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課程簡介

房地產企業運營的核心是項目管理，項目管理的核心是財稅管理。如何在房地產企業項目開發過程中預先設計和處理好各個不同階段的財稅要點問題，并選擇相應的籌劃方法和方案，是房地產企業財稅管理成敗的關鍵。

– 新項目拿地設立子公司還是分公司？

– 母公司拍地子公司辦證實務中的風險及稅務籌劃要點有哪些？

– 施工建設階段財務入賬以發票為準還是以進度為準？

– 銷售部各種銷售套路會引發什么風險？

– 土增清算的基本邏輯與思維模式您是否清楚？

本課程將房地產企業項目開發全流程分為公司設立，土地獲取，施工建設，預售銷售和項目清算五大階段，結合每個不同階段的特點分析其適當的財稅處理，并通過眾多實際操作案例幫助企業理解和把握不同階段的財稅處理技巧和籌劃要點，達到真正安全降低稅負的目的。

【課程收益】

所有核心點均有實戰案例，所有實戰案例均為專家咨詢工作案例；

所有問題確保講透，能夠讓學員聽明白、知根源、會應用；

致力于財務人員工作思維的搭建，授人以魚不如授人以漁，學會運用咨詢專家思維看待財務工作。

【課程內容】

前言：房地產獨特的財稅特點與稅收風險

一、房地產公司設立階段財稅處理與籌劃要點

1、新項目拿地設立子公司還是分公司？

2、新公司的股東應該是自然人還是法人企業？

3、新公司注冊資本、實收資本與借款模式如何設計？

4、新公司注冊地點對于納稅管理有什么影響和價值？

5、新公司設立成關聯公司還是非關聯公司？

6、是否有必要設立企業集團？集團的價值在哪里？

7、有限公司、個人獨資企業、合伙企業和個體工商戶的選擇價值

8、公司設立階段財稅處理

二、房地產公司土地獲取階段財稅處理與籌劃

1、出讓土地財稅處理與籌劃要點

-政府出讓土地需要什么證據鏈入賬？

-母公司拍地子公司辦證實務中風險合作及如何籌劃？

-土地出讓金返還財稅風險與籌劃思路

-拿地額外承諾能否計入土地成本？

2、轉讓土地財稅處理與籌劃

-轉讓土地究竟要交多少稅？

-轉讓土地與轉讓在建項目區分是什么？

-取得轉讓土地的一方會遇到哪些風險？

-法拍土地的激情與尷尬

3、收購項目公司財稅處理與籌劃

-收購總價款是否等于股權收購價款？

-收購中能否實現股權平價轉讓？能否規避個稅風險？

-收購中的土地成本能否按照評估值調整？

4、合作開發財稅處理與籌劃

-合作開發是不是合作建房？

-合作建房分房自用是否可以不交稅？

-合作開發實務設計的四個關鍵籌劃點

5、代建與全程托管模式財稅處理與籌劃

-代建的關鍵判斷點是什么？如何實施財稅處理？

-全程托管模式下管理費能否計入成本？

6、對外投資取得土地財稅處理與籌劃

-土地房產投資應該如何繳稅？

-實務中有沒有可以利用的投資優惠政策？

-全資子公司模式的廣泛應用于籌劃要點

7、土地置換財稅處理與籌劃

-土地置換如何確認新土地的成本？

-土地置換實操風險點與籌劃思路

8、舊城改造模式財稅處理與籌劃

-舊城改造模式財稅管理的關鍵要點是什么？

-貨幣補償如何設計證據鏈條入賬？

-安置房是否需要視同銷售？視同銷售價格如何確認？

三、項目施工建設階段財稅處理與籌劃

1、成本對象設置技巧與籌劃

2、成本科目設置與成本歸集技巧與籌劃

-財務入賬以發票為準還是以進度為準？

-成本歸集核算的重要工具：合同臺賬設置技巧

-公共配套設施核算與扣除的巨大風險隱患與處理技巧

3、費用與成本劃分技巧與籌劃

-資本化的利息如何把握？起止時間如何設置？

-項目部人員如何設計？成本費用如何清晰劃分？

-為項目發生的服務型費用支出是否可以計入成本？

4、共同成本分攤技巧與籌劃

-四種不同成本分攤方法應用場景與效果展示

-住宅與商鋪成本應該一樣還是不一樣？

-地下車位成本倒掛怎么破？對結果影響如何看待？

-直接成本與共同成本劃分技巧與風險考量

-會計、所得稅與土地增值稅在成本分攤中的異同點分析

5、預提與待攤成本核算技巧與籌劃

-完工沒有發票成本是否可以預提在稅前扣除？

-完工標準的艱難選擇：成本轉還是不轉？

-所得稅與土地增值稅在預提與待攤成本的差異分析

6、后續成本核算技巧與籌劃

-項目交房后發生成本怎么破？

-項目土增清算以后發生成本怎么破？

7、借款利息核算技巧與籌劃

-民間借貸利息核算的巨大風險與解決方案

-關聯方借款是否可以不收利息？如何操作？

-統借統貸業務實務中如何把握和實施？

-實際操作中各種奇葩的融資渠道和風險防范

四、預售銷售階段財稅處理與籌劃

1、商品房預售與銷售收入財稅處理與籌劃

-訂金、誠意金、排號費究竟是否需要交稅？

-預售收入能不能開發票？如何操作？

-交房是否應開具發票？是否應結轉收入？

-會計、所得稅、土地增值稅收入確認差異點分析與風險防范

2、商品房視同銷售收入財稅處理與籌劃

-老板提前分房是否需要視同銷售？如何操作？

-以房抵債是否需要視同銷售？如何操作？

-安置房視同銷售的復雜故事與處理要點

-買房送車位、送冰箱是否需要視同銷售？

3、地下車位銷售收入財稅處理與籌劃

-地下車位銷售究竟是不動產銷售還是租賃？

-地下車位中的人防車位與非人防車位是否有相同的財稅邏輯？

-地下車位銷售對于項目土增有無調節作用？

4、公共配套設施銷售收入財稅處理與籌劃

5、銷售部各種銷售套路的財稅風險與籌劃

-買一贈一有沒有問題？

-買房贈首付有沒有問題，怎么操作？

-周末促銷贈送禮品怎么辦？

-老帶新返還現金怎么處理沒有風險？

-銷售返還本金是個什么鬼？

-收購返租的巨大風險與處理爭議

-收購回購實務操作中會引發什么風險？

6、關于商品房銷售價格認定風險與應對

-分拆商品房價格是否可行及如何實施？

-老板通過關聯交易壓低價格稅務機關能否認可？如何設計？

7、租金收入財稅處理與籌劃

8、違約金收入財稅處理與籌劃

五、項目清算階段財稅處理與籌劃

1、完工標準如何界定？交房為標準還是竣工驗收為標準？

2、項目已交房財務該不該結轉收入和成本？

3、增值稅發票何時開具？同所得稅收入確認是否保持一致？

4、所得稅預繳、匯算清繳與清算財稅處理與籌劃

5、土地增值稅清算財稅處理與籌劃

-土增清算的基本邏輯與思維模式

-土增清算的收入與扣除項目與所得稅和會計差異分析

六、房地產項目籌劃總體思維

1、面對籌劃需求財稅咨詢公司怎么做-學會專家的思維

2、八種常見籌劃思路分析與應用

李老師

講師簡介：全國著名的房地產和建筑領域實戰派財稅咨詢專家。國內某知名財稅咨詢機構創始合伙人，財稅領域應用體系的研究者與踐行者，深耕財稅咨詢培訓領域十余年，對企業的財務管理、納稅籌劃有豐富的經驗，致力于財務與業務的深度融合。 著有《企業納稅戰略管理》、《房地產企業納稅戰略管理》、《徘徊在風險與收益之間——企業領導者的財稅戰略思維》等專著。 目前擔任多家公司財務、稅務顧問和戰略顧問，為超過百家公司提供過財稅咨詢、診斷服務和相關籌劃。擅長從財稅角度設計企業收購兼并、架構調整、財務戰略與商業模式分析。 多年來在全國各地開展財稅培訓，培訓企業高管、財務二萬余人，同時累計為上百家集團公司提供財稅方面內訓。

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