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課程介紹：

稅率下調、稅務總局加大“放管服”力度，新個人所得稅法的實施，社保移交稅務部門征收，國地稅合并后第一個企業所得稅匯算清繳期和土地增值稅清算口徑的日益嚴格，機構改革與政策密集調整相繼出現，“金三”大數據實現了房地產企業稅收風險精準診斷。置身于如此背景之下，房地產開發企業的涉稅工作將面臨層層挑戰，風險與收益并存，創新與困難同步。

本課程不同于以往房地產課程對于政策匯編的整理，而是精挑細選了若干高難度問題，剝開表層的紛繁復雜，深入的為大家細致分析、剝絲抽繭，直擊問題的核心，展示當前房地產財稅領域前沿的實操案例和戰略思考。

培訓收益：

橫向掌握：企業所得稅+個稅+土增征管新格局下房地產開發企業全流程財稅管控新思路

縱向掌握：房企資源取得階段、融資環節、資源流通與管理階段、土地增值稅預征和清算階段涉及主要稅種的實操與風控。

培訓對象：

房地產企業財務總監，財務經理及主管，稅務經理及主管

課程大綱：

一、“企稅個稅土增征管新格局”下房開企業全流程財稅管控的思考

1、“個稅新政”房開企業財稅管控需要關注的要點

2、新格局下房開企業合同控稅的誤區：個人發票代開受票方風險激增

3、房開企業全流程稅負不平衡問題的戰略解決思路：以新《企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A類，2018年版）“第5行“特定業務計算的應納稅所得額”填報為例。

二、房開企業資源取得階段主要稅種實操與風險防控

1、土地價款扣除：增值稅、企業所得稅、土地增值稅

? 增值稅銷售額扣除土地價款：按項目還是按公司？

? 土地出讓金返還款如何處理？

? 以房抵房增值稅的計稅依據如何確定？

? 母公司拿地項目開發土地價款扣除的三種路徑

? 申報增值稅收入抵減已預繳稅款，可否抵減不同項目已預繳稅款？

2、 房地產土地拓展投資不同模式的財稅安排

? 一級市場：招拍掛、一二級聯動

? 二級市場：資產收購、股權收購、產權/司法拍賣

3、市政建設配套費是否需要繳納契稅？——稅總最新的口徑

4、印花稅、土地使用稅等小稅種的細節問題分析

5、以“毛地競拍”等形式取得土地向村委支付拆遷補償支出的稅收籌劃

三、房開企業融資環節主要稅種實操與風險管控

1、集團內部關聯方資金拆借納稅風險分析與稽查應對——來自稽查動態的最新口徑

2、大額貸款與其他應收款并存納稅風險分析與稽查應對——增值稅視同銷售與企業所得稅利息扣除雙關注

3、資金池運作模式納稅風險分析與稽查應對

4、統借統還納稅風險分析與稽查應對

5、向信托投資公司階段的納稅風險分析與稽查應對

6、融資租賃企業差額征稅遇到的稅務障礙

7、企業集團內單位（含企業集團）之間的資金無償借貸行為免征增值稅的新政適用

四、全流程主要稅種實操與風險管控

1、企業所得稅全流程納稅申報——稅會差異如何調整？實際毛利與預計毛利差額滯后確認的稽查風險防范

2、企業所得稅新季度申報表的填報對房地產企業的影響

3、房企建安甲供工程的博弈

4、境外設計費如何代扣代繳相關稅費？——房企、境外設計公司、境內代理三方協議模式的“虛開風險”

5、開發成本超過評估指標值就要補稅嗎？

6、建安成本偏高——房地產企業反避稅案例

7、成本發票滯后取得（跨期票據）的扣除問題？——追溯調整法與未來適用法的選擇？

8、營銷設施建造費（銷售樣板房、售樓處）納稅風險分析與稽查應對——增值稅、企業所得稅、土地增值稅的處理異同

9、地下車位的財稅處理：風險與收益的權衡

? 國稅發【2009】31號文第33 條如何理解？

? 人防車位銷售，建造成本還可以作為公配處理嗎？

? 無產權地下車位銷售房產稅風險的規避

五、資源流通與管理階段主要稅種實操與風險管控

1、金稅三期系統中重點監控與預警的房開企業財務數據

2、價外費用（違約金、賠償金、獎勵費等）納稅風險分析與稽查應對——來自稽查案例的講解

3、“限地價+競配建”無償是否視同銷售？——走出現有認識的誤區

4、“雙合同銷售”、分拆房價銷售納稅風險分析與稽查應對

5、“以房抵工”納稅風險分析與稽查應對

六、土地增值稅預征和清算階段稅種實操與風險管控

1、開發產品銷售收入的確認與增值稅、土地增值稅的納稅義務發生時間是怎樣關系？

2、“視同銷售”一定會有所得稅嗎？“買一贈一”怎樣操作才能少繳稅？

3、房開企業的預售收入，企業所得稅、土地增值稅與增值稅的口徑差異。

4、出租產成品的租金收入如何計稅？盡量避免預租收入等形式造成增值稅、所得稅及土地增值稅收入不一致的情況。

5、開發區內建的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施應如何處理？

6、紅線外支出能否稅前扣除？挖人工湖、修道路、修跨河大橋、建休閑廣場、沿河景觀設施等的支出，成本不能稅前扣除嗎？土地增值稅能否扣除？

7、被政府無償收回土地使用權的形成的損失如何處理？被政府收取的土地閑置費能否稅前扣除？

8、合作建房但該項目未成立獨立法人公司的，如何進行納稅處理？通過項目管理費形式的合作建房，稅務局是否認可？

9、土增稅清算時間早晚如何決策？——國稅總局【2016】81號公告的深度解讀

10、土地增值稅的清算單位以以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算？不同清算單位的選擇會帶來哪些稅收利益？

劉老師

劉老師多年在稅收一線從事稅務稽查和審理工作，曾多次參與稅務總局組織和布置的行業專項專案檢查工作，是國家稅務總局稽查人才庫成員，稅收師資庫成員。 行業方面，劉老師在市局機關工作期間，著力從事特定行業稅收政策管理工作，多次參與總局組織的熱點行業最新政策研討會，多次參與對一線稅務干部、納稅人及中介機構的稅收政策培訓工作。于此同時，圍繞房地產行業涉稅風險管理，他建立了一套行之有效的房地產行業風險防控體系，得到稅務機關、房地產企業和中介機構的一致認可。 學術上，劉老師擔任國家稅務總局揚州稅務進修學院兼職教師，是山東大學繼續教育學院客座教授。劉老師還參與編寫《企業所得稅納稅遵從風險與防范》等多本書籍

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