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第一講 房地產企業內部控制與內部審計體系概述

1.1. 房地產內控與內審的地位和作用

【案例】格林柯爾 冷得夠徹底

1.2.中國房地產企業內控與內審的現狀和存在的問題剖析

1.3. 中國上市公司內控現狀調查

1.3.1 我國上市公司內部控制的現狀

1.3.2 我國上市公司內部控制存在的問題

1.3.3 加強我國上市公司內部控制建設的建議

第二講 房地產企業內部控制體系的建立與維護

2.1. 強化內部控制背景

案例：安然事件

案例：中航油的失敗

案例：巴林銀行的破產

2.1.1 上市公司管理陷阱帶給監管機構的啟示

2.1.2 新監管法的規定以及意義

2.1.3 國內監管機構對上市公司內部控制的要求

我國監管機構對上市公司內部控制的最新要求

《深圳證券交易所上市公司內部控制指引》解讀

財政部《企業內部控制基本規范》介紹

2.2. 內部控制的理論框架與目標

2.2.1 內部控制的定義

2.2.2 內部控制的三個目標

2.2.3 什么是COSO以及COSO報告框架

2.2.4建立內部控制系統的基本原則

（1）內部控制應當涵蓋單位內部的各項經濟業務、各個部門和各個崗位

（2）內部控制應當落實到決策、執行、監督、反饋等各個環節

（3）內部控制應當符合國家有關法律法規和本單位的實際情況

（4）內部控制應當確保不同機構和崗位之間權責分明、相互制約、相互監督

（5）內部控制應當保證合理的控制成本達到最佳的控制效果

2.3.萬科內部控制體系的建設及維護

【萬科內控案例分析】

2.3.1萬科建立內控體系的目標

萬科公司層面的控制

2.3.2 內控環境

(1)風險評估

(2)控制活動

(3)信息與溝通

(4)內部監督

(5)借鑒意義

2.3.3 萬科內控項目層面定義與具體內容

2.4.萬科內控自評體系的具體內容

2.4.1常規內審內控流程與關鍵控制點

2.4.2房地產業內審內控流程

（1）工程款支付流程

（2）財務預算管理流程

（3）項目銷售工作流程

（4）材料設備采購工作流程

2.4.3房地產業內審內控流程關鍵控制點

2.4.4抽樣測試表

2.4.5缺陷匯總表

2.4.6缺陷的整改

2.4.7內控報告

（樣式）

2.5.自評體系的實施

2.5.1自評體系實施的人力基礎

2.5.2自評體系實施的考核指標

（1）償債能力指標：

①營運資本

②流動比率

③速動比率

④資產負債率

⑤股權比率

⑥權益乘數

⑦產權比率

⑧有形資產債務比率的有形凈值債務比率

⑨利息保障倍數

⑩非流動負債與營運資本比率

（2）營運能力指標：

①流動資產周轉率

②應收賬款周轉率

③存貨周轉率

④固定資產周轉率

⑤總資產周轉率

（3）獲利能力分析：

①銷售毛利率

②銷售凈利率

③成本利潤率

④總資產收益率

⑤凈資產收益率

⑥長期資本報酬率

（4）發展能力分析：

①銷售增長率

②總資產增長率

③年銷售收入平均增長率

④凈利潤增長率

⑤三年凈利潤平均增長率

⑥固定資產成新率

⑦資本積累率

⑧三年資本平均增長率

⑨股利增長率

⑩三年股利平均增長率

（5） 市場價值（上市公司獲利能力）分析：

①普通股每股收益

②每股凈資產

③市盈率

④股利支付率

自評計劃完成率

缺陷率

整改完成率

2.6.萬科內控建設的重要意義

2.6.1項目實現目標與價值主張的統一

2.6.2基業常青的基石

2.6.3奠定風險管理的基礎

2.7資金活動控制

2.7.1案例：

2.7.2籌資活動控制

（1）籌資活動的業務流程

（2）籌資活動的主要風險及其控制措施

（3）籌資業務的會計控制

2.7.3投資活動的控制

(1)投資活動業務流程（固定資產投資、工程款支付）

(2)投資活動的主要風險點及其控制措施

(3)投資業務的會計控制。

2.7.4資金運營活動的控制

（1.）資金運營活動業務流程

（2）資金運營的關鍵控制點及其控制措施

2.7.5概括與強調

（1）資金管理內部控制自測

（2）貸款管理內部控制

（3）現金管理內部控制

（4）票據管理內部控制

(5) 電子銀行支付的內部控制

案例 企業內控缺失，出納15次挪用公款被判刑18年

案例：萬科房地產業績

第三講 房地產企業內部審計體系的建立與維護

3.1.內部審計的定義以及目標

3.2.萬科內審部的組織架構

3.3.內部審計計劃的制定

3.3.1 風險評估模型

3.3.2 各專業部門的訪談

3.3.3 審計計劃的編制

3.3.4檢查記錄或文件

3.3.5監盤

3.3.6觀察

3.4.內部審計的工作流程

3.4.1 前期準備

3.4.2 現場審計

3.4.3 審計報告

3.4.4離任經濟責任審計報告

（1）離任經濟責任審計報告的內容

案例：某公司經營和預算環節內部控制自我評估報告 （摘要）

（2）離任經濟責任審計報告格式

（3）離任經濟責任審計報告的寫作

【案例】關于裝修工程管理建議

【案列】某公司總經理離任經濟責任審計報告（簡化）

3.4.5 后續事項

3.5.內部審計的方案

3.5.1 銷售專項審計

3.5.2 成本信息專項審計

（1 審計開發產品成本核算是否規范

（2）審計成本費用的歸集和分配是否合理

（3）審計土地開發成本的核算是否規范

(4) 審計期間費用核算的規范性

（5）審計成本報表等相關信息

3.5.3 采購專項審計

(1) 物資采購的內容

（2）物資采購前審計

（3）物資采購過程審計

（4）物資采購后續審計

3.5.4 財務基礎工作審計

(1) 會計政策的規范性、完整性

（2）財務管理制度的實施情況

（3）內控制度的實施情況

（4）財務部門職責的履行情況

（5）財務不相容崗位的劃分情況

3.5.5 總經理離職、離任審計

3.5.6 新公司內控審計

（1）內部控制審計的內容

（2）內部控制審計的方法

3.6.內部審計的方法和技巧

3.6.1 訪談的技巧

（1）獲取信息的方法技巧

（2）分散注意力的方法技巧

（3）促使被調查人形成一定觀念的方法技巧

（4）影響思想情緒

3.6.2 觀察的訣竅

3.6.3分析性復核

（1）分析性復核所要分析的信息類型

①財務信息與非財務信息

②貨幣量信息、實物量信息及其他信息

③電子數據信息與非電子數據信息

④絕對信息與相對信息

（2）分析性復核的步驟

①確定需要運用分析性復核的交易或事項

②估計期望

③確定可接受的差異額

④執行計算及比較，確認重大差異

⑤調查重大差異

⑥得出認定結論

3.7內部審計底稿的編制

3.7.1審計工作底稿的分類

(1)按性質和作用分類：

(2按編制主體分類

3.7.2審計工作底稿件的要求

(1)編制審計工作底稿的總體要求

(2)編制審計工作底稿的基本要求

(3)獲取審計工作底稿的基本要求

(4)審計工作底稿的勾稽關系

3.7.3審計工作底稿的基本內容

3.7.4審計工作底稿的復核

3.7.5審計工作底稿的要素規定

3.7.6審計要素的編制方法

案例：審計要素編制技巧

3.8.內部審計的案例分享

【案例1】

【案例2】

【案例3】

【審計實例1】 審計情況說明

【審計實例2】 資金管理內部控制調查測試

1.資金管理調查問卷：

2.對融資內控審計程序

3.對現金收付內控審計程序

4.對投資內控審計程序

5.對電子銀行收付內控審計程序

案例 審計房地產企業內控細節測試

屠老師

【基本介紹】

房地產/建筑業財務管理專家，高級會計師，中華全國管理創新研究會副會長，中國培訓品牌講師、中國財稅金牌講師。 曾任杭州富特、舟山海山等國有、三資、民營企業副總經理、上市和新三板掛牌企業財務總監兼管理顧問、財務總監兼總經理助理等高級管理18年，財務中層20年，兼任銀行客戶經理等中層5年和銀行顧問3年，兼任某會計師（稅務師）事務所副所長、企業（建筑業、金融業、房地產業等）管理（財務）顧問16年，特約審計12年（曾任上市公司內部控制主審）。

現任河北省企業家協會戰略合作專家，北京中寶投資顧問有限公司高級顧問，北京中建政研信息咨詢中心專家委員會委員，北京解稅寶科技有限公司首席稅務專家庫成員，海軒商學院戰略指導委員會財務管理高級顧問,北京漢唐教育財稅在線實戰講師，清華大學、北京大學、浙江大學、浙江工業大學、浙江工商大學、上海財經大學、上海交通大學、浙江師范大學、山東財經大學、中國人民大學、西安交大、中華會計網校、北京清大厚德教育研究院等多所院校掛鉤授課或特聘高級講師、教授，浙江省會計人員繼續教育指定培訓師，浙江省總會計師協會理事、北京培訓行業聯誼會常務理事等。

2013年被評為中國財務價值領軍、優秀培訓師；2014年被評為中國講師500強、財務管理領域十強和財務管理熱門講師第三名；2015年被評為中國放心講師、中國誠信品牌講師、“明德杯”中國好講師、中國最具實戰性品牌講師、“師王爭霸賽”中國最具創新性講師、163誠信講師全國50強;、2016年中國誠信品牌講師網絡評獎得票名列第四、中國培訓最具號召力講師、中國培訓百強名師；2017年獲中國講師信譽認證、測評為高級培訓資質、年度中華講師風云榜百強；2018年中國培訓行業第三屆三師節金手指獎誠信100強、中國財稅金牌講師、2018年度中國最具品牌價值講師、2018年度首屆《國學文化最具影響力講師》評選大賽第一名并授予金牌講師、2018年度中國百強講師網絡大評選榮獲金牌講師稱號。

從事培訓授課36年，擁有財務、會計、稅務、內控、審計、預算、資本、風險 、成本、非財、戰略、物流、上市、新三板、PPP項目、財政、金融、統計、認證、國企改革、其他等多個系列課程，涉及制造、房地產、建筑施工、通信、電力、銀行、保險、基金、物流、行政事業、學校、醫院、賓館、財政、稅務、商品超市、生活服務、社會團體、農村等多個行業，現有精品課程40門、主講課程153門。

獲社會科學成果（財稅類）3項、著作證書（企業管理類）12份

在省級以上刊物發表論文120多篇，其中：獲國際優秀論文10篇、箸作證書20多份、全國優秀論文一等獎10多篇。

編寫財務會計、財務管理、內部控制等內部教材5部，將公開出版財務、稅務、內控、內審、預算教材5本。

2009年獲“飛馬金獎”等榮譽稱號、

2010年獲“共和國建設功臣”等榮譽稱號

2011年獲“世界華人杰出創新人物”等榮譽稱號

曾代表CFO、財務總監出席國際財聯第41屆世界聯合大會

曾多次代表財務總監接受財政部《財會信報》采訪

【授課風格】

1、博彩眾長，融會貫通；

2、知識性、務實性、趣味性三者有機結合；

3、開展多層次互動與適量游戲，營造生動活潑的課堂氣氛；

4、在灌輸課程基本理論的同時突出操作技能的提升；

5、提供所講課程的綜合性優秀案例，在充分解析的過程中，使學員從中獲取想要的知識與技能；

6、采用理論與實際相結合、案例與學員所在單位特點相融合的授課方式。

同時，注重理論發展與更新、本職財務總監與總經理助理崗位和其他財務等管理崗位實務操作、中介機構審計與咨詢三者結合，具有深入淺出，通俗易懂，針對性、系統性與可操作性極強的獨到之處，深受各地、各層次學員的一致好評。

【咨詢客戶】

浙江升華集團下屬公司（集團：上市公司、中國制造業500強企業）

浙江起步集團下屬公司（集團：籌備上市、中國500強最具價值品牌、福布斯中國最具潛力企業）

杭州富特帶鋼有限公司

湖州富星帶鋼有限公司

上海明豪服裝有限公司下屬公司

嘉興市華宇制衣有限公司

平湖市福星制衣有限公司

舟山市海山密封材料股份有限公司（新三板企業）

舟山市海霖密封件有限公司（籌備上市）

寧波海山克爾鈴密封件有限公司（籌備上市）

浙北會計師事務所顧問

湖州審計師事務所特約審計

湖州會計師事務所特約會計師

浙江天孚會計師事務所副所長、高級顧問

浙江元鼎會計師事務所有限公司高級顧問

北京中寶投資顧問有限公司高級顧問

海軒商學院戰略指導委員會財務管理高級顧問

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