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課程介紹

在金稅三期嚴征管的大數據時代，房地產企業如何適應增值稅票據規范抵扣和土地增值稅查實清算征管體制新要求，從戰略運營視角做好全程財稅管控核算，轉換財稅處理思維觀，以公司整體架構優化和內控制再造為抓手，結合房地產行業運營特點，全面解析房地產企業開發全程各階段必須面對的各類財稅疑難問題，提升房地產行業全程管控核算技能。

針對財會〔2017〕22號新收入會計準則的修訂出臺，房地產行業都有受到哪些影響？房地產企業如何在增值稅征管體制下有效應對？通過實例解析提前全面提升房地產企業的財務應對技能。

針對清盤階段房地產企業財務人員和老板最為頭疼的土地增值稅，如何進行開發前期的公司整體組織架構搭建有效應對土地增值稅的高稅負問題？如何利用本企業的財務資料結合國家最新土地增值稅新政進行土地增值稅測算和模擬清算？稅務機關如何進行土地增值稅清算檢查和納稅評估？如何有效應對？通過實操案例結合申報表填報的模擬演練，讓您輕松掌握土地增值稅的測算管控和清算檢查應對新技能。

課程特色

課程精辟透徹、脈路清晰。講師善長結合行業運營的財稅需求、學員知識層次和處理實務技能特點，引導學員掌握正確的財稅實務處理方法和工作思路，快速步入財稅實務工作正確的軌道，獲得在財稅實務工作中自我學習自我發展自我提升的長效技能。

培訓受眾:

各房地產企業老板、總會計師、首席財務官、財務總監、財務經理、稅務總監與經理及主管、稅務會計以及稅務咨詢公司財會辦稅人員等。

授課專題

上 篇：房地產企業全程疑難問題解析

第一節：開發流程概述

1．商品房開發全流程各階段相關表證單書的涉稅認定和籌劃應用。

第二節：設立環節

1．企業設立環節應關注哪些關鍵點才能保證其后續發展稅負最優化？

2．不同出資方式的涉稅分析和公司組織架構搭建的前瞻性財務規劃。

3．機構設置不同對增值稅進項有何影響？對土地增值稅有何影響？如何做好事前籌劃？

第三節：籌資環節

1．增值稅時代如何通過組織架構搭建，破解房地產企業的融資瓶頸？

2．房地產開發階段如何解決高融資成本的稅前扣除問題；

3．如何將房地產企業的高利潤稅前轉出和稅收洼地的利用？

4．如何通過資本市場將應稅收入轉化成免稅收入

第四節：征地環節

1．不同方式取得的土地，其成本如何確認？帳務如何處理？合同如何簽稅負最優？如何處理入賬票據

2．征地環節實務應用。

⑴ 不同方式土地出讓金返還涉稅處理和財務核算案例。

⑵ 母公司購地子公司開發不同情況的實例解析。

第五節：開發環節

1．企業和農民工如何簽合同能有效規避社保費？如何發包？如何測算和管控成本？

2．房地產企業電梯合同如何規劃稅負最優？

3．“以房換地”“以地換房”如何確認成本？如何確認增值稅等計稅依據及納稅義務？

第六節：預售環節

1．預售環節應關注哪些涉稅風險點？

2．“未完工”取得收入如何賬務處理？

3．如何在季度申報表和年度申報表反映？

4．所得稅預繳申報應注意哪些涉稅風險點？有哪些稅務籌劃應用點？

⑴ 案例1：房地產企業在所得稅預繳方面特殊規定的報表填報模擬？

⑵ 案例2：實例講解房地產企業在預售環節如何進行所得稅的匯算清繳。

第七節：竣工銷售環節

1．一般納稅人銷售開發產品在交房時如何開票、計稅、申報、財務處理？

⑴ 計稅成本如何確認？

⑵ 建安發票嚴重不足下，應如何籌劃使所得稅的稅負最優化？

⑶ 買房贈送如何處理和稅收籌劃技巧？

⑷ 竣工決算期選擇應注意哪些涉稅風險？如何規劃？

⑸ 實例模擬房地產企業成本核算全過程案例。

2．特定業務的涉稅處理

⑴ 以前年度應扣未扣費用和資產損失如何稅務處理？

⑵ 案例：實例講解房地產企業完工階段如何進行所得稅的匯算清繳。

3．自持管理

⑴ 如何選擇項目促銷模式？營改增后應規避哪些風險？

⑵ 自持資產如何結合物業管理進行戰略運營管理？

⑶ 企業出租新、老項目、轉租項目如何稅收規劃？

⑷ 如何應用免稅分立政策處理房地產企業經營資產和解決融資難題？

⑸ 相關案例模擬應用

中 篇：新收入準則應用

一．新收入準則對房地產行業都有哪些影響？

二．房地產企業如何在增值稅征管體制下有效應對？

三．實例解析：新收入準則如何在房地產企業實務中具體應用。

下 篇：土地增值稅清算

第一章．土地增值稅清算必備知識

一．清算單位如何認定？

1．如何通過清算單位進行土地增值稅的前期整體稅收籌劃？

2．清算方法有哪些？

3．清算條件及清算時間有哪些要求？

4．清算時應提供哪些資料并注意哪些問題？有哪些涉稅風險？

二．土地增值稅清算的計算與審核

（清算申報表的主附表結合具體財稅文件實務應用講解）

1．收入金額確認與審核：

⑴ 土地增值稅清算時，銷售收入如何確認？

⑵ 實測面積與合同面積存在誤差如何稅務處理和土地增值稅清算？

案 例：用實例解析二者的差異及如何具體處理

問 題：各類返還收入在計算土地增值稅時應如何處理？

⑶ 銷售收入如何審核？代收費如何處理稅收最優？

⑷ 視同銷售收入如何認定和審核？

⑸ 拆遷補償案例解析及應用

2．扣除項目金額確認和審核

案 例：地價款攤銷案例解析及應用

⑴ 取得土地使用權所支付的金額。包括哪些內容？如何審核？應注意哪些問題？成本費用如何分攤？ 如何填表？

⑵ 開發土地和新建房及配套設施的成本有哪些？審核應注意哪些內容？拆遷安置費的稅收規定有哪些？如何填表？

案 例：本地安置和異地安置的具體應用案例解析

⑶ 前期工程費。包括的內容，審核的重點有哪些？如何填表？

⑷ 設計費、工程監理費、項目咨詢服務費對內和對外服務其入帳票據如何處理？

⑸ 建筑安裝工程費包括的內容，審核重點有哪些？如何填表？

⑹ 基礎設施費，審核的重點有哪些？綠化工程的票據如何入帳？如何填表？

⑺ 公共配套設施費。包括內容，處理原則和審核重點有哪些？如何填表？

案 例：無產權證建筑物的土地增值稅計算案例解析及應用

⑻ 開發間接費用。包括內容和審核重點有哪些？如何填表？相關問題解答

⑼ 房地產開發費用在稅法上有哪些規定？單獨修建的售樓部等營銷設施費，在土地增值稅清算中如何扣除?

⑽ 如何區分期間費用和開發間接費用？

⑾ 因土地糾紛發生的訴訟費、律師費；在籌辦、舉辦項目開工儀式發生的相關場地布置費、禮品、奠基費用；產品的模型制作費；項目工程部的辦公租金；企業開發部、預算部、材料部、技術部等部門的費用等如何區分？

案 例：利息扣除的選擇實例應用

⑿ 利息支出明細申報表審核應注意的問題有哪些？如何填表？

案 例：土地出讓金返還的解析及應用案例

案 例：精裝房對土地增值稅的影響解析及應用案例

⒀ 與轉讓房地產有關的稅金和其他扣除項目金額有哪些稅法規定？

第二章：稅務機關對土地增值稅清算的檢查評估的重點和企業有效風險應對方略

1．稅務機關對土地增值稅清算都要求企業提供哪些資料？主要檢查哪些方面？

2．案頭審核主要查哪些方面？重點審核哪些關鍵點？企業常見問題有哪些？

3．稅務檢查部門實地觀察、盤點都做哪些程序，如何初步取證？

4．實質審核在收入方面重點檢查哪些事項？如何具體檢查哪些事項？

5．在扣除項目方面主要查什么？用什么方法檢查？企業常見問題有哪些？

6．企業如何有效應對稅務機關對土地增值稅的清算檢查，降低風險點，實現企業稅后利潤最大化？

第三章：土地增值稅清算綜合案例解析

1．通過稅務檢查中真實案例，講解稅務機關在土地增值稅清算檢查中發現的企業主要涉稅風險及有效應對策略。

于老師

全國注冊稅務師、會計師，是實戰型企業培訓講師和資深財稅顧問。從事稅務工作二十多年，期間從事過十五年稅務稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規工作。在全國各省多次講授：增值稅體制下房地產和建安企業全盤財稅管控核算再造、房地產企業三大清算實操和營改增應對、增值稅嚴征管體制下房地產和建安企業組織架構搭建及商業模式創新和資本運作、房地產企業全程票據處理和合同規劃、房地產企業成本管控和稅收籌劃預算、房地產和建安企業內控制漏洞識別和財稅風險應對等實踐方面非常強的財稅實務課，培養了很多財務總監。近年來，為多家大型企業集團作財稅內訓，并擔任多家房地產和建安企業集團的財稅顧問。講課以基層財稅實務應用見長，講解精辟透徹，脈絡清晰。善于啟迪思路，剖析背景，從源頭上講解財稅政策制定的初衷。善于從法理上解釋法律條文，善于歸納總結，將一個個復雜的財稅知識點結合行業實務特點分析得簡單易懂。善于結合行業運營實際，充分利用現行有效財稅新政解決財稅疑難問題的能力強。

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