧講解（主要尋到廠家底價(jià)）

討論：乙方會(huì)找什么理由拒絕采購(gòu)

研討：如何尋到廠家底價(jià)

六、工程進(jìn)度款審核講解（主要避免超付款現(xiàn)象）

案例：中海審核方案以及技巧

七、房建工程施工工藝成本管控講解

八、施工工藝也是對(duì)成本把控的重點(diǎn)

第六部分：竣工結(jié)算階段

中海成本管控操作策略及案例分析

一、竣工圖紙審核講解

1、竣工圖紙繪制準(zhǔn)確性直接影響竣工結(jié)算質(zhì)量

2、竣工圖紙審核不嚴(yán)格直接影響竣工結(jié)算質(zhì)量

案例：標(biāo)桿地產(chǎn)竣工圖紙審核講解經(jīng)驗(yàn)分享第七部分：竣工決算階段

中海成本管控操作策略及案例分析

1、配合財(cái)務(wù)做好竣工決算清算工作

2、配合財(cái)務(wù)做好建安成本編制

3、配合財(cái)務(wù)做好土地增值稅測(cè)算工作

二、竣工資料真實(shí)性審核

王老師

房地產(chǎn)成本管理實(shí)戰(zhàn)專家、評(píng)標(biāo)專家，原中海地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)區(qū)域公司成本高管。

現(xiàn)任某知名房地產(chǎn)企業(yè)成本合約部總監(jiān)。15年標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)成本管控、工程預(yù)結(jié)算、招采、合同管理工作經(jīng)歷。有超過(guò)10年工程造價(jià)實(shí)操、成本管控、工程招投標(biāo)實(shí)操培訓(xùn)講課經(jīng)驗(yàn)。

曾任職于中建七局、恒大地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等標(biāo)桿甲乙方單位。 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本管控、招標(biāo)采購(gòu)流程、合同管理均有自已獨(dú)到見(jiàn)解； 整合出了一套成本控制方法。在成本控制方面有系統(tǒng)的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)研究和獨(dú)特的實(shí)踐。為企業(yè)的倍增利潤(rùn)提供了可操作的具體方法。

操盤(pán)項(xiàng)目：恒大名都、恒大金碧天下、恒大御景目、恒大海南綠洲項(xiàng)目、中海錦成項(xiàng)目、天河小區(qū)項(xiàng)目、海域陽(yáng)光項(xiàng)目一、二期工程、萬(wàn)力花園項(xiàng)目、江海匯項(xiàng)目、幸福森林項(xiàng)目、文瀾世家等項(xiàng)目。

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在線報(bào)名：中海地產(chǎn)（六大階段）全生命周期成本控制策略、關(guān)鍵要點(diǎn)操作及案例分析(濟(jì)南)