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課程背景：

城市綜合體的出現(xiàn)是城市發(fā)展過程中的必然，這一集中多種業(yè)態(tài)的地產(chǎn)新勢力，基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能。從長遠來看，未來的房地產(chǎn)市場競爭也將是城市綜合體的開發(fā)之爭，一旦循環(huán)良好，不僅可以帶動周圍商業(yè)發(fā)展，還能促進整個城市的功能提升，甚至成為城市地標性的建筑群體，依托其廣泛的社會影響力帶動周邊乃至整個區(qū)域的發(fā)展。萬科、金地、富力、保利、中海、中糧、等多年住宅開發(fā)的房產(chǎn)巨頭紛紛進軍到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域?qū)ふ彝黄瓶冢∪欢虡I(yè)項目如何建立核心競爭力、如何建立最佳商業(yè)模式！

課程目標：

學(xué)習(xí)成功商業(yè)空間的規(guī)劃設(shè)計要點，掌握如何通過規(guī)劃創(chuàng)造效益及規(guī)避風(fēng)險

學(xué)習(xí)城市綜合體的定位策劃及招商推廣要點，掌握商業(yè)項目開發(fā)成功的核心秘笈

學(xué)習(xí)城市綜合體的項目管理，掌握設(shè)計、成本、工程等各階段管控要點

歡迎學(xué)員帶上項目方案討論，導(dǎo)師極具實戰(zhàn)經(jīng)驗和個案診斷能力，現(xiàn)場破解商業(yè)規(guī)劃策略難題。

課程大綱：

一、引言——1776年3月，中國遭遇絕殺

商業(yè)連鎖反應(yīng)

商業(yè)地產(chǎn)同住宅地產(chǎn)的本質(zhì)區(qū)別；

商業(yè)地產(chǎn)項目的操作出發(fā)點。

二、項目開發(fā)決策——關(guān)于商業(yè)開發(fā)同生孩子的關(guān)系

被動懷孕—政策性立項；計劃懷孕—主動性開發(fā)；

前期流程案例—筑巢引鳳與關(guān)門打狗。

三、項目定位

規(guī)劃陷阱——中國商業(yè)綜合體特點；

商業(yè)項目各類型產(chǎn)品及套現(xiàn)解析；

A、公寓類產(chǎn)品；

B、辦公類產(chǎn)品；

C、酒店類產(chǎn)品；

D、商業(yè)類產(chǎn)品；

E、商業(yè)物業(yè)綜合體布局效率；

商業(yè)業(yè)態(tài)類型；

主力店及非主力店互動意義；

詳解主力店——會招主力店不等于會用主力店；

1：6與6：1；

主力店實操邏輯（一）——真相；

主力店實操邏輯（二）——真相背后的真相；

顛覆規(guī)則——“形兵之極，至于無形”

商業(yè)綜合體內(nèi)各業(yè)態(tài)的布局關(guān)系；

商業(yè)物業(yè)是否應(yīng)該自持？

詳解租金；

A、租金的構(gòu)成方式；

B、租金水平金字塔；

C、收益組合；

D、重兵器——流水倒扣的博弈營銷；

詳解售價；

A、表面價差；

B、實際定價方法；

C、商業(yè)散售可能出現(xiàn)的問題；

城市綜合體操作節(jié)奏案例。

四、主力店招商計劃不要被硬件斷送（簡述）

想招主力店核能招主力店是兩回事；

各布局位置業(yè)態(tài)功能確定；

主力店重點設(shè)計條件；

商業(yè)項目各功能設(shè)計同人體的關(guān)系。

五、商業(yè)項目推廣

租賃客戶心理訴求；

租賃客戶推廣模式；

A、推廣對象；

B、推廣渠道；

C、推廣難點；

投資客戶心理訴求；

投資客戶推廣模式；

A、推廣對象；

B、推廣渠道；

C、推廣難點。

六、業(yè)務(wù)營銷——項目招商

商業(yè)租賃業(yè)務(wù)體搭建；

商務(wù)合同談判要點；

A、租賃意向書解讀及控制；

B、商務(wù)條款；

C、技術(shù)條款；

D、常規(guī)談判周期；

E、合同陷阱；

F、杠桿談判；

談判流程案例——一場有關(guān)忽悠實力的較量；

潛規(guī)則？規(guī)則！關(guān)于幕后交易；

脆弱的紐帶——所謂戰(zhàn)略合作商；

危險談判性格；某集團談判決策流程。

七、業(yè)務(wù)營銷——項目銷售

商業(yè)項目銷售節(jié)點：

A、住宅：越到現(xiàn)房越好賣；

B、商業(yè)：越到現(xiàn)房越難賣；

商務(wù)銷售業(yè)務(wù)體搭建；

商業(yè)銷售重點環(huán)節(jié)；

不要低估通貨膨脹。

八、業(yè)務(wù)相關(guān)方

淺析外部商業(yè)運營管理公司在營銷中的運用；

案例——BJ項目的前期失策。后期運營彌補；

影子殺手——物業(yè)管理公司；

是敵是友？——專業(yè)顧問公司。

九、政策渠道的利用方式

兵以詐立，以利動，以分和為變者；

以共贏的方式獲取支持。

十、模擬操盤

項目可研論證：案例——TJ項目的前期三大失策對后期造成的蝴蝶效應(yīng)；

項目操作節(jié)點；

策劃操作節(jié)點；

招商操作節(jié)點；

銷售操作節(jié)點。

十一、案例分析：萬達歷程

第一階段：沈陽，長春；

第二階段：濟南，南昌、長沙；

第三階段：北京CBD；

第四階段：北京石景山；

有效復(fù)制階段：濟南萬達、太原萬達。

十二、商業(yè)地產(chǎn)營銷的終極目的——資產(chǎn)證券化

商業(yè)地產(chǎn)表象價值；

商業(yè)地產(chǎn)深度價值；

商業(yè)地產(chǎn)帝國是怎樣煉成的。

十三、翻過頭來看真相

一只化裝成大熊貓的大貓熊；

明知錯誤為何冒進；

明修棧道，暗渡陳倉——到底什么在被復(fù)制？

由于信息不對稱造成的錯誤互學(xué)。

十四、結(jié)語、商業(yè)地產(chǎn)下一代產(chǎn)品趨勢

張老師

張志東老師

曾任中糧凱萊副總經(jīng)理 ;

住建部 中國房地產(chǎn)研究會 主任專家委員 ;

全國知名實戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)操盤手;

中國房地產(chǎn)策劃師聯(lián)誼會 首席培訓(xùn)專家;

上海復(fù)旦大學(xué)商業(yè)地產(chǎn)研究所研究員;

房地產(chǎn)、物業(yè)管理領(lǐng)域客戶服務(wù)專家;

清華、北大、復(fù)旦、交大等房地產(chǎn)總裁班、MBA\EMBA班特邀教授;

實戰(zhàn)經(jīng)驗

曾任中糧置業(yè)凱萊高管參與《大悅城》城市綜合體運營工作。并參與過、《君隆廣場》、《星耀五洲》《中遠萬和城》等大型項目的顧問工作。從1999年開始從事企業(yè)培訓(xùn)工作，富而又精深的知識結(jié)構(gòu)，形成了張老師深入淺出、間隔變換、疏密相間、融洽統(tǒng)一的授課風(fēng)格。有上千小時的授課經(jīng)驗。善于利用成人學(xué)習(xí)的特點，針對中國學(xué)員在工作中的培訓(xùn)需求設(shè)計、實施有效的培訓(xùn)計劃。他的授課風(fēng)格獨特，擅長在最短的時間內(nèi)創(chuàng)建理想的學(xué)習(xí)環(huán)境和氛圍，培養(yǎng)學(xué)員自信心，激勵他們有效而獨立地工作。

作為奧運會服務(wù)支持單位成員張志東先生為水立方的會務(wù)服務(wù)提供了專業(yè)的指導(dǎo)贏得了美譽。

教育經(jīng)歷：

2001 -2002：中澳MBA-La-torba大學(xué)，主修MBA課程

1986-1989 ：北京藝術(shù)設(shè)計院，主修工藝雕塑專業(yè)

2002-2003 ：國際房地產(chǎn)協(xié)會，獲得國際注冊物業(yè)管理經(jīng)理

參與編制出版著作：《房地產(chǎn)策劃師》勞動和社會保障部國家職業(yè)資格標準及教材、主講教師

職業(yè)生涯：

現(xiàn)為清華大學(xué)領(lǐng)導(dǎo)力《房地產(chǎn)總裁班》客座講師

曾任中糧凱萊副總經(jīng)理

主管大悅城（HOPSCA）中國項目物業(yè)運營、城市綜合體

2008年6月-2009年5月：戴德梁行（天津）總物業(yè)經(jīng)理，主管項目星耀五洲城市綜合體；君龍廣場駐場經(jīng)理。

2007年12月-2008年6月：北京達文中澳有限公司總經(jīng)理助理

2004年-2007年4月：興達集團東方夏威夷別墅項目、富達購物中心項目管理顧問

2002年3 月-2004年11 月：雨林房地產(chǎn)公司 總經(jīng)理助理

1999年12 月-2002年2 月：北京萬通鼎安國際公司（中國） ；總裁助理、萬通大廈執(zhí)行總經(jīng)理。

主要操盤的項目：

天津星耀五洲 11000畝 綜合業(yè)態(tài) 旅游休閑高爾夫、酒店、大型商業(yè)廣場、別墅等高端樓盤 中糧大悅城系：天津大悅城、上海大悅城、西單大悅城 中遠遠洋國際城 君隆廣場 城市綜合體 （威斯丁酒店、公寓） 富達購物中心、凱博風(fēng)尚購物廣場 匯豐廣場等大型商業(yè)項目

出版作品：

作為《中國房地產(chǎn)策劃師》專家編寫了教材及認證標準。

主講課程：

《房地產(chǎn)客戶心理分析與客戶關(guān)系管理》

《招商致勝策略》

《二三線城市商業(yè)地產(chǎn)盈利模式》

《購物中心的招商策略及談判》

《購物中心服務(wù)品質(zhì)提升》

《購物中心管理經(jīng)營管理實務(wù)》

《購物中心精細化管理實操》

《商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）項目定位與推廣及招商策略》

《商業(yè)地產(chǎn)定位規(guī)劃、招商策略與租務(wù)管理》，

《商業(yè)地產(chǎn)項目策劃與招商運營》

《商業(yè)地產(chǎn)運營全價值鏈模式》

《商業(yè)地產(chǎn) 中心開業(yè)前，開業(yè)后的運營管理》

主要服務(wù)的客戶：

保利、國貿(mào)、中遠、神化集團、中國鋼鐵科技集團、凱萊、中糧、首鋼、萬科物業(yè)、仲量聯(lián)行、戴德梁行、達文中澳、奧運水立方、星耀集團、興達集團、香港新世界《武漢》物業(yè)公司、萬通鼎安國際物業(yè)、方城物業(yè)、中關(guān)村玉淵潭商務(wù)科技園區(qū)等多家知名企業(yè)提供技術(shù)支持。

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