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【課程對象】

各房地產開發公司董事長、主管財稅的總經理、財稅總監、財務經理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務師和企業納稅經辦人員。

【課程大綱】

第一部分 土地增值稅清算籌劃與反籌劃

營改增后，土地增值稅還沒有廢止的信息(傳聞會變為增值稅的一個附加征收率)，土地增值稅清算將面臨新的情況，所對應的扣除項目金額所需的發票管控變為更加嚴格，納稅人冒風險增加成本發票，留下的痕跡將更加清析，潛伏期可能更長，因此在授課講解中，將結合稅務稽查案例，讓納稅人從中認識，現今所從事的業務，在今后面臨稽查時能否過關?何事可為，何事不可為。具體內容如下：

一、土地增值稅的基本原理。

二、土地增值稅征收范圍及收入的審核，營改增后收入的含稅與不含稅價?

三、土地增值稅扣除項目的審核

(一)、地價的審核

(二)、開發成本的審核

(三)費用的扣除

(四)、稅收扣除

(五)、附加費用的扣除：什么能夠加計扣除?什么不能加計扣除?土地增值稅常見的多套測算方案;

四、土地增值稅的清算責任、清算義務

五、稽查介入土地增值稅稅清算的時點與條件

六、土地增值稅復核審核后，稅務機關可能的處理

1、稅務對中介審核后責任認定分析，這牽涉到處罰誰的問題。

2、通知清算拒不清算后，稽查介入的法律責任。

3、土地增值稅未清算未實際繳交與企業所得稅項目清算扣除的關系及處理。

4、土地增值稅清算的處罰問題：A、發票處罰;B、成本調整;C、計算方法調整;D、預繳階段的虛假發票處理方式;F、清算后發現虛假成本的處理方式。處罰與不予處罰的理由與原因分析

5、滯納金加收計算問題：可以不加收滯納金的情形。

七、土地增值稅以投資控制增值率的稅收籌劃問題分析

八、對公共配套設施費的再認識。

第二部分 房地產企業資本交易業務探討

什么是資本交易市場?所謂資本交易市場其實就是專門交易那些能夠帶來收益的虛擬資本(商品)的場所或機構。在這個資本交易場所中，可有這么兩類人群：第一類是發起人或募資人：將資產打包成資本(股份)出售或募資的，這類稱為發起人或受資人，獲取資金的控制權或支配權;第二類投資人，通過投資合同證明，其有未來有獲取資本的相應權力。投資人懷揣“能夠帶來未來收益的”希望，堅定著不確定“價值發現”，等待著另一個后繼的“價值發現”。在這些募資與投資交易過程中，所謂的“公允價值”嚴重背離了凈值及原始成本，因而產生溢價發行、不等值入股、債權豁免、債務重組等資本交易，因此必然產生各股東、發行人、投資人、交易人的各類潛在收益與損失，這些問題都涉及到稅收，它可能因為身份不同、時間點不同而產生不同的稅負。因此，針對房地產企業，著重詳細講解下面問題：

1、房地產企業因注冊資本低產生弱化資本情況下，可能遭遇的增值稅、企業所得稅問題。

2、可能產生稅收差異的幾類投資人：居民、非居民、非居民法人、非居民個人、一級市場股東、二級市場股東。

3、可能涉及稅收的幾類問題：有限改制公司改制為股份、股權分置、對價、大小非解禁、定向增發、存量發行、企業重組、債務重組、股權收購、資產收購、合并、分立。

4、什么是資本交易?股權與資產的關系?在交易過程中稅務機關的是在什么時間找誰收稅中?

5、資本交易中的一般稅收原則及特殊性稅務處理原則的選擇。即時納稅與遞延性納稅的區別。

6、個人股東股權轉讓的個人所得稅代扣代繳問題?

7、何為稅務機關認定的“股權轉讓的價格明顯偏低問題”，個人與法人股東有何區別?

具體操作重點講解下面26問題：1. 股權轉讓收入確認時間 2.同一集團內平價轉讓、3.權益法下的損益調整、4.股權成本結轉方法、5.送轉派計稅基礎確認、6.視同分紅：注銷與減資、7.原股東承擔債權債務、8.股權轉讓的土地增值稅與營業稅、9.股票轉讓的營業稅問題、10.自然人轉讓股權(285號)、11.3種有正當理由、12.6類資產按照評估價值、13.單項目轉讓與注銷(41號)、14.四大股東分紅、15.H股股票分紅(348號文件)、16.做出分配決議未實際提取、17.未分配利潤轉增資本、18.盈余公積轉增資本、19.股票溢價轉增資本、20.資本溢價轉增資本、21.其他資本公積轉增資本、22.合伙企業的先分后稅(財稅〔2008〕159)、23.LP和GP是私募基金組織形式的稅收問題……

第三部分 《營改增后房地產風險管控》

一、36號文件房地產營改增后的待遇與選擇。

新項目與老項目的計稅方式。不同項目不同待遇，不同核算。

二、下游：購房客戶對開發商的要求與自身稅率/征收率的選擇。

三、上游：客戶的選擇，可因項目不同而導。

客戶可分為：一般納稅人一般征收方式、一般納稅人簡易征收方式、小規模納稅人。

忌發票的不同項目間進行挪移?稅務機關不易控制。

1、建筑商的選擇。普票或專票?稅率與稅額?

2、材料商的選擇，直接選擇進行甲供工程?推薦給建筑商?

3、業務的控制與發票的驗證

4、可能取得各類發票與抵扣的關系

5、綜合比價：價與稅收抵扣

四、不動產的投資與過戶增值稅征免問題?

五、稅收優惠與發票開據：重組時經營性資產的過戶與轉讓、新界定的價外費用。

六、視同銷售：在弱化資本情況下，房地產開發商關聯企業的資金往來可能被視同。

七、出租與出售：因取得方式不同異

八、進項與銷項內容與時點分析：不同業務可能的進項;銷項發生時間;進項發生時間。

九、面臨的發票風險

李老師

資深稅務官員，從事稅務征管稽查工作二十余年，總局《房地產稅收檢查培訓教案》編寫人員，稅務局培訓老師。有常年戰斗在一線的稅務稽查經歷，深刻了解企業的稅務問題，擅長房地產企業納稅檢查、土地增值稅稽核與稅務風險評估。

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