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課程對象

商業地產公司中高層

（因本次課程采取面授+現場學員實際案例輔導的方式，學員需具有商業地產商或商業服務商相關從業經驗）

課程大綱

第一天：商業地產發展趨勢及商品業態規劃/體驗式經營

一、商業地產發展趨勢特征

（一）商業地產當前形勢及發展趨勢解析

第一、商業開發模式：開發時代轉向運營時代

第二、商業經營模式：銷售出租轉向自營招租

第三、商業形態類別：百貨/購物中心轉向綜合體

第四、商業經營類別：購物/餐飲消費轉向綜合消費

第五、商業消費特征：商品消費轉向體驗消費

第六、經營理念特征：更重視以人為本的服務理念

（二）百貨公司與購物中心的差異點分析

第一：經營業種范圍的差別

第二：經營規模與經營實質的差別

第三：商場建筑平面結構的差別

第四：商場平面動線與垂直動線的差別

（三）傳統百貨與現代百貨的差別

第一：經營內容的綜合型

第二：動線到達的便捷性

第三：商場空間的透視性

二、業態/商品組合案例分析

案例一：上海來福士廣場

案例二：月星環球城

案例三：上海港匯恒隆廣場

三、國內外優秀案例模式實戰分享

1、體驗式經營案例解析

案例：武漢群星城

2、國內百貨商場案例解析

案例：許昌胖東來

四、商業經營新銳業種分享

（一）化妝用品類集合店研究

1、化妝用品類集合店市場整體概況

2、典型案例研究（屈臣氏、絲芙蘭、伊島屋）

（二）生活方式類集合店研究

1、生活方式類集合店市場整體概況

2、典型案例研究（MUJI無印良品、Daiso大創生活館、MINISO名創優品）

（三）快時尚服飾集合店研究

1、快時尚服飾市場整體概況

2、典型案例研究（UNIQLO優衣庫、Hotwind熱風）

（四）運動品牌類集合店研究

1、運動品牌類市場整體概況

2、典型案例研究（迪卡儂、圖途戶外、滔博）

（五）特色書店類集合店研究

1、特色書店市場整體概況

2、典型案例研究（誠品書店、鐘書閣、言幾又）

（六）兒童市場（零售/娛樂/服務業態）研究

1、兒童市場整體概況

2、兒童零售市場研究

3、兒童娛樂市場研究

4、兒童服務市場研究

5、兒童創新業種研究（海豚兒童書店、小燕畫家）

第二天：關于商業項目的市調與定位

一、商業地產項目的市調內容

（一）商業地產項目的市調目的

1.了解城市的經濟發展狀況與人口特征

2.了解當地市民的消費力水平與消費特征

3.了解商業市場的發展階段與供求關系

4.了解商業市場的競爭態勢

5.了解商用物業的租售價格

（二）商業地產項目的市調內容

1.商圈調查內容

2.重點商業項目調查內容

3.競爭性商業項目調查內容

（三）商業地產項目的市調方法與結果

1.市調方法

2.市調結果

根據市調研究結果得到城市商業發展階

根據市調研究結果得到項目的競爭空間

根據市調研究結果得到本項目的商鋪售價與租金

二、商業地產項目的定位內容依據與方法

導言：

商業項目的準確定位是開發項目成功的基礎之一。

上海正大廣場定位案例--商業項目定位錯誤虧損5年，調整定位扭虧為盈

城市綜合體與購物中心的內容

1、城市綜合體是什么？

2、城市綜合體各產品之間的相互關系

3、購物中心的功能

4、購物中心的分類（八種）、購物中心的八大業態組合

5、購物中心、百貨、超市的平面動線結構的區別

（一）商業地產項目定位的內容

商業定位的前提：“定性” + “定量”=“功能定位”

第一：商業地產項目的定性定量（定性決定功能）

第二：產品組合定位

第三：建筑設計定位

第四：經營主題定位（定位依據：商圈性質、商業類別/功能、消費客群等）

第五：經營功能定位（定位依據：商圈性質、開發模式、項目類別、消費客群等）

第六：消費客群定位（定位依據：消費者是誰？是決定定位的重要依據之一）

第七：經營檔次定位（定位依據：消費需求、消費能力、物業硬件等）

第八：功能分區定位（定位依據：道路等級、平面結構、主動線、主次入口）

第九：業態業種配比定位（定位依據：商圈性質/類別、規模面積、樓層數）

第十：產品售價與租金定位（定位依據：當地租售價、投資客群、消費力）

（二）商業地產項目定位的依據

第一：城市等級

第二：城市經濟發展水平

第三：城市人口規模

第四：城市商業消費水平

第五：城市商業格局與競爭態勢

第六：項目交通條件

（三）商業地產項目的定位方法

1.直接推導法

2.風險分析法

3.案例借鑒法

三、商業地產項目定位的典型案例解析

（一）都市型購物中心案例解析

1.上海環貿IAPM案例

（二）區域型購物中心案例解析

1.杭州西溪濕地印象城案例

（三）社區型購物中心案例解析

1.上海西郊百聯

（四）鄰里中心案例案例解析

1.蘇州新城鄰里中心案例

2.蘇州方洲鄰里中心案例

陳老師

克而瑞商業地產事業部副總經理；上海市注冊咨詢專家；上海市注冊咨詢師；中國注冊高級商務策劃師；國際商務策劃師。

原全國第一家商業上市公司豫園商城首屆董事會的董事

豫園商場股份有限公司副總經理，豫園商城小商品公司創始人，讓豫園商城悅賓商都止虧為盈，被譽為“扭虧專家”

30余年商業經營及管理，11年商業地產咨詢策劃

全國性主流專業媒體上發表過大量學術論文

上海市商業地產評委會特聘專家、電視臺第一財經頻道《決戰商場》欄目2009、2010、2011年“最佳觀察員”

實戰經驗：她有獨立擔當商業經營公司、現代化商廈的經營工作經歷與實績，并因工作業績突出榮任中國商業第一家上市公司-豫園商城的首屆董事。專業從事商業經營管理三十年、咨詢策劃服務十多年。在商業經營管理運作層面以及商業定位策劃領域（含商業使用功能的建筑規劃）積累了豐富的行業實戰經驗，并形成了極為敏感的商業觸覺。她深諳市場需求，掌握的信息量大面廣，能夠有效幫助企業準確地進行經營功能定位，以及商業建筑規劃設計指導，讓商業項目更具實操性，讓投資者有更好的回報。

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