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課程背景：

隨著行業銷售規模和利潤快速下滑，為保證企業生命線的現金流，各大企業均加大對成本控制和成本優化的關注，“降成本就是保利潤”。如何進一步提高成本控制水平，在保證品質和效果的同時系統性的優化降低成本，減少無效成本支出，成為企業持續擴張的關鍵一環。

中海強大的盈利能力一直讓外界好奇，甚至有些讓萬科和保利看不懂，本課程第一次向同行深度剖析中海地產在中國地產界利潤第一的前因后果。中海地產凈利潤復合增長率達到44.7%，遠高于萬科的33%，其根本原因之一，在于對開發環節成本的優秀管控，本課程深度揭密中海成本控制做法。

【課程收益】

1、破解標桿房地產項目全過程成本管控與造價控制操作之道;

2、從戰略角度幫助房地產企業對全過程成本精細化管理進行規劃;

3、提供房地產企業全過程成本精細化管理的標準和方法，超級實戰，拿來即用;

4、大量中海、恒大等標桿房企成本管控實操工具資料，讓您稍加修改即刻應用。

培訓受眾:

1、房地產企業董事長、總經理、項目總經理等公司決策層領導;

2、房地產設計總監、成本總監、工程總監、財務總監、總工程師等

3、房地產規劃設計、工程管理、招標采購、造價成本、合約結算等

課程大綱:

第一部分:房地產項目決策及拿地階段的成本管控

1.投資估算以及目標成本編制講解

2.項目成本規劃與控制表

3.項目現金流量預測表

4.建安成本目標控制表

5.建安成本預測明細表

6.項目產品配置及限額設計指標表

7.房地產項目開發成本分析

8.項目開發成本管控的總體思路

9.影響項目成本的10個主要因素

10.投資方案階段土地費用管控思路

1）舊城改造地塊 2）開發商轉讓（掛牌交易）的地塊 3）公開招投標或拍賣地塊

案例：中海地產集團某項目建安成本目標控制表詳解

1）土地成本 2）前期費用 3）建安成本、 4）其他直接費用、

5）利息費用 6）公司管理費用 7）銷售費用 8）稅金

第二部分:房地產規劃與設計階段中海地產成本管控策略及案例分析

1.設計階段成本管理的基本邏輯

2.強排設計--項目拓展階段的成本估算

3.概念設計--項目策劃階段的成本測算

4.規劃方案設計階段的成本優化

5.項目交工標準設計

6.擴初設計、施工圖設計--單體建筑設計優化及成本預算

7.管網規劃設計優化

8.園林景觀設計管理

9.設計階段后期成本優化

10.設計階段成本管理與優化的保障

案例：中海地產方案設計階段控制重點部位

案例：中海項目產品配置及限額設計指標詳解

第三部分:招投標階段中海成本管控操作策略及案例分析

1.單位選擇對成本的影響

2招標方式

1）邀請招標 2）競爭性談判 3）直接委托

討論：為什么避免單位內部推薦單位

3.招標范圍界限對成本的影響

1）合同計價方式 2）進度款支付方式 3）投標保證金的作用 4）履約保證金的作用

4.商務談判技巧對成本的影響

5.商務清標準確性對成本的影響

1）資質預審的目的

2）考察單位主要目的是什么

3）作為招采專員你怎么回答投標單位提出的問題

6.合同承包方式、承包范圍以及計價依據對成本的影響

案例1：中海地產招標過程詳細講解

案例2：恒大地產招標過程詳細講解

7.合約策劃報告成本管控講解

案例：中海地產合約策劃報告編制講解

8.招標清單編制選擇方式對成本的影響（港式清單、市場清單、國標清單、定額計價）

案例1：中海地產招標清單編制講解（港式清單）

案例2、碧桂園招標清單編制講解（港式清單）

案例3、恒大地產招標清單編制講解（企業清單、國標清單）

討論：各類招標清單利弊進行講解分析

第四部分:施工交叉作業階段中海成本管控操作策略及案例分析

1.動態成本管控講解

案例:中海地產動態成本管控講解

2.施工交叉作業成本管控講解

1)總包單位施工環節成本管控部位

案例：結合中海地產、恒大地產以及個人施工經驗對總包單位進行施工成本管控

2)分包單位施工環節成本管控部位

案例：結合中海地產、恒大地產以及個人經驗對分包單位進行施工成本管控

3)精裝修單位施工環節成本管控部位

案例：結合中海地產、恒大地產以及個人經驗對精裝修單位進行施工成本管控

3.工程簽證審核技巧講解

1)工程簽證單

2)工程簽證附件（工程聯系單、工程量確認單、工程設計變更單、工程技術核定單、會議紀要）

3)工程簽證預算書

案例：分享個人審核思路以及技巧

4.材料認質認價詢價技巧講解（主要尋到廠家底價）

案例：分享個人詢價方法以及技巧

5.工程進度款審核講解（主要避免超付款現象）

案例: 中海審核方案以及技巧分享

6.房建工程施工工藝成本管控講解（熟悉施工工藝也是對成本把控的重點）

案例：分享個人施工經驗以及施工工藝對成本的影響

第五部分:竣工結算階段中海成本管控操作策略及案例分析

1.竣工圖紙審核講解

1)竣工圖紙繪制準確性直接影響竣工結算質量

2)竣工圖紙審核不嚴格直接影響竣工結算質量

案例：分享個人多年竣工圖紙審核經驗

2.竣工資料真實性審核講解

1）竣工資料真實性影響竣工結算質量

2）竣工資料不完善影響竣工結算質量

案例:個人經驗分享

3.竣工核重結算書審點內容

1）總價包干結算審核（港式清單計價模式、國標清單計價模式、市場清單計價模

(1)審核是否完成合同范圍內所有工作內容

(2)審核竣工圖紙以施工圖紙是否吻合

(3)根據政府相關文件審核稅率

2）單價包干結算審核（國標清單計價模式、港式清單計價模式、市場清單計價模式）

(1)根據竣工圖紙審核工程量

(2)根據合同審核措施費用以及承包范圍

(3)根據合同審核是否下浮比例

(4)根據政府相關文件審核稅率

3）按實結算審核（定額計價模式）

(1)根據竣工圖紙審核工程量

(2)根據合同計價依據審核工程結算

(3)根據當地政府頒發的定額人工文件進行調差

(4)根據合同約定對材料進行調差（備注：材料單價是按照算術平均單價還是加權平均單價記取）

(5)根據合同約定對機械進行調差

(6)根據當地政府文件以及合同約定進行措施費率調整

(7)審核分部分項定額

(8)根據政府相關文件審核稅率

案例1:結合中海地產、恒大地產結算管理辦法以及個人結算經驗分享

案例2:廣聯達定額計價以及國標清單計價演練

第六部分:竣工決算階段中海成本管控操作策略及案例分析

配合財務做好竣工決算清算工作

配合財務做好建安成本編制

配合財務做好土地增值稅測算工作

案例:分享個人工作經驗

王老師

原中海地產、恒大地產區域公司成本高管

現任某知名房地產企業成本合約部總監

省評標專家，高級工程師, 一級造價工程師、注冊監理工程師、一級建造師

15年標桿房地產企業成本管控、工程預結算、招采、合同管理工作經歷。有超過10年工程造價實操、成本管控、工程招投標實操培訓講課經驗。曾任職于中建七局、恒大地產、中海地產等標桿甲乙方單位。王老師對房地產企業成本管控、招標采購流程、合同管理均有自已獨到見解； 對土建工程、裝飾工程、市政工程、園林景觀工程工程、鋼結構、人防工程、空調工程、消防工程、水電工程、智能化工程、電梯工程、柴油發電機等工程預結算以及各項經濟指標有豐富的實操經歷。

操盤過的項目有

恒大名都項目、恒大金碧天下項目、恒大御景灣項目、恒大海南綠洲項目、中海錦成項目、天河小區項目、海域陽光項目一、二期工程、萬力花園項目、江海匯項目、幸福森林項目、文瀾世家項目等項目。

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