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【課程背景】

本課程根據目前房地產企業開發經營特點和面臨的嚴峻形勢，結合2023年金稅四期智能化數字化管理功能的介紹，通過案例教學的方式，從房地產企業開發產品銷售、成本核算、股權轉讓、以及重組并購中，幫助房地產企業財稅主管人員自查評估發現企業財務核算、會計報表中存在的涉稅風險，提高規避和防范稅收風險的能力。

【課程對象】

房地產開發公司主管財稅的總經理、財稅總監、財務經理、財會人員，注冊 會計師、注冊稅務師和企業納稅經辦人員。

【課程大綱】

一、金稅四期下主要稅收風險分析工具運用

1．大數據分析如何捕捉虛開增值稅發票的企業

2．善意取得虛開增值稅發票的陳述申辯應對要點

3．金四決策管理指揮平臺試點上線工作進展安排

4．金稅四期下稅務稽查執法工作平臺功能介紹

二、房地產收入確認時點風險自評

【案例】項目網簽金額2.7億元，企業申報收入僅2000萬元

1．會計核算收入確認與企業所得稅收入確認時間解析

2．增值稅預繳和納稅義務發生時間判斷

3．土地增值稅預繳截止時間和清算時間點

三、成本結轉時間和成本核算范圍自評

【案例】竣工不結算、將分期結轉成本一次性結轉、將未售成本提前結轉、混淆直接 與共同成本，被稽查補稅6000多萬元

【案例】房地產企業串通虛增精裝修成本多結轉已售面積成本案例

1．會計結轉開發成本結算時間和企業所得稅結算時間

2．案例分析預計毛利轉回的申報表填報

3．開發成本的會計范圍和企業所得稅范圍差異

4．土地增值稅開發成本范圍的比較

四、開發費用稅前列支判斷自評

【案例】5億元信托融資顧問費與企業經營無關不得在企業所得稅前扣除

【案例】房企因關聯方利息費用列支被稽查補稅罰款

1．利息費用企業所得稅稅前扣除解析

2．財務費用土地增值稅解析

3．個人、股東、關聯方借款利息費用稅前列支政策

4．“名股實債”利息支出稅前扣除要點

5．關聯方融資增值稅和企業所得稅征免稅特殊政策

6．民間借貸如何取得合法有效憑證

五、項目資產劃轉的稅收風險自評

【案例】母子公司劃轉土地名為無償卻有償，被稅務稽查并處3倍罰款

1．轉讓房地產公司股權的稅收負擔分析

2．資產劃轉與資產轉讓的稅收區別

3．劃轉項目資產的稅收籌劃詳解

4．案例分析政府收購不動產的稅負最佳方式選擇

六、項目股權運作的稅收風險自評

【案例】房產公司隱瞞向境外股東分配利潤2.7億元被稽查補稅

【案例】股東轉讓境內房企股權因不動產評估價格偏低被補稅

1．公司股東賣股權涉稅風險及籌劃

2．股東分紅的征免稅政策解析與籌劃

3．項目股東分紅的稅收優惠及正確處理

4．解散項目公司的三種主要方式及稅收籌劃

七、土地增值稅項目清算風險自評

【案例】海南某房地產企業土地增值稅清算實務案例

【案例】北京某區稅務局土地增值稅清算審核意見書

1．土地增值稅清算收入中的5個涉稅風險點

2．虛增開發成本審核中的幾個重點問題

3．土地增值稅清算時需掌握的17個要點

八、現場互動：學員問、老師答、疑難問題不用怕

陳老師

注冊會計師，稅務師。某市稅務稽查局高級主辦，專業從事財稅培訓教育近20年。省稅務干部學校和上海財經大學特聘教師。曾為某省稅務局特聘稅收業務專家，國家稅務總局稽查局稅收專項檢查組成員，國家稅務總局稅收咨詢業務服務組成員。在國家級報刊發表稅務業務文章200多篇，出版財稅專著7部。在全國各城市主講房地產行業專題講座上千次，深受各地學員的認同與追捧。

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