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路人皆知，經濟測算是地產投資工作的核心。

往小的說，不懂測算便沒法接觸到真正的地產投資，只能靠一張嘴在外圍游蕩。

往大的說，算不清楚賬，便沒法判斷項目價值，更不可能想明白開發和交易方案，只能淪為刀板上的魚肉。

很多朋友意識到測算的重要性，也花了大量精力提升測算能力，但始終面臨若干難題：

1、對原理本質認識不清，知識呈現“點狀結構”，未形成系統測算邏輯，只會填表，不懂變通。

新手投拓人還未樹立整體測算邏輯，面對項目時往往心慌意亂，手足無措。

此時應一步步構建邏輯體系，由熟手帶領著，對各測算相關環節進行逐一擊破。

相比之下，有經驗的朋友，對自家測算模型使用方法爛熟于心，同時還收藏了N家房企測算表，希望借此具備舉一反三的能力。

但很可惜，實務中，大部分問題都是非標準化的，比如：

股權收購時，應該用什么類型的IRR？

在建工程測算時，前期投入應該怎么處理？

收購溢價是否能降低項目所得稅？

……

面對非標準問題時，因為缺乏底層知識和思維，即便項目經驗相對豐富，也只能倍感吃力。

2、不懂計算邏輯，無法判斷、排查各種問題。

測算中，經常會遇到各種莫名其妙的問題，比如：

“為什么凈利潤看著可觀，IRR卻異常低？”

“我總感覺土增稅有些低，但不知道感覺對不對？”

“這個項目的贏利點和虧損點究竟在哪？”

“模擬分析為什么又失效了？”

……

由于模型的計算過程十分復雜，許多投拓人員受能力所限，較難對其深入剖析，于是時常被計算方面的問題折磨得焦頭爛額。

3、沒有掌握核心思考邏輯（如財報邏輯、利益分配邏輯等），認知能力無法進入高階層次。

如果看不到問題本質，只能在外圍打轉，那么面對高段位對手時，根本無法接招。

比如，收購項目時，對方提出：項目估值10億，所以貴司應付10億總對價。這個方案是否合理？

又比如，各合作方應該直接分配凈現金流，還是在現金流量表中分項目進行切割分配？

類似問題不勝枚舉。

底層思維的缺乏，就像《三體》中人類科技被鎖死一樣，讓無數投拓人員的職業天花板牢不可破。

4、實戰經驗不足，面對新情況和復雜情形時只能捶胸頓足。

面對復雜的實務問題，只懂原理和思維是不夠的，生動的測算案例是啟發思維、提升能力的關鍵要素。

尤其是投拓新人，如果接觸不到有價值的實戰案例，無論多努力，都無法從“0”過渡到“1”，只能在基層為別人做墊腳石。

5、渴望自我提升卻無路可走。

由于投資工作是貫穿地產全流程的核心要件，因此投資測算的內涵和外延都遠勝于傳統房地產估價。

簡言之，這是個系統工程，其難度之大，讓投拓人員的學習能力捉襟見肘，不得不時常懷疑自己是否忘了給智商充值。

因此，要學好測算，如果有人能幫忙扶上馬，再送一程，必然能順風順水、事半功倍。

6、建模能力幾乎為0，只能用既有模型解決全部問題，無法自建專項模型應對特殊情況。

投拓人不是哲學家，我們需要將想法落到現實中。并且，單一投資模型也不是萬能鑰匙，不可能解決一切問題。

因此，我們時常需要做輕量級建模，用一個個特殊模型解決各種難題。

針對以上問題，我們特意邀請了好朋友Emmons老師擔任這次私享會的講師。

聽過他課的人都知道，絕對技術大神，為人風趣幽默、實戰、接地氣，反正關于投資測算各種疑難雜癥都可以和他交流。

【適合對象】

1、基礎薄弱、渴望手把手學習投資測算和建模的菜鳥小白

2、具備一定實務基礎，但缺乏底層思維、對專業原理認知不清的江湖熟手

3、希望深度接觸復雜測算案例、培養建模能力的有為青年

4、渴望從深層次提升投資測算學習能力的智者

5、希望在圈內交朋結友的有識之士

【課程特色】

1、構建對地產投資經濟測算的系統認知

2、幫助初級學員向中級、高級順利過渡

3、建立現實世界與測算模型的連接，讓投拓人員理解如何將業務方案在模型中落地實現

【課程亮點】

1、理論+實操+案例，多管齊下，從本質提升投資測算能力及效率

2、實戰派風格，追求落地，針對性強，解決實操痛點

3、體系性強，手把手教學，從填表到建模，讓你迅速從入門到精通

4、循序漸進，風格幽默，互動性強，學習過程充實而不失活躍

【授課方式】

方式1：帶領學員構建完整思維導圖，深度梳理測算邏輯，并對重點知識進行深度詳解

方式2：案例教學—依托實操案例和模型，讓學員學會如何將專業知識運用于實務環境

方式3：隨堂練習——在授課過程中穿插若干習題，幫助學員加深理解和記憶

方式4：分組討論——組織學員進行分組討論，培養主動思考能力

【培訓內容】

第一部分：熱身運動

一、重新認知投資測算的價值

二、如何成為投資測算高手

三、投資測算的核心思維要點

第二部分：投資測算全景圖（1）—銷售型項目測算

一、測前思考

1、測算目的、路徑、需求分析

2、銷售型項目測算整體邏輯

二、測算假設條件

1、明確內部及外部假設

2、建設經濟指標相關知識解析

3、房地產開發全流程關鍵節點地圖

4、要點專題：時間刻度設置要點

三、成本費用計算

1、成本費用結構總覽

2、土地獲取成本分析

3、大建安成本分析

4、期間費用計算和注意事項解析

5、要點專題：支付節奏排布的相關問題

6、要點專題：隨借隨還模式下的財務費用計算

四、收入/流入分析

1、收入/流入測算關鍵要素分析

2、常用定價方法解析

五、稅費原理及計算實操

1、戰勝增值稅

2、吃透土增稅

3、玩轉所得稅

4、碾壓其他小稅種

5、要點專題：視同銷售收入涉稅處理

6、要點專題：公配和無償移交政府配建物業計稅問題

7、要點專題：成本抵扣條件總結

8、要點專題：其他稅費計算要點補充

六、測算結果與項目評價

1、盈利、價值指標分析—IRR、NPV、毛利率……

2、運營能力指標—靜態/動態回收期、資金峰值比例……

3、復合評價指標—ROE、ROIC……

4、要點專題：深度認知IRR核心內涵

5、要點專題：使用XIRR應對不規則時間軸

6、要點專題：測算改進及問題排查方法

七、重點實操練習—土增稅成本分攤實踐

八、重點實操練習—構建稅費計算模型

第三部分：投資測算全景圖（2）—從財務視角解構投資測算

一、透過實例認知財務分析在測算中的價值

二、基于地產投資視角的三大財務報表全解析

三、要點專題：現金流類型辨析及實操運用

四、要點專題：用杜邦分析提升測算底層思維能力

五、重點實操練習—模擬搭建地產項目財報

第四部分：投資測算全景圖（3）—收并購項目測算

一、收并購測算邏輯總結

二、交易對價結構及溢價分析

三、項目估值邏輯和方法

四、股東現金流剖析

五、收并購測算常見錯誤總結

第五部分：投資測算全景圖（4）—自持項目測算

一、自持項目特殊假設條件

二、自持項目測算邏輯

三、自持項目收入分析

四、自持階段成本費用解析

五、自持階段稅費計算

六、自持項目收益評價指標剖析

七、要點專題：舊房交易稅費計算要點

八、重點實操練習—舊房交易土增稅計算建模實踐

第六部分：剝掉測算模型的外衣

一、學會自行解構測算模型

二、測算模型勾稽關系解析

三、建模要點及經驗總結

第七部分：用實例打破現實與模型的邊界

一、綜合實操案例1：在建工程資產與股權收并購測算

二、綜合實操案例2：合作開發-模擬清算退出測算

三、綜合實操案例3：涉及各項費用支付的合作開發項目測算

第八部分：附加內容投資測算EXCEL核心技術

一、效率提升相關技術

二、監視窗口功能憑什么解放生產力？

三、如何用名稱管理器功能提升公式編輯效率？

四、如何用條件格式功能規避錯誤？

五、什么是高大上的表單控件功能？

六、VBA能否拯救地球？

七、分析能力提升相關技術

八、單變量求解如何操作？

九、模擬分析操作方式和常見錯誤原因是什么？

十、線性規劃究竟是個什么鬼？

專家老師

【特約導師】

Emmons，房地產金融投資碩士，十年地產投資及咨詢經驗。

現供職于某品牌央企集團總部投資發展部。

深耕于投資分析、測算建模、房企數字化建設等細分領域。

長期兼任房企培訓講師，擅長帶領學員構建系統思考體系，提升其將理論用于實踐的綜合能力。

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