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課程介紹

國地稅合并無疑是2018年最大的財稅事件，合并給納稅人帶來納稅便利的同時，風險也與之而來，各稅種的關聯性及同步稽查將是財稅人員不得不面臨的新風險和挑戰。再加上“金三”形成以軟件系統測評分析、預警評估、風險推送的稽查新模式，多證合一、稅收實名制認證、個人稅號、信用體系、一案雙查、雙搖號稽查制度、警稅協作、紀稅協作等稅收新措施的助力，一張嚴密的稽查網絡已經鋪開。

房地產企業開發周期長，成本費用核算復雜，涉稅種類多，稅收風險大，尤其在開發產品成本費用核算上財稅風險極高，成為稅務稽查的重中之重，如何進行正確核算并規避稅收風險，是每個房地產財務人員不得不面對的問題。

隨著個人收入和財產信息系統建設及個人所得稅立法的推進，個人所得稅被推到風口浪尖上， 社保在2019年改由稅務機關征收，像研究稅收政策一樣研究社保政策，像征稅一樣征收社保的環境下，沒有全部繳納或者沒有按照標準繳納社保將如何應對？社保是否成為壓垮企業的最后一根稻草？而社保和個人所得稅、企業所得稅的比對會給企業帶來哪些風險？這些都將成為財稅人員迫在眉睫的問題。

本次培訓以房地產企業最復雜、涉稅風險最高開發產品成本核算為核心，為大家詳細剖析相關財稅處理、涉稅模糊區及稽查高風險事項，講述企業對內的規劃策略和對外的稽查應對技巧，輔助典型的案例，并對個稅新政、社保改嫁及“高風險”的財稅人員的自保措施進行闡釋，使參會人員不虛此行。

培訓受眾

各房地產企業總裁、總經理、財務總監、財務經理、財務部、運營管理、拆遷管理、戰略投資等部門及注冊會計師、稅務師和企業納稅經辦人員。

課程大綱:

一：國地稅合并等稽查新環境對房地產影響及規劃策略

1．國地稅合并對企業的所有稅種一網打盡

2．稅種關聯度使企業涉稅風險驟增

3．社保“改嫁”稅務局使企業的財稅風險加劇

4．“剪不斷理還亂”個稅改革與社保、人工費用的曖昧關系

5．金三全面上線使企業涉稅風險無形可遁：互聯網+大數據+云計算

6．新征管形式下企業面臨的八大風險

二：土地征用及拆遷補償費財稅風險剖析及規劃策略

1．拿地各種形式涉稅成本對比及規劃策略

2．增值稅稅率變動對發票開具的影響及風險管控

3．納稅義務發生時間涉稅風險剖析及應對策略

4．不可忽視的票據風險及新政剖析

5．紅線外支出稅收風險排查與節稅策略

6．拿地階段不可忽視的土地使用稅、耕地占用稅、契稅及規劃策略

7．土地閑置費“兩稅”列支涉稅風險把控及處理技巧

8．母公司拿地子公司運營涉稅風險把控及規劃策略

9．營改增對土地成本列支的影響及風險管控

10．土地一級開發的涉稅處理及稅收風險點

11．政府返還資金對開發成本的影響及涉稅風險把控

12．拆遷補償費涉稅誤區及規劃技巧

三：前期工程費財稅風險剖析及規劃策略

四：建筑安裝工程費財稅風險剖析及規劃策略

1．《企業所得稅稅前扣除憑證管理辦法》新政剖析及風險管控

2．發票列支稅收原則及5大特例

3．稅前扣除憑證“三性”原則及風險把控

4．告知60日內補開、換開票據新規及處理技巧

5．成本費用四大扣除項目及風險剖析

6．成本、費用劃分原則及風險把控

7．計稅成本對象確定的六大原則及處理技巧

8．成本費用處理七部曲及要點把控

9．成本費用稅務稽查四大風險點

10．完工條件—成本核算的分水嶺

11．三類后續支出財稅處理要點把控

12．商住一體樓成本劃分涉稅風險把控及規劃策略

13．四項預提費用涉稅風險把控及處理技巧

14．建安成本指標和工程預決算在成本列支中的指導作用

15．掛靠開票涉稅風險把控及處理技巧

16．甲供工程（甲供材、甲供設備）涉稅風險把控及規劃策略

17．4種加計扣除及涉稅風險把控

18．硬裝、軟裝（拎包入住）涉稅風險剖析及規劃策略

19．營銷策略（買房送家具等）涉稅風險把控及規劃策略

20．虧損向前彌補涉稅要點把控及案例剖析

五：基礎設施和公共配套設施財稅風險剖析及規劃策略

1．基礎設施和公配財稅要點把控

2．可售面積之爭？

3．綠化費涉稅誤區及處理技巧

4．地下車庫到底要不要分攤土地成本？

5．地下室、車庫的歸屬問題及實操處理

6．車庫常見財稅誤區及各稅種處理技巧

六：開發間接費用及開發費用財稅風險剖析及規劃策略

1．營改增對融資業務的影響、涉稅要點把控

2．金融機構融資涉稅風險把控及規劃策略

3．資金拆解涉稅風險把控及規劃策略

4．股東借款企業使用涉稅風險把控及規劃策略

5．融資費用在企業所得稅和土地增值稅扣除差異處理

6．開發成本和開發間接費用涉稅風險把控及應對技巧

7．物業啟動費在計算土地增值稅時能否扣除？

8．營銷設施費用涉稅風險把控、自查與調整

七：稅金及附加財稅風險剖析及規劃策略

八：個人所得稅新政剖析及規劃策略

1．4項綜合所得收入額實戰操作及處理技巧

2．專項扣除常見誤區及處理技巧

3．6項專項附加扣除深度剖析及實操技巧

4．過渡期工資薪金所得實操及處理技巧

5．年終一次性獎金“生死未卜”及規劃策略

6．不可忽視個稅征管程序和稽查新手段

九：社保破局及財稅風險管控策略

1．社保繳費與“兩稅”比對差異應對

2．社保繳費的基本規則與違規處罰

3．社保的繳費范圍及處理技巧

4．社保的繳費基數及管控策略

5．那些“工資”項目不計入社保繳費基數？

6．社保“運籌帷幄”策略

十：房地產企業財稅布局及風險防范

李老師

注冊會計師，注冊稅務師、資產評估師、全國管理咨詢師；北京財稅研究院研究員；中央財經大學、北京國家會計學院、河北財經學院等院校特聘講師；北京金旭紅教育咨詢公司首席稅務咨詢師、著名實戰派地產稅務專家?，F擔任多家大中型地產建筑企業和稅務、審計、評估等稅務顧問工作。從事稅務工作20余年，熟悉稅收征管工作的實際情況，深諳企業的涉稅需求，具有豐富稅務實戰經驗，并操刀數十家上市公司及大型企業稅收籌劃。先后在上百個城市舉辦過財稅專題講座與培訓，深受業內人士好評。在培訓中擅長將稅收政策的解讀和具體稅務實踐結合，講授由淺入深、內容準確、分析透徹、操作實用； 授課風格生動詼諧、風趣幽默，深受學員好，業內稱為“實戰大師、金牌講師”。

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