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課程背景：

當前，經濟下滑的大趨勢中，既是寒冬，也是機遇。物業管理行業的整體運營環境正在持續“內卷”，原本單打獨斗、各自為戰的物企，正日趨向主動尋求合作以及抱團取暖的方向聚變，物業多種經營，既是物企“內生導向”進行經營突圍的路徑選擇，也是物企“外聯資源跨線協同”的戰略舉措，并且已經成為行業內許多物業公司“活下去、好下去”的一條腿、一個新賽道.

那么，充分發揮物業管理“空間經營”上的特質屬性，聚力社區最后一公里的鏈接優勢，依托巨量豐富的業戶群體需求端資源，分門歸類，深度挖掘業戶端口多維度、多層次的細分需求，并尋找合適的優質供應商，為業戶們提供可優選、可優品的多種經營服務（內容、項目），讓精細管理、品質服務、優質經營成為新時期物業競爭力的展示平臺，助力提升業戶群體對于物業的美譽度、滿意度。

那么，物業公司如何開展社區多種經營服務？

正在運營中的多種經營項目品質管理如何保障？

多種經營拓展上的開發策略是什么？

這一策略的效益是否具體可持續性、可復制力？

等等，皆是當前物業公司面臨的現實問題，更是項目經營業績達成上的客觀挑戰。

從合規結構入手，從優質經營布局，從品質服務保障，從配套所需供給，讓物業多種經營管理成為物企大有可為與業戶認知滿意度提升的助推引擎，這才是真正意義上的業績實戰策略。

物業公司開展多種經營服務，既要因地制宜，更要因時制宜，務必要有配套性、差異化、優品類的市場認知與需求分析，同時也要避免“質量、擾鄰、客訴”等問題的發生，致力于讓多種經營的藍海戰略成為一種可持續的經營策略，滿足現實需求并且降本增效，創新創收效益持續拓展業績。

課程收益：

聚焦物企多種經營，從頂層架構邏輯設計到業務層面具體分類，再到多種經營版塊的實操訓練，以一線物企實戰案例為牽引，全面學習，多維認知，實踐達效

充分了解當前物企多種經營開發的方向及重點，以及業績拓展的實戰化策略等

掌握多種經營項目開發、篩選、落地的規則，關注客群所需，滿足業戶群體實際需求

分析具體多種經營項目，以實用的角度進行SWOT分析，確保優選項目的快速植落

熟練多種經營的規范效益，運用供應商鏈接及談判技巧，提升物業公司綜合效益

確保業務線能夠獨立開發、策劃、運行一個多種經營項目，最終高效復制

課程對象：

物業公司中基層管理人員、多種經營部門負責人、物業項目經理、管理處主任、部門經理或主管等

課程方式：

課堂講授+案例解讀+實操應用+業績分享+場景運用+問題思考+總結提煉

課程特點：

1. 實戰案例：以物企實戰應用案例來通識解讀，主題鮮明、可復制性強、獨具執行力

2. 圖文并茂：沉浸式的圖示效果讓人有一種身臨其境的實景感，通過邏輯流程全維解讀職不同多種經營產品模塊上的應用體系及談判細則，深入淺出、易懂、易會、易借鑒

3. 業績助力：通過實戰應用的業績分析，可以起到助力物企業績達成的應用效果

課程大綱

導入：當前物企多種經營項目管理中存在的問題及挑戰？物企拓展多種經營時的開發策略有那些創新應用？

第一講：當前物業企業多種經營的現狀與趨勢

現狀：項目管理、成本利潤、營收創效、服務品質、多種經營、客群滿意、項目丟盤等問題

生存出路：降本增效以及回歸本位是一種正能量式的內卷

一、經營的關鍵點：開源與節流的比重關系

1. 良性降本增效的4大手段

2. 物業企業收入分型及特點

二、中國物業多種經營的發展歷程及境況變遷

數據分析：2023年中國物業行業多種經營的有效數據、2024年物業多種經營的發展趨勢、業主視角最希望物業多種經營服務的排名及解析

三、經營開展的阻礙（5大角度分析）

1. 政策法規角度

2. 物業企業角度

3. 市場機制角度

4. 專業運營角度

5. 客體感受角度

對比：多種經營與增值服務的區別與聯系

第二講：物業企業多種經營的頂層設計（8項事件）

第一項：不同業態項目分析

1. 住宅業態項目

2. 商業樓宇業態項目（寫字樓、步行街、產業園、學校、醫院、公建項目等）

第二項：經營標準分析及決策（2個維度）

維度1. 項目入住率

維度2. 物業費標準

第三項：多種經營意識導入

1. 管理層

2. 員工層

第四項：設置相關人員架構

1. 多經崗位設置原則

2. 業態配置人數比例

第五項：招聘多經專業人才

渠道1. 外部行業市場招聘

渠道2. 基層服務崗位轉崗

案例：擬優先招聘人員的十大行業分享

第六項：多經人才崗位模型

1. 5大專業能力

2. 商業嗅覺提升

3. 銷售提升能力

4. 市場推廣能力

5. 角色扮演能力

第七項：多種經營業務考核

1. 考核群體界定

2. 考核標準制定

案例：標桿行業的考核維度和標準分享

第八項：全民營銷激勵機制

綜合案例分享：標桿企業、龍頭企業、中小型企業多種經營開展的案例分享

第三講：物業企業多種經營項目落地的篩選

一、多種經營業務落地前的分析

工具：SWOT分析

分析1. 項目本身特性

分析2. 業群組成特性

分析3. 項目管理者特性

分析4. 場地及公用空間特性

分析5. 周邊商家配套資源特性

二、多種經營項目定位5大原則

1. 基本原則

2. 需求原則

3. 趨利原則

4. 核心原則

5. 戰略原則

第四講：多種經營項目的運營（12大板塊）

模塊一、空間運營（公共資源收益）

解讀：《民法典》中關于公益資源收益的規定、各地物業管理條件的指導性建議

公共資源收益的分類：現場廣告、場地租賃、電梯廣告、泳池外包等

1. 公共資源收益合法劃撥（電梯廣告為例）

2. 周邊商家資源活動策劃及客戶引流

對比分析：六元洗車、凈水機、充電樁、棉襖攤等項目的優劣勢分析及適用原則

練習：根據自營、合作及觀望等現狀，梳理所在項目可以落地的多經項目

模塊二、線上產品銷售O2O

回顧：中國物業行業線上團購業務10年的發展變遷

案例：某線上團購案例分享——從客戶觀點了解失敗的原因

1. 常見線上O2O平臺對比及客戶需求點

2. 線上團購的產品定位及實操方法

3. 物業公司團購小程序的設計原則及營銷重點

4. 單個商品的線上、線下銷售技巧（B端銷售渠道）

模塊三、社區商業多種經營

優勢：“天時”、“地利”、“人和”

1. 社區商業容易走進的誤區及觀念的改變

2. 打造的3個關鍵

3. 3. 0模式的最新輸出和落地

模塊四、車輛及車主服務

1. 物業可落地的車輛業務的6大種類

2. 兩大運營模式：自營模式、合作模式

3. 供應商的篩選原則及合作要點

4. 車主業務開展過程中需要物業管控的節點

模塊五、寵物藍海市場

1. 寵物業務的前景分析及業主的關注點

2. 寵物業務可開展的模式與SWOT分析

3. 寵物業務種類及利潤點

4. 落地：增加寵物主粘性的社區文化活動

模塊六：美居（拎包）業務

案例：2023年物業美居業務的現狀、頭部企業案例分享

解讀：行業特性、利潤點及潛規則

1. 美居業務挖掘

2）收樓前美居業務植入

3）收樓后全屋新裝業務聯動

4）老舊小區功能區局部升級改造

2. 不同發展階段的運營模式分析：初期合作、中期合資、后期自營等

3. 美居業務在運營過程中可能遇到的風險點及應對方案

模塊七、社商旅游業務

案例：頭部企業的旅游業務開展的案例分析

1. 業務分型及利潤開發點

2. 與常規旅行社之間的差異化亮點

模塊八、物業租售中心

1. 租售中心的信息獲取來源

2. 物業租售中心的優勢（對比市場化的中介）

3. 物業租售中心的業務范圍、經營測算、考核與激勵

4. 車位銷售的宣傳、管控及策略

模塊九、到家（家政）業務

1. 項目客戶群體的不同對到家業務的影響

2. 到家服務的敏感點及風險點

3. 到家服務在自營、合作方面的優劣勢分析及利潤率

4. 創新型家政服務：陪診服務

模塊十、社區金融業務

解析：業務范圍、業務種類、傭金比例、供應商選擇、過程把控等

關鍵1. 社區金融如何與物業基礎服務相結合

關鍵2. 社區金融業務挖掘業主需求

模塊十一、社區教育業務

1. 青少年教育的特點與利弊

2. 開展的流程與供應商談判的方法

3. 利潤測算

4. 開展與基礎物業業務的結合點

模塊十二、社區文化活動聯動結合

1. 全年12個月的社區文化活動鋪排

舉例：公益活動、文化活動、帶有盈利功能的活動、社團比賽等

2. 四個社區典型文化活動策劃

3. 風險及規避方案

第五講、未來可期的多種經營項目前景規劃及展望

一、創新形多種經營

項目舉例：社區食堂、直播帶貨等

1. 多種經營的戰略規劃部署

工具：多種經營相關方案及表單

2. 多種經營項目中的頗具爭議的項目分析

業務舉例：婚紗旅拍、共享打印機

二、多種經營市場拓廣工具（現場教學）

1. 文案書寫工具的推薦及相關信息網站推薦

2. 圖片設計工具推薦及相關網站推薦

3. 相關視頻剪輯軟件、音頻剪輯軟件推薦

雷老師

雷健老師 商業物業運營管理專家

18年商業多業態物業運營管理實戰經驗

8年部隊經歷，曾榮獲個人三等功、集體三等功

現任：雅居樂商業 | 副總經理

曾任：萬達集團（中國500強） | 萬達商業中心總經理、武漢區域副總經理

曾任：泰禾集團（中國500強） | 泰禾商業副總經理

曾任：深圳大中華第一太平戴維斯物業公司 | 副總經理

曾任：深圳天安駿業集團| 天安云谷物業首任物業總監

曾任：佳兆業物業 | 高級經理

曾任：深圳市榮超物業 | 工程主管

注冊物業管理師、物業管理師、中級工程技師（中級職稱）

CIH英國特許房屋經理學會特許會員深圳市物業管理協會專家庫成員

擅長領域：高端商業物業（甲級商寫、商業綜合體、智慧產業園、購物中心、酒店）的資產運營、一體化多維運營、品質提升、新樓宇經濟、物業職業經理人能力提升

01-雷健老師在物企成長戰略上，善于鉆研行業新商業模式，并擁有豐富的創新落地經驗，能幫助物業企業打造市場力、競爭力、品牌力：

【籌建筑基：奠定物業智能運作基礎】

——參與超20個大型商業體的從零籌開，例如，東西湖萬達、盤龍城萬達、宜昌夷陵萬達、大連佳兆業廣場、廣州花都雅樂城、上海碧江購物中心、南京奇雅購物中心等

——2011年建立天安云谷產業綜合體前期各類運營體系，奠定園區智能化運作基礎。系統至今已超10年，但仍持續高效支持天安云谷智慧科技園區智能運作

【創新運營：提升物業競爭力水平】

——經營：通過多項品質拓展，綜合化提升深圳國際商會中心運營品質，樓宇先后通過“區優、市優、省優、國優、魯班獎”等

——服務：創新搭建并運維“泰禾云海”智慧商務APP，推動物業服務線上化；籌建并運營“泰禾智慧創業園區”“泰創E站”等配套產業平臺，為物業多維服務的建立標桿

【專業沉淀：攜手行業企業共同發展】

——3大院校5個本科學習：華南師范-公共關系、人力資源；中山大學-行政管理、法律專業、暨南大學物業管理，建立了從運營管理到法律風險防范的物業運營管理知識體系

——30+場授課培訓：服務蘭州物業管理協會、西安物業管理協會、中晟博越物業、石家莊科創物業服務有限公司、蘇州泓昇物業管理公司、華中科技大學等

——100+物企成長戰略、新商業模式等主題文章發表：于《中國物業管理》《現代物業》《住宅與房地產》等國家級期刊，

《探析深圳舊工業區物業轉型之路》

刊《住宅與房地產》《天安云谷:創新產業園里的“夢工廠”》

刊《現代物業》《現代智慧產業園區“生態圈”構建》

刊《城市開發》《從加工廠到夢工廠的蝶變之道》

刊《住宅與房地產》

02-雷老師熟悉物業相關法律法規，專業知識扎實，實踐崗位經驗豐碩，18年的商業物業管理實戰中，多次通過 “成本與品質”的統籌，幫助物業企業開拓效益和品質

任職第一太平戴維斯物業公司期間，管理集團5大重點物業 ★

1）通過新建→重塑→實施→保持，改造質量管理體系，提升大中華國際交易廣場及大中華金融中心（IFC）的物業管理與服務品質，實現大中華國際交易廣場租金上漲約5%～14%，大中華金融中心（IFC）租金上漲約3%。

2）組織公司內部質量體系審核，綜合提升服務品質，客戶滿意度指數有效遞進，項目管控口碑好轉，受到地產開發商公司等友商7次外來參觀

★ 任職泰禾商業期間，管理累計158萬平商業建筑體量的運營 ★

1）統籌開展品質優化、效益提升、能耗管控等，成功實現泰禾中心甲級寫字樓80%出售返租，一期SOHO 95%自持與出售返租（KPI 100%完成）

2）組織實施質量管控方針，保障順利SOHO二期入伙，實現二期SOHO 80%自持與出售返租

任職萬達商業期間，統籌武漢區域公司15個營運期萬達廣場商業物業 ★

1）全面組織質量管理體系的平臺搭建、流程優化、標準重塑等，其中優化費用成本近130萬（能源節約達68萬）、供方品控及停車場智慧系統改造優化費用100萬/年

2）以品控管理為核心，助力各業態項目的招商運營及資產經營，成功組織實施分管業務模塊內的全口徑費用100%收繳，收入金額達1億+

3）妥善處理重大危機事件、對外媒體發言、政府主管部門事務協調等對外輿情事件19起

任職雅居樂商業產業集團期間，管理產業集團3大重點業態 ★

1）通過前介→籌備→開業→運營，以專業模塊切入商業購物中心管理體系，提升廣州花都雅樂城的物業管理與服務品質，實現雅樂城全周期品控運營，自21年開業以來出租率93+%

2）主導酒管系統外委酒店的10+個重大工程改造項目，如：上海萬豪候爵酒店中央空調系統工程改造、成都雅居樂豪生酒店熱泵節能工程改造、惠州白鷺湖酒店節能工程改造等

主講課程：

《物業城市服務一體化運營實踐與創新探索》

《智慧產業園區商業物業運營實踐與服務創新》

《新時期物業項目綜合品質管理與標準化體系構建》

《新時期物業職業經理人崗位從業復合型素質構建》

《新樓宇經濟：商寫物業資產運營服務實踐與生態創新》

《新時期物業多種經營運營管理及業績拓展開發策略》

授課風格：

系統化的實戰方法：老師以18年來商業物業運營管理實戰中，成功落地的方法經驗總結，為學員帶來系統的實戰方法，為學員的提供在實際商業物業運營難題的解決方案

——聚焦問題、貼近實戰、邏輯嚴密、深入淺出、實操性強、案例可循

可復制的結構體系：運營涉及方方面面，但老師善于講細致的問題思路，系統化成為可復制的路徑，幫助學員，理清運營管理的全流程與全方位

——堅持初心、實事求是、循序漸進、模型架構、復盤重置、達成目標

沉浸式的課程氛圍：課程中設計老師真實實戰的案例+行業標桿案例，帶領學員外看行業先鋒，中落實戰腳步，內思自我發展，在課程中從宏中微觀全面思考問題

——高效節奏、激情洋溢、幽默風趣、互動性強、參與感深、場景體驗

部分曾服務客戶：

成都中晟博越物業、河北石家莊科創物業服務有限公司、蘭州市物業管理協會、蘇州泓昇物業管理公司、深圳博之輝物業服務有限公司、西安市物業管理協會、上海物蘇、至誠悅爾、格局商學、眾邦商學、華中科技大學等

部分客戶評價：

課程結合實踐所需，案例設置非常務實，互動環節活躍生動等，另外，雷老師的授課風格非常穩重、踏實、高效，富有軍人品格上的行事風格，語言表達清晰流暢，能夠差異化照顧到不同專業口學員對知識點的理解。實戰案例分析時，講解深入淺出，語言幽默風趣，聚焦課程設置初心，有效達到了量化成果。非常感謝老師的分享。

——河北石家莊科創物業服務有限公司 伊總

新樓宇經濟是一個面向商務寫字樓創新運營的實戰課，雷老師的課程分享內容飽滿、案例充分、邏輯嚴密，知識點承上啟下，可操作、可落地、可復制等非常務實，更是從系統統籌的角度進行結構設計，讓商務寫字樓宇能夠以“產品視角”走向市場化資產周期，高效落地問題解決，有效降低客戶投訴，讓學員充分認識并理解到了經營質量上的長期主義。

----成都中晟博越物業 萬總

存量時代，物業公司跨線城市服務不僅僅是一種創新，更是社會責任感的融匯，雷老師的課程內容非常的細致和實用，每個業務環節上的設計都與當前物業公司面臨的現實問題息息相關，同時也給出了解決的創新措施，物企涉及城市服務業務必將成為下一個藍海戰略，通過雷老師的教學分享，讓我們系統的掌握了一套跨線合作與協同共贏的應用機制，后續將結合雷老師課程中的邏輯，相信我們許多企業回去可以在物業管理工作中更加開拓且敢于創新

——蘭州市物業管理協會 張會長

當前，智慧產業園區面臨許多同質化上的客觀挑戰，通過雷老師的實戰課分享，使公司全員上下能夠凝聚共識，洞悉前沿，以運營為支點，以服務為增點，以精細化、差異化、貼心化的服務為客戶創新體驗，受益非淺，特別是案例分享中，例如：企業生態圈的打造與個人生態圈的營造，博眾之長，為己所用，讓公司管理層看到現實差異，同時也激勵管理層敢于嘗試，小處試錯。非常感謝老師的分享。

——蘇州泓昇物業管理公司 李總

物業職業經理人成長是行業近年來一個重大挑戰，雷老師的課程充分結合學員所需，以不同階段的典型案例為切入點，聚焦樓宇品質創新及提升，以多維度案例事實的引導流程化的場景設置，深入淺出，通俗易懂。非常感謝老師的分享。

——深圳博之輝物業服務有限公司 劉總

課程章節安排非常高效，專業且親切，特別對智慧園區質量運營管理有一個非常深的專業度理解，課堂氛圍活躍，互動性非常強，讓學員有種沉浸式的參與感，能夠在與學員的互動之中深刻理解知識要點、難點，非常感謝老師的分享。

——西安市物業管理協會 常會長

著作文章列表（部分）：

發布年限文章期刊

2020《現代城市商務區高空墜物治理之策》《現代物業》

2020《從加工廠到夢工廠的蝶變之道》《住宅與房地產》

2020《購物中心疫情防控及恢復預案要點》《現代物業》

2020《物業前期市場調研：現代資產運營上的避雷針》《住宅與房地產》

2020《城市商業“喚醒行動”：實踐策略與經營創新》《現代物業》

2020《回歸產品時代的物業運營之道》《住宅與房地產》

2020《商業購物中心公共關系的管控與創新》《現代物業》

2019《海因里希法則對標物業管理時的實踐應用與創新》《住宅與房地產》

2019《現代物業管理“第五空間”創意探索》《現代物業》

2019《物業城市-行業增量拐點上的新探索》《住宅與房地產》

2019《現代物業社區養老模式之“困”及突圍之“路”》《住宅與房地產》

2019《高空墜（拋）物-物企“避責”之外的可為之地》《住宅與房地產》

2019《立體停車場的運營痛點與突圍之路》《現代物業》

2019《現代智慧產業園區“生態圈”構建》《城市開發》

2018《資本風口下的蝶變之道》《深圳物業管理》

2018《租戶關系維護：高端寫字樓物管新課題》《現代物業》

2018《高端寫字樓“客戶關懷”的解析與應用》《住宅與房地產》

2018《物業項目負責人-安全管理關注點與新擔當》《現代物業》

2018《現代物業-改革開放40周年-人物專訪》《現代物業》

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