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課程背景

城鎮化與鄉村振興之路，企業參與一級開發的可能性越來越大。在此過程中的城鎮、城市郊區、三四線城市在基礎設施、產業結構、人口集聚等方面基礎薄弱，土地成片開發前期的土地一級開發將面臨不少難題，為企業開發帶來不少難題。

一方面，企業參與一級開發能有利于實現一、二級開發聯動，能更好地分享城鎮化與鄉村振興的發展成果；另一方面，開發過程中一旦一級開發問題沒有處理好，就將為企業帶來資金回收困難、土地無法獲取、開發滯后等一連串難題。

所以：企業在參與鄉村振興、城鎮化過程中，如何有效處理一級開發的問題是企業必須面臨的選擇。

課程價值

1、鄉村振興、城鎮化發展與房地產開發；

2、土地一級開發基礎、一級開發與二級開發的關系；

3、二級開發聯動模式與案例分析；

4、土地一級開發操作中的核心問題分析及解決途徑分享；

5、資金流轉與土地有效控制；

6、大規模土地開發中拆遷、功能置換、土地指標等關鍵問題處理分析；

7、土地一級開發中土地價值、增值方式與功能設立；

8、一級開發退出、風險與風險控制模式設計…

課程對象

房地產企業總經理、副總；戰略投資部、市場部及其他相關職能部門。

課程大綱

第一部分：鄉村振興、新型城鎮化之路

一、城市化、城鎮化與區域開發

1、城市化、城鎮化概念

2、城市化中的城鎮化階段

3、城鎮化與城市化的差異

4、城鎮化特征

人口集聚特征

產業集聚特征

生產要素集聚特征

城市設施集聚

二、城鎮化發展機遇

1、基礎設施

2、交通運輸業

3、農業與大健康

4、城市配套服務

5、房地產

三、城鎮化政策支持

1、城鎮化政策解析

2、國際先進國家城鎮化階段的政策解析

日本的經驗

美國的經驗

德國、英國的經驗

3、城鎮化政策預測與建議

第二部分：區域開發

一、區域開發

1、區域開發概念、來由

2、我國區域開發現狀

3、區域開發的特點、特征

功能內部化

價值外溢

增值性

分區與分期

4、區域開發的主要內容

5、區域開發操作主體要求

6、區域開發與房地產開發的差別、關系

二、區域規劃

1、區域規劃與房地產規劃

2、區域規劃基本原則

土地價值屬性原則

開發分期原則

價值兼容原則

價值增值原則

3、土地分析（價值屬性與價值梯度）

4、區域規劃

三、區域營銷

1、區域營銷的價值（對房地產的價值）

2、區域營銷的主要手段

3、區域營銷與房地產營銷的差異

4、區域營銷操作思路

5、區域營銷的案例

鄭州航空港

深圳大梅沙

長沙新河三角洲

第三部分：土地與土地開發基礎

一、土地開發流程與一二級開發

1、土地生命周期

2、土地開發的幾個環節

城市進入性

區域開發商業模式設計

定位與規劃

區域運作策略與土地營銷

區域增值

3、一、二級開發的差異性

4、土地開發的法律問題

國家對土地開發的法律規定

地方政府對土地一級開發中的相關法律問題

相關規定帶來的操作問題

二、一級開發模式分析

1、全程運營模式

模式解析；全程運營模式的要點

2、主導整合模式

模式解析；操作要點與成功要素

3、一級主導開發模式

模式解析；操作要點與成功要素

4、一二級聯動開發模式

模式解析；操作要點與成功要素

5、公建代建開發模式

模式解析；操作要點與成功要素

三、國內一二級土地聯動開發成功案例分析

1、成功案例標準

2、案例分享

揚州廣陵新城開發

青島南山集團威尼斯水城一級開發

海南魯能以及開發、首創以及開發項目

3、項目一級開發的控制過程

發展歷程講解

開發企業介入機會與土地獲取條件

定位與規劃調整策略（及效果分析）

公共設施（會展中心、五星級酒店等）開發與在一級開發中的作用

二級市場價值定義一級土地價值的開發策略

一級開發控制二級土地的措施

二級開發與公共設施開發的互動性分析

政府對一級開發的支持

第四部分：土地一二級聯動問題解析（如地如何控制？收益怎么保證？）

一、企業參與一級開發應明確的核心問題（結合案例）

1、土地流轉方式

土地性質、土地指標；土地流轉進程安排；土地流轉中的成本概算

2、資金流轉方式

合作投資方式；投資概算；投資計劃（年度、季度）；投資與收益關系概算（年度、季度）

資金監控方式

3、合作方式（合作協議中明確）

合作方的權利；合作方的責任（各方干什么）；合作決策機制。土地增值收益分成方式與核算機制

二、一二級開發聯動開發實現方式（土地控制方式）

1、土地控制含義及控制方式

2、合作協議控制

3、規劃控制

控制要點、城市案例啟示

4、關鍵設施控制

控制要點、城市案例啟示

5、流程控制

控制要點、城市案例啟示

6、其他控制方式

第五部分：一級開發與一二級聯動中的成本、風險

一、一級開發中的成本構成 –資料學習為主

1、成本控制風險與關注因素

2、總的成本構成

各成本項的構成與比例關系；各成本項的影響因素；各成本項對一級開發總成本的影響

二、土地一級開發中的融資模式–資料學習為主

1、土地一級開發融資特征

2、土地一級開發的主要融資模式

3、政府、國企、土地儲備中心等融資方式：特征、運作方式

傳統方式：貸款、銀信政誠品等

新型方式：土地儲備基金、債券等

4、企業融資方式：運作、特征

貸款、企業債、票據等

基金、信托等

5、融資發展新特點

三、土地一及開發與一二聯動開發中風險與控制（結合案例）

1、一級開發收益來源及影響要素

2、影響一級開發收益因素

收益路徑不清晰、成本控制不可控、政府誠信不可靠、市場實現不可行、投資節奏不合理

3、投入成本風險

拆遷成本的不可控；政府成本的不可控（管理成本的不可控）；關鍵設施的假設成本不可控；開發周期的不可控

4、規劃實現的風險

商業不可實現、產業不可實現、公共設施不可實現、規劃導致經濟不可實現

5、進程不可實現風險

政府換屆導致的剔出風險；土地出讓實現風險

6、土地開發中的拆遷問題

拆遷難題（拆賠比、安置、賠付方式及土地置換）；拆遷的成本、變化；拆遷風險及控制

7、增值收益分成實現風險

8、土地財務管理制度；制度導致的企業財務風險；產業基金資金流轉；設立政府企業設施投資資金流轉；分塊取地轉讓（合作）資金流轉；成功案例一級開發分成收益財務實現流程。規避一級開發收益風險的模式設計探索

第六部分：一級開發與一二級開發中的政企合作模式

一、政企合作模式

1、政企合作投資模式

股份構成關系；出資方式與界定；企業墊資（代墊政府股本）返還方式與計息方式；股份與增值收益的關系

2、政府合作的管控模式

管理架構設計；管理層人選界定；決策機制與流程；資金管理、投資決策機制與管理

3、政企合作中權、責、利界定

政府的權、責、利；投資企業的權、責、利；合作組織的權、責

二、政企合作協議要點（結合案例）

1、一級開發協議的主要內容與結構

2、結合案例（成功合作協議、失敗合作協議）合作協議的關鍵點講解

合作協議中關于“股份構成”的規定；合作協議中關于“土地指標”的規定；合作協議中關于“投資強度與節奏”的規定；合作協議中關于“公共設施投資與管理”的規定；合作協議中關于“投資方及其合作單位獲取土地方式”的規定；合作協議中關于“經營性基礎設施投資”的規定

三、退出與退出機制

1、一級開發企業退出的含義

2、一級開發企業退出的幾種方式

3、一級開發企業退出一級開發可能面臨的問題

4、退出過程中核心問題的處理方案

5、方便退出的機制設立

第七部分：區域開發、一級開發區城市進入性問題

一、一級開發與二級開發城市選擇

1、一級開發、二級開發關系

二級開發城市選擇

房地產市場城市分類

不同房地產市場中一級開發的機會分析

2、一級開發城市選擇特征

土地市場是房地產市場關系

產業、人口對一級開發影響

城市、城市群與一級開發

一級開發城市選擇要求

3、一級開發城市選擇中關注的問題

第八部分：現場討論與課程小結

楊老師

楊老師，煥禾咨詢總經理，清華大學、北京大學客座教授，原世聯行高級合伙人、集團戰略顧問總經理；區域開發、產業地產與旅游地產領域資深專家；十六年房地產、城市戰略咨詢經驗，并先后為萬科、中建、中鐵、中航、魯能、華夏幸福等企業內訓，先后為天津濱海新區、重慶兩江新區、麗江古鎮、華僑城等國內著名項目提供服務。

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