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【課程收益】

1、熟悉房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的相關(guān)稅種的處理;

2、熟悉營改增后增值稅銷售額的確定對土地增值稅清算的影響;

3、重點掌握土地增值稅清算收入的確定及5大扣除項目會計核算、土地增

值稅政策及其與企業(yè)所得稅開發(fā)成本的差異;

4、解析土地增值稅清算中經(jīng)常遇到的問題及土地增值稅處理策略;

5、對目前土地增值稅計稅過程中幾種規(guī)劃方法進行解析及適用性分析。

【適合對象】

房地產(chǎn)建安企業(yè)財務(wù)總監(jiān)，財務(wù)經(jīng)理，主管會計等財務(wù)人員

【培訓(xùn)內(nèi)容】

一、開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)稅收政策概述

(一)土地制度中相關(guān)稅收含義

(二)開發(fā)業(yè)務(wù)全流程涉稅分析

1、對從選址立項到竣工銷售完畢所涉及稅種進行全面解析

2、紅線外開發(fā)成本的土地增值稅處理

3、土地使用權(quán)受讓方與項目開發(fā)方非同一納稅主體的稅務(wù)處理

4、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與公寓及非普通住宅的界定

二、土地增值稅相關(guān)政策解析

1、土地增值稅計稅原理詳解

2、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的如何處理?是否考慮轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金的變化?

3、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算后，對尾房進行設(shè)計裝修銷售，土地增值稅對裝修費如何處理?

4、清算單位如何確定?普通住宅和非普通住宅是否應(yīng)分別清算?

5、如何確定應(yīng)清算和可清算?

6、銷售(預(yù)售)許可證分期取得如何確定滿三年?

7、二手房轉(zhuǎn)讓計算增值稅時提供發(fā)票以減原值，計算土地增值稅時不提供發(fā)票按評估價扣除或核定征收是否可以?

8、土地增值稅的征稅對象和范圍解析

9、未辦理權(quán)屬證書的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是否繳納相關(guān)稅收?

10、 共有產(chǎn)權(quán)分割到共有人名下購房時間從何時起算?

11、以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及建筑物是否繳納土地增值稅?

12、 財稅〔2018〕57號的詳細解析

13、納稅人的界定

14、清算收入的確定

15、營改增后增值稅銷售額扣除土地價款對土地增值稅有哪些影響?

16、 拆遷安置土地增值稅解析

17、 拆遷實物補償增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅計稅依據(jù)的確定

18、增值稅、土地增值稅及企業(yè)所得稅視同銷售的異同

20、什么情形屬于售價偏低?售價偏低土地增值稅如何處理?

21、代收費用土地增值稅如何處理?如何填制清算申報表?

22、轉(zhuǎn)讓收入中包含其他權(quán)益是否需要扣除?

23、 贈送閣樓、儲藏間、地下室土地增值稅如何處理問題

25、扣除項目5大項目詳細解析，包括：

(1)營改增后對收入確定的變化

(2)發(fā)票管理上的變化

(3)關(guān)于財政返還資金等問題的處理

(4)關(guān)于土地增值稅清算時，房地產(chǎn)企業(yè)實際發(fā)生的扣除項目款項尚未支付是否允許扣除的問題?

(5)拆遷補償費的扣除憑據(jù)問題

(6)關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題

(7)采用層高系數(shù)法分?jǐn)偝杀尽①M用的問題處理方法

(8)質(zhì)量保證金增值稅和土地增值稅的處理

(9)精裝修房屋中家用電器的土地增值稅處理

(10)土地增值稅清算中共同成本費用的分?jǐn)偡椒?/p>

(11)地下車位扣除項目金額的分?jǐn)傇瓌t

(12)購房贈地下車位涉稅處理與購房贈閣樓、儲藏間、地下室的涉稅處理的分析

(13)公共配套設(shè)施費改變用途的土地增值稅處理

(14)營銷設(shè)施費的土地增值稅處理

(15)利息支出的如何扣除

(16)開發(fā)間接費用或開發(fā)費用的劃分原則

(17)印花稅與地方教育附加是否可以作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除?

(18)特殊轉(zhuǎn)讓情況扣除項目的處理

(19)四項開發(fā)成本(前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用)反避稅處理

三、應(yīng)納稅額的計算

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房

2、出售舊房或建筑物

四、開發(fā)業(yè)務(wù)會計核算

1、收入和開發(fā)成本的核算

2、企業(yè)所得稅開發(fā)成本與會計成本差異

3、土地增值稅開發(fā)成本與會計成本差異

五、土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關(guān)問題

六、查賬征收與核定征收的分析

七、轉(zhuǎn)讓舊房評估價格法、發(fā)票扣除法、核定征收的詳細解析

八、稅收優(yōu)惠政策

九、征收管理：清算時限及如何回收滯納金問題

十、特殊業(yè)務(wù)的涉稅處理

1、地下車位是否分?jǐn)偼恋爻鲎尳饐栴}

2、保障房無償移交政府的土地增值稅處理

3、開發(fā)產(chǎn)品自用的稅務(wù)處理

4、銷售地下車位永久使用權(quán)是否繳納土地增值稅

5、合作開發(fā)/合作建房的稅務(wù)處理

6、取得土地使用權(quán)之前及竣工決算之后的利息支出是否可以扣除

十一、土地增值稅規(guī)劃分析

(一)開發(fā)準(zhǔn)備環(huán)節(jié)的稅收規(guī)劃

1、以轉(zhuǎn)讓股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)分析

2、拆遷補償方式的稅收規(guī)劃

3、改制重組土地增值稅契稅優(yōu)惠政策分析

4、費用遷移的稅收規(guī)劃分析

(二)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的稅收規(guī)劃

1、融資方式的稅收規(guī)劃

2、園林綠化的稅收規(guī)劃

(三)房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的稅收規(guī)劃

1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅定價策略

2、銷售毛坯房與精裝房的分析

(四)售后清算環(huán)節(jié)的稅收

1、如何確定清算時點的分析

2、征收方式的分析

3、土地增值稅核算方式的稅收規(guī)劃

4、土地增值稅清算房屋類型的稅收規(guī)劃

(五)后續(xù)管理環(huán)節(jié)的稅收規(guī)劃

1、合同合并與分立的稅收籌劃

十二、陜西省稅務(wù)局土地增值稅預(yù)征、清算、核定征收等地方政策要點

十三、土地增值稅與企業(yè)所得稅政策比較分析

1、所得稅匯算清繳與土地增值稅清算差異

2、收入的差異

3、開發(fā)成本的差異

4、開發(fā)費用與期間費用的差異

尹老師

個人介紹：

江西財經(jīng)大學(xué)會計學(xué)畢業(yè)

中國注冊稅務(wù)師和會計師職稱。

江西中瑞稅務(wù)師事務(wù)所合伙人

長財（杭州）稅務(wù)師事務(wù)所合伙人

從稅30多年，歷任稅務(wù)分局長、縣級稅務(wù)局長、市局征管科長、市局稽查局長等職，專門研究稅收政策、稅收征管、稅務(wù)稽查、稅收風(fēng)險評估、納稅服務(wù)管理等核心業(yè)務(wù)。

多次參加國家稅務(wù)總局稅制改革研討會、納稅評估等稅收核心業(yè)務(wù)辦法的完善修改工作；多次負責(zé)或參與全省稅收征管改革和數(shù)據(jù)倉庫等系統(tǒng)研發(fā)工作；多次為全國稅務(wù)系統(tǒng)、部分省（市）國、地稅稅收培訓(xùn)班及揚州稅務(wù)學(xué)院、復(fù)旦大學(xué)、浙江大學(xué)、省級稅校等單位組織的稅務(wù)管理、風(fēng)險評估、稅務(wù)稽查進行授課與指導(dǎo)；長期為各類企業(yè)的財稅規(guī)劃、財稅咨詢、稅務(wù)籌劃、稅務(wù)協(xié)調(diào)和商業(yè)模式設(shè)計、企業(yè)內(nèi)控管理進行專業(yè)培訓(xùn)和整體規(guī)劃，并為事務(wù)所創(chuàng)新發(fā)展與業(yè)務(wù)拓展進行專業(yè)系統(tǒng)指導(dǎo)。

有《談?wù)務(wù)鞫惞ぷ髦辛Χ扰c科學(xué)性的雙重不足》、《加強稅源監(jiān)控 防止稅收流失》、《關(guān)于稅務(wù)稽查的實踐與思考》、《稅收征管應(yīng)立足收入與政策 講求規(guī)劃與設(shè)計》、《關(guān)于加強稅收執(zhí)法監(jiān)督工作的調(diào)查與思考》等20多篇論文在《中國財政研究》、《稅務(wù)與經(jīng)濟》、《地方政府管理》等國家級和省級刊物上發(fā)表。

被“世界稅收聯(lián)合會”、“中國財稅高級人才研究會”、“中國稅務(wù)專家咨詢網(wǎng)”聘為中國財稅研究員、稅務(wù)專家、特聘教授；北京長財管理咨詢高級咨詢師；劍橋大學(xué)CIE-CFO中國同學(xué)會特聘專家；曾為20多家房地產(chǎn)和建筑行業(yè)的央企、國企和上市公司提供財稅內(nèi)訓(xùn)、稅務(wù)顧問與稅務(wù)籌劃服務(wù)；曾任香港某上市公司（中國）財務(wù)部主任，湖北某房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)總監(jiān)，北京某財稅互聯(lián)網(wǎng)平臺副總經(jīng)理，北京和杭州某稅務(wù)師事務(wù)所總經(jīng)理。

“營改增”和“金三”后，全面針對我國稅收“強制規(guī)范”和企業(yè)“難以偷逃”以及“強征管”、“嚴(yán)稽查”的稅收環(huán)境，中國企業(yè)尤其是建筑業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)，原來“虛增”、“虛降”和“虛開”難以為繼而帶來的“高稅負”稅收現(xiàn)狀，從企業(yè)如何適應(yīng)現(xiàn)代稅收管理要求，如何把握增值稅和“金三”下的稅收風(fēng)險，給全國各地的企業(yè)進行政策性、操作性、系統(tǒng)性和內(nèi)控管理性的內(nèi)訓(xùn)和公開課和內(nèi)培訓(xùn)，內(nèi)訓(xùn)集團公司主要有國企中國金茂、重慶渝高集團、上市公司深物業(yè)、民企河南昌建等幾十家企業(yè)。同時，也在國家稅務(wù)總局所屬揚州稅務(wù)學(xué)院、各省稅務(wù)學(xué)校給全國國、地稅系統(tǒng)稅務(wù)干部培訓(xùn)稅收風(fēng)險分析、納稅評估和稅務(wù)稽查業(yè)務(wù)。

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