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課程介紹

房地產企業增值稅改革平穩運行期剛剛開始，又進入國地稅合并的嚴征管體制，房地產企業新老項目土地增值稅清算有何不同？項目橫跨新老時期收入該如何確認？新項目土地成本確認與營改增前有何不同？不同承包方式對建筑成本造成哪些影響？會計核算制度變化對項目清算結果產生哪些影響？增值稅稅率下調對清算結果造成哪些影響？新出臺的《企業所得稅稅前扣除憑證管理辦法》對土地增值稅清算有哪些影響？金三系統與大數據征管給企業清算帶來哪些隱憂？如何進行開發前期公司整體組織架構搭建有效應對土地增值稅的高稅負問題？如何利用本企業財務資料結合國家最新土地增值稅新政進行土地增值稅測算和模擬清算？稅務機關如何進行土地增值稅清算檢查和納稅評估？如何有效應對？通過實操案例結合申報表填報的模擬演練，讓您輕松掌握土地增值稅的測算管控和清算檢查應對新技能。

課程收益

第一章 土地增值稅清算管控必備知識。

第二章 土地增值稅清算模擬演練。

第三章 土地增值稅清算檢查應對

第四章 土地增值稅的返避稅和稅收籌劃

第五章 土地增值稅清算案例應用

課程大綱

第一章 土地增值稅清算管控必備知識。

第一節 土地增值稅管理必備知識。

1、征收范圍界定； 2、不征稅范圍界定； 3、不納入征稅范圍界定；

4、免稅范圍界定； 5、土地增值稅的納稅人； 6、土地增值稅的稅額計算。

【案例】房產已全部銷售，公司一直未取得土地使用權，是否征土地增值稅？

第二節 土地增值稅的征收管理。

1、土地增值稅的預征；

預繳土地增值稅應注意哪些問題？預繳稅款如何會計核算？

2、土地增值稅的清算。

案例：如何通過清算單位進行土地增值稅的前期整體稅收籌劃？

【案例】銷售房屋時贈送開發產品，如何計算土地增值稅？

【案例】政府按土地出讓協議規定價格回購安置房，如何確認銷售不動產收入？

第二章 土地增值稅清算模擬演練。

第一節 收入總額的確認和清算審核。

1、與收入相關的面積。

2、收入總額的確認。

政府限定回遷房價格如何確認收入額？

3、收入總額的清算審核。

第二節 扣除項目金額確認和審核。

1、扣除項目的扣除原則 。

2、土地成本的歸集和分配 。

3、前期工程費的歸集和分配 。

4、建筑安裝工程費的歸集和分配。

【案例】單棟建筑含不同類型房產，清算時其建筑成本應如何分攤？

5、公共配套設施費的歸集和分配。

【案例】房地產企業房產全部銷售后，配套設施的產權轉到哪里？稅務機關如何掌握？

【案例】清算時，對開發公司“在小區外為政府建公益性設施發生的費用”是否允許扣除？對該部分設施取得的進項稅，土地增值稅清算時如何處置？

6、開發間接費的歸集和分配。

物業啟動費計算土地增值稅時能否扣除？

【案例】房地產企業同時開發多個項目，不能明確劃分所屬項目的共同費用、開發間接費，清算時如何計算扣除？

【案例】利息扣除的選擇實例應用。

7、期間費用的處理。

期間費用和開發間接費用如何區分？房地產企業哪些費用土地增值稅清算時必須作為管理費用認定？

8、稅金的處理。

營改增后土地增值稅稅金扣除常見誤區及風險把控。

9、其它扣除項目金額。

整體購買未竣工開發項目土地增值稅清算時如何扣除？

單獨修建的售樓部等營銷設施費，在土地增值稅清算中如何扣除?

爛尾樓收購涉稅風險剖析及規劃策略。

案例1：無產權證建筑物的土地增值稅計算案例解析及應用。

案例2：精裝房對土地增值稅的影響解析及應用案例。

案例3：項目橫跨營改增前后，清算時收入、成本、費用、稅金、加計扣除如何計算？

10、清算后再轉讓房地產的處理。

以核定征收方式清算項目再轉讓房地產的，如何計算土地增值稅？

清算后轉讓房地產，土地增值稅如何處理？

清算期間轉讓房地產，土地增值稅如何處理？清算后取得成本費用，土地增值稅如何處理？

11、核定征收清算。12、土地增值稅會計處理。13、土地增值稅的監管。

14、土地增值稅清算的六大步驟。15、土地增值稅清算小結。

第三章 土地增值稅清算檢查應對

1、清算審核概述 2、案頭初審 3、實地調查取證

4、清算主體的審核 5、項目收入的審核 6、扣除項目的審核

第四章 土地增值稅的返避稅和稅收籌劃

第一節 土地增值稅的反避稅

目前國家出臺的土地增值稅返避稅政策有哪些？企業應關注哪些涉稅風險點？

第二節 土地增值稅的稅收籌劃

如何利用代建房、合作建房、增加扣除項目金額、稅收優惠、代收費用等籌劃實例。

第五章 土地增值稅清算案例應用

第一節 基本案情

第二節 檢查發現情況

第三節 土地增值稅清算應注意的問題

于老師

于老師，全國注冊稅務師、會計師，是實戰型企業培訓講師和資深財稅顧問。從事稅務工作二十多年，期間從事過十五年稅務稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規工作。近年來，為多家大型企業集團作財稅內訓，并擔任多家房地產企業的財稅顧問。講課以基層財稅實務應用見長，政策解析深刻，培養學員樹立針對房地產和建安企業行業運營特點的財務管控思維觀解決實踐中對各類財稅疑難問題的處理能力。

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